本報記者 郭陽琛 石英婧 上海報道
2021年，“城市更新”首次寫入政府工作報告。報告指出，“十四五”時期，要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。
另一方面，隨著房地產進入存量時代，新增土地供應越發緊缺，加之長三角等熱門地區的溢價率不斷走高，越來越多的房企想要擠進城市更新“賽道”。
作為較早參與長三角尤其是上海城市更新的房企，多年來，金地集團已經交出了愚園路、車墩和泗涇商業MALL、8760城市菁英社群等多個不同領域的城市更新專案，在成為區域特色標誌的同時也試圖“讓城市留住記憶”。
此外，金地集團還透過“魔都城市更新實驗室”研發出一套可複製的城市更新方法論，在南京等多個城市進行實踐。
“城市更新始終是圍繞人展開，更新的是生活方式。因此未來我們將積極探尋參與城市公共街區改造，為啟用城市街區活力賦能。同時也將會圍繞社群的微更新展開探索，從城市風貌保護、社群更新等多種維度為城市更新提供金地科學築家實踐。”金地集團華東區域地產公司副總經理王樺向《中國經營報》記者如是說道。
“還原城市的身體記憶”
位於上海市長寧區愚園路1065號的“愚園路歷史名人牆”，展出了瞿秋白、陳獨秀、惲代英、李立三等40多位在愚園路生活、工作、學習過的歷史名人的風華年代，無疑是一座馬路邊的開放式微型城市記憶館。
名人牆內部蜿蜒的空間，則是聲音記憶的魔盒。當拿起掛在柱子上的聽筒，就會有意外的驚喜：這是一組撥不出去的電話，但裡面記錄了電車、汽笛、賣報叫喊……在那一刻腦海中便會浮現歷史中的上海灘。
愚園路是長寧區4個歷史文化風貌區之一，也是上海的一張精緻名片，一處處文保單位見證了這座城市底蘊深厚的近現代史。如今，這些“紅色記憶”在城市更新的探索和實踐中得以保留和發揚。
“2018年是愚園路100週年，也恰好是金地成立30週年。”談及參與愚園路城市更新專案的契機，王樺表示，2017年，金地華東聯合策劃的“2017城市設計節·愚園路微更新行動”贏得多方熱烈反響。“所以，我們再次攜手，以歷史悠久、富有故事色彩的百年愚園路為原點，希望透過更新重新找回愚園路記憶中的美好。”
（上海微型城市記憶博物館內部）
事實上，整個愚園路改造過程有很多創新之處。例如，利用紅陶土材質結實耐用的特性，最大限度延長愚園路名人牆的使用期限，同時又與周圍歷史人文氣息濃重的老洋房以及紅磚牆巧妙地融為一體。
在管理方面，金地華東成立了“一體化管理小組”，每天都在愚園路上巡視，發現不足並及時協調改進。“城市更新充斥著很多非常細緻而瑣碎的工作，我們有一位巡視員尤為上心，哪家的店燈不亮了他會去提醒店主，發現有綠化枯萎便會直接聯絡這個區的綠化管理。”王樺說。
正是在這樣一點一滴的協調中，愚園路專案不斷推進，並充分結合海派獨有的弄堂文化，將街區公共空間重新規劃與改建。
例如，位於愚園路1088弄的醫藥職工大學，金地將超5000平方米主樓4層的空間賦予商業、聯合辦公、多功能廳、健身等各種功能落位，變身“愚園路社群鄰里中心”，集創意工作、人才居所、社群服務為一體，帶來“弄堂裡24小時共享生活”的體驗，讓老建築能夠有更多的新功能。
而在標誌性的“愚園路歷史名人牆”案例中，金地華東利用摺疊、覆蓋的方式，將原本功能相對單一的名人展示廊，打造為來往人們可以停留歇息的區域。同時，可裝下關於城市的視覺、聽覺和身體記憶，豐富了展陳內容——連續的木結構也保持了一致性，透過圍合、摺疊、抬升的方式重塑了空間：城市之眼、蜿蜒弄堂、閣樓書角、樓梯講堂、媒體盒子、時光郵局等。
