如今房地產市場，在不斷加碼的調控和各種因素影響下，已是“山雨已來風滿樓”。
作為相對高度市場化的行業，房地產相關企業的數量，與所在城市的開發強度和活力有直接關聯。在這個指標上，西安位列全國第九。那麼，橫向對比全國及各地區，我們能看到什麼？
全國：房地產企業說明
當下，中國房地產市場具體情況如何？
2020年，中國商品房銷售面積17.6億平米，銷售額17.3萬億，銷售規模重新整理五年來歷史高點。這是疫情最為嚴重的一年，隨後的2021年情況如何？
2021上半年，銷量達8.86億平米，同增27.7%；金額9.29萬億，同增38.9%。儘管調控政策不斷加強，但房地產市場依舊活躍。
市場發展的載體，是各型別企業。企查查資料顯示，我國現存房地產相關企業58.51萬家。從時間線來看，2016年突破5萬家，2019年突破10萬家，2020年達9.71萬家。
房地產相關企業數量前10省份◎製圖/城記智庫
截至8月，2021年新註冊7.19萬家。在調控政策依舊嚴厲情況下，以當下增長幅度，有可能突破2019年高位。
“安居樂業”，這流傳千年的成語就是形容生活和工作。用今天術語來說，就是“房地產”，人與房地產關聯超乎想象。所以，房地產相關企業與人口數量有著“強關聯”。
“七普”顯示，廣東、山東、河南、江蘇和四川是人口最多的五省，分別達1.26億、1.02億、0.99億、0.85億和0.84億。企業數量前五名的省份，四個排名前五。
房地產相關企業增量前20城市◎製圖/城記智庫
從城市看，上海、北京、重慶、成都和廣州等企業數量位列前五，“七普”資料顯示人口同樣位列前五。企業數量和人口數量，亦是高度契合。
企業數量前20城市，皆為人口大市或者省會等重點城市。從分佈上來看，這20座城市南北差異明顯：
有15座城市位於南方，只有6座位於北方——分別是鄭州、西安、天津、長春、哈爾濱、北京，無一例外皆是直轄市或者省會。
這六城，人口總量分別位列第10、8、7、18、3。經濟排名，遠低於企業數量，分別為16、22、11、44、2。
西安：房地產企業說明
結合房地產銷售數量，我們或許可以發現——經濟總量可以決定樓市價格，但是人口才是房地產持續的核心。
截至2021年8月，西安有1.01萬家房地產相關企業，排名第9。背後，與人口直接關聯：“七普”後，西安人口增量全國第四，北方第一。這，是西安持續多年房地產市場上行的關鍵。
房地產相關企業，因此穩速增長。今年上半年，西安新增1061家房地產相關企業，增量全國第6。
房地產相關企業增量前20◎製圖/城記智庫
從2021上半年資料來看，上海再次以2462家位列第一，重慶、廣州、成都和鄭州分列第2-5名。從註冊量TOP20同比增速來看，廣州和武漢均超100%。
即使是“梳理非首都”功能的背景，2021年上半年同比增速仍高達79.10%。
三亞、海口由於海南自貿港的政策紅利，上半年增速驚人，達103.7%和93.3%。當然，因其基數較小未能進入前20榜單。
唯一出現下滑的，是深圳。它，也是這一兩年調控的“風暴眼”。
2021年西安高新區航拍◎來源/城記影像
同時，房屋租賃和物業服務相關企業註冊增長明顯。
房屋租賃方面，上海、廣州上半年新增最多，分別達1043家和847家。截至8月，西安新增196家。
物業方面，“京滬”為第一梯隊，分別新增1225家和1154家；“深穗”為第二梯隊，分別新增1055家和1008家。此外，西安上半年新增354家物業相關企業，位居全國第14位。
這也說明，以“相關服務”為主的房地產行業鏈，正在延伸。
時代：一個全國的形勢版圖
數以億計的人定居城市，人口和GDP等與房地產開發更是息息相關。從“七普”資料，我們能發現幾個鮮明的特徵：
很明顯，人口數量是衡量一切的尺度。
第一，近十年南方城市增量巨大：前二十城市，南方有17個佔據85%，北方僅3個佔15%。廣東省、浙江省、江蘇省，成為最大贏家。
第二，北方城市呈現巨型化特徵：因地域、人口和發展模式，中西部和北方城市“巨型化”，北京、西安和鄭州三城均為國家中心城市。
“七普”後，廣州和深圳兩大一線城市，增量位居第一和第三。成都、西安兩座西部中心城市，則位列第二和第四。
七普人口、增量、企業數量、GDP前20強◎製圖/城記智庫
也就是說，它們自身有著強大的市場需求。這些，就可以解釋為何人口越多的城市，相關聯房地產企業就越多，中下游企業就不計其數。當然，這裡也是調控政策最為密集地區。
經歷近兩年的房地產調控，2021年12月6日政治局會議通稿傳遞的訊號非常明確——“促進房地產業健康發展和良性迴圈”。
房地產行業，關聯上下游行業上百個，絕非一般行業所能比擬。載體，是城市各區域；開發主體，則是開發企業；相關聯的產業鏈條，影響數以百萬人。
西安奧體中心周邊開發◎NEWS
但是，因為金融行業對房地產抽貸、限貸，直接導致：上游築壩攔截→開發企業現金流枯竭→無資金支付關聯產業鏈……房地產產業鏈，就陷入一個死迴圈。
至於恆大等“暴雷”房企，相關方面給了定義“企業無序擴張”。但是，“殃及池魚”的結果大家也能看得見。
現在高層定調，讓“房地產行業良性迴圈”。從現狀來看，估計將在一定程度打破上面那個“死迴圈”。水源多與少，直接影響上中下游的生態。要知道，疫情至今仍起伏不定，各種整治餘音未了。
中國城市化程序，是產業的程序、更是人的程序。
