開發商將專案分期建設的本質其實就是用有限的資金來獲取更大的收益，這個是本質。本人從事房地產開發業務有20多年的經歷，結合實際情況來闡述分期的本質。根據我們現有的規劃管理辦法來看，專案都是一次性規劃完成，報批後才能進行單體設計，對於政府來說，專案的規劃都是一次性公示和審批完結，這個叫建設專案總體規劃審批，因此從技術和審批的流程看，完全具備一次性開工建設，那麼專案的分期其實和政府的流程沒有關係，分期的目的是開發商為了在專案中獲取更大的利益而採取的手段和方法。
開發商資金有限，一次性開發主要就是前期投入過大，資金有缺口，會導致現金流出現問題。對於承包商來說，一次性施工多個單體，人力、機械裝置等都很難保證後續工程的連續性，造成施工停滯不前，因此承包商會採取分段承包承建部分單體專案，造成專案實質性的分期。否則就要一次性同時找多個承包商來施工。因此分期不僅僅是開發商的要求，也是部分實力不強的施工企業要求，當然開發商的意願占主導地位。比如一個專案一次性開發20萬平米，和分期開發10萬平米，對開發商企業和施工企業的資金都有很大的不同，為了降低專案資金的需求，分期是最好的選擇。因此我們看出來專案分期的本質，就是開發企業的實力佔據主導地位，除去技術上分期的原因，一旦專案出現分期，說明開發企業的實力存在一定的問題，或者並不具備充足的現金流。
專案分期其實也是開發企業追求利潤最大化的結果，一般在新樓盤開發之前，開發企業要解決三個問題，銷售去化速度、專案建設速度、專案流動資金計劃，當這三者達到一種動態的平衡就是最優的管理方式，專案的資金佔有量最少，有組織，有節奏的施工，按期分佈交付，這是一種最高階的統籌管理方式，三方面的成本最低，也就達到了利潤最大化。比如恆大、碧桂園等高週轉的專案公司，採用的基本都是這樣的管控方式，用1個億資金可以開發5個億的樓盤，其實這部分也是對專案增加了槓桿，資金的利用率最大，專案也沒有風險，滿足企業口碑，實現業主、施工企業、開發商的三方共贏。
如果從宏觀的經濟上看待分期，就是開發企業有時候不敢斷定未來的房價如何，去化速度怎麼樣，採用分期開發的前期主要是試水，這個也能夠理解，當房價每年都在上漲的時候，作為開發商當然希望房子越賣越貴，去化速度越來越快，最後的利潤越來越大，比如李嘉誠這樣的開發企業，他的分期或者根本就不開發，從他的理念上看，就是房價的上漲大於開發建設的利潤，這樣的開發企業是在鑽地方政府政策的漏洞，也是老謀深算的商人行為，捂盤惜售，這個當然是出現在房價不斷飆升的時期，開發企業拿地後根本就不開發，坐等房價和地價的上漲，這個其實也是最壞的開發企業。
作為剛需，如何選擇呢？是買一期還是二期呢？這個問題很簡單，從以往的經驗和開發商的目的來看，一期是剛需的首選，在房價上漲的階段，前期單價比後面的價格要低，從規劃的角度看，開發商企業的規劃都是一次性透過的，沒有好壞之分，設計的效果、材料等基本都差不多，但是開發商企業未來讓後續的房子出售更加方便，起到展示的實景，當然會把一期的專案做成示範作用，因此一期從樓間距比較好的，容易綠化包裝的都放在一期，對於一期的業主基本上都能夠享受到開發商這樣免費的福利，因此選擇一期是最好，如果開發商一期的效果不好，一定影響二期以後的銷售，這個是開發商企業不願意看到的結果。
從以上分析看出樓盤分期，主要是開發商為了開發安全，同時為了獲得預售資金，實行滾動開發，以小博大，最終完成開發利益最大化的一種融資和銷售手段。開發商修建樓盤多會分為幾期，這是為了賺取更多利潤，房子質量本身差別不大，只是房齡會有些許差別。作為剛需買房，為了節省購房成本，建議選擇新一期樓盤首開或是收尾時購買。