“我們嘗試用空間，還原一座城市的身體記憶，從而打造一個豐富的社交廣場。”王樺告訴記者，這個“廣場”容納各種新型場景，滿足了展覽、休憩、表演、演講的功能，大幅度升級了原本單調的交通空間，並保留了原本開放的狀態。此外，還增加了許多開放性公共生活區域，設有臺階、坡道、休息座椅、綠植、小涼亭等，利用臺階的舞臺屬性賦予社交功能。
“上海經驗”走出去
“房地產已開啟存量時代，尤其是在一二線城市。在新增土地供應量逐步緊縮的背景下，城市更新必將成為未來房地產發展的核心命題。”在王樺看來，城市更新是一個城市可持續性地進行“新陳代謝”的過程，主要包含區域更新、廠房改造、老樓升級、工業用地轉型等形式。除了對建築物理空間的舊改外，城市更新還包含經濟、社群、產業、文化等的綜合最佳化與升級。
目前，金地華東將城市更新分為三個層次：從戶型研發創新，到社群的適應性改造，再到城市功能的全面打通。
具體而言，以上海2035中的“15分鐘社群生活圈”為指導，金地打造便利性、互動型、鄰里型的互動商業——車墩、泗涇商業MALL；以城市舊社群為基礎進行改造，打造有溫度、有文化、有趣味的長租公寓品牌——8760城市菁英社群；以可持續發展為重心，進行愚園路1088弄宏業花園專案改造；以及以喚醒社群為核心，進行金地格林世界社群微更新等。
其中，方圓3平方公里、覆蓋約25000人的金地格林世界是不少南翔人眼中的“高檔社群”。作為2000年開始啟用的一個大型社群，當時金地便從長久主義持續運營思維來打造，用更長遠的規劃匹配未來的人群需求、產業升級和區域能級提升。
2018年、2019年兩年時間，金地對“格林世界”進行了深度更新改造，成立了“社群喚醒”行動-——格林世界微更新“工作坊”。透過組織逾50名社群業主代表、物業、學術、專業設計師的社群大調研，收集了80多條改造意見，總結了以格林世界為代表的“後2000年”超大型老社群典型問題，並最終落地打造了“最美回家路”，成為南翔一大特色景點。
王樺認為，這種經過居民和專業人士深度討論、論證的微更新方案，真正試圖解決社群居民“不安全、不安心、不自主”的問題，透過設計的方式搭建一個良好的平臺。從而能夠吸引人從室內步入戶外，把家的建築面積與社群空間延伸，從安全度、美觀度、舒適度、鄰里親密度等方面進行設計思考，讓小區的人透過這個平臺，願意把愛分享和共享出去。
“‘讓城市留住記憶，讓人們記住鄉愁’是城市更新的初衷和目的，這也是金地努力踐行的方向之一。”2018年，金地集團成立了“魔都城市更新實驗室”，研發出一套可複製的城市更新方法論，讓“上海經驗”可以在南京等長三角城市孵化、生長。
（時代芳華專案）
據悉，圍繞“創新名城、美麗古都”的目標願景，“南京2035總規”堅持全面保護、整體保護、積極保護的原則，構建更加完善的歷史文化名城保護體系。因此，從政府層面開展“有溫度的城市更新”，以人為本推動“有溫度的城市更新”，變“拆改留”為“留改拆”，更多采用“小規模、漸進式”的微更新。
王樺告訴記者，“十四五”期間，南京市著力對大廠老工業基地及周邊地區城市更新，推動老工業區城市更新改造和老工業區製造業競爭優勢重構。同時，作為“江北直管區”北大門的大廠，迎來“江灣智城”的全新定位，並上升為與江北中心區齊名的高新中心。金地在此打造時代芳華專案，也希望透過生活的煥新為工業基地帶來更新力量。
王樺進一步表示，未來，南京金地將持續關注核心板塊，把產品業務與城市發展脈絡同行，抓住南京都市圈壯大機會勢能。圍繞南京家庭的新需求，對社群場景微迭代、產品功能創新，用科學築家探研更多美好生活新場景。同時，南京以“一核三極”的城市發展佈局，軌道交通建設進入快速期，將進一步拉闊城市骨架，南京金地也將以產業、文化教育啟用社群，佈局多元業務，助力城市發展。
（編輯：石英婧 校對：顏京寧）
