每經特約評論員 尹中立(榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融研究中心主任)
房地產市場屬於週期波動的市場,市場參與者必須遵循週期波動的規律,準確判斷市場週期的拐點至關重要。
此輪房地產市場上升週期始於2015年初,至今已經持續運行了6年之久,此輪房地產上升週期持續時間之長創造了歷史紀錄。今年7月份之後,房地產市場出現了較大的變化,筆者認為全國房地產市場已經出現了拐點訊號。
四大拐點訊號
今年1~7月份房地產市場呈現的特徵是:土地市場供需雙雙疲軟,融資環境持續偏緊;房地產開發投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額增速均已連續兩個月放緩;新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。
一是房地產開發投資增速持續小幅放緩。房地產開發投資增速連續兩個月小幅放緩。今年1~7月份,全國房地產開發投資84895億元,同比增長12.7%;兩年平均增長8.0%,增速較上半年小幅回落0.2個百分點,連續兩個月小幅回落。其中,住宅投資63980億元,同比增長14.9%;兩年平均增長9.4%,增速連續三個月小幅回落。
先行指標顯示,房地產開發投資增速仍將持續放緩。今年1~7月份,房地產開發企業土地購置面積同比持續下降;房屋施工面積增速持續放緩;房屋新開工面積增速持續放緩,並出現年內首次同比下降(-0.9%)。
二是土地市場供需整體雙雙走弱。今年1~7月份,房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米,同比下降9.3%;土地成交價款5121億元,同比下降4.8%。
住宅用地市場供需雙雙持續下降,“兩集中”政策改變市場節奏。中國指數研究院統計的全國300城住宅用地供求規模均有所下降。1~7月,全國300城住宅推出用地規劃建築面積同比下降13.8%,成交規劃建面同比下降16.7%,降幅較上半年均有所擴大。7月當月沒有重點城市集中土拍,土地出讓金漲幅顯著回落,住宅用地價格回落,溢價率走穩。中國指數研究院資料顯示,今年1~7月,全國300城市土地出讓金總額為32123億元,同比增加1%;住宅用地成交樓面價顯著回落,溢價率走穩。
三是融資環境持續整體偏緊。今年1~7月份,房地產開發企業到位資金118970億元,同比增長18.2%;兩年平均增長9.2%。從兩年平均增速來看,國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別增長0.08%、7%、15.6%和11.7%。
國內貸款連續兩個月同比下降,銷售回款佔比呈現回落趨勢。在房地產金融宏觀審慎管理要求下,房地產金融環境持續收緊。國內貸款同比下降4.5%,已連續兩個月同比下降。在商品房銷售增速放緩,個人按揭貸款收緊的影響下,定金及預收款及個人按揭貸款佔資金來源比重呈現回落趨勢。
四是商品房銷售增速放緩,房價漲幅回落。今年1~7月,商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續第二個月同步放緩。今年1~7月份,商品房銷售面積101648萬平方米,同比增長21.5%;兩年平均增長7%。商品房銷售額106430億元,同比增長30.7%,兩年平均增長13.1%。商品房銷售面積、銷售額兩年平均增速連續第二個月放緩。
今年7月當月,商品住宅銷售面積同比下降。1~7月份,商品住宅銷售面積同比增長22.7%,兩年平均增長7.9%;商品住宅銷售額同比增長33.1%,兩年平均增長15.6%;兩年平均增速連續第二個月放緩。7月當月,商品住宅銷售面積同比下降9.5%,較2019年同期下降0.5%;商品住宅銷售額同比下降7.2%,較2019年同期增長9.3%。
新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落。7月份,70大中城市中有51城新建商品住宅價格環比上漲。各線城市新建住宅和二手住宅價格漲幅均放緩。被約談城市,房價漲幅過快的勢頭大都有所收斂。7月,前期房價上漲較快的上海、廣州、重慶、合肥等地,房價漲幅顯著收窄;深圳二手住宅價格環比下跌0.4%,連續三個月環比下跌,且降幅在進一步擴大。
共同富裕將影響房地產
上述市場資料表明了市場出現拐點訊號。結合最近出臺一系列政策訊號,筆者認為可以進一步確認市場出現了拐點訊號。
8月17日,習近平總書記主持召開中央財經委員會第十次會議,主要研究共同富裕問題,同時研究了防範化解重大金融風險、做好金融穩定發展工作問題。這兩項工作都與房地產市場密切相關,理解這次會議精神對判斷房地產政策趨勢有重要意義。
會議強調,共同富裕是全體人民的富裕,是人民群眾物質生活和精神生活都富裕,不是少數人的富裕,也不是整齊劃一的平均主義,要分階段促進共同富裕。暢通向上流動通道,給更多人創造致富機會,形成人人參與的發展環境。允許一部分人先富起來,先富帶後富、幫後富,重點鼓勵辛勤勞動、合法經營、敢於創業的致富帶頭人。要堅持循序漸進,對共同富裕的長期性、艱鉅性、複雜性有充分估計,鼓勵各地因地制宜探索有效路徑,總結經驗,逐步推開。
會議還指出,在高質量發展中促進共同富裕,正確處理效率和公平的關係,構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排,加大稅收、社保、轉移支付等調節力度並提高精準性。
在筆者看來,房地產市場是居民財富的主要載體,要實現共同富裕的目標就必須涉及完善房地產稅收政策。中央財經委會議只是對共同富裕作了方向性的描述,並沒有具體的操作措施,但可以參考浙江在建立共同富裕示範區的政策措施,透過其他途徑推測出可能出臺的政策措施。
核心內容是完善面向高收入群體的收入分配政策。當前,我國主要以間接稅為主,往往具有累退性。從功能上看,直接稅更有利於縮小收入差距。個人所得稅方面,要更加註重對低收入者的保護,完善專項附加扣除政策。有專家建議在減免其他稅種或降低稅率前提下,適時開徵財產稅(如房產稅、遺產贈予稅等),調節高收入群體收入。
筆者認為,中央強調共同富裕,對房地產行業將有直接衝擊,主要表現在以下幾個方面:
第一,政府將增加保障性住房的供給。從“十四五”規劃已經清楚地看出,政府為了減輕年輕人的購買壓力,會大幅度提高保障性住房的供應力度,尤其是增加保障性租賃住房的供給。對應的土地供應也優先確保保障性住房,將對商品住房的供給和需求都產生擠壓,減少了房地產開發企業的市場空間。
第二,調節高收入群體的收入,將對高階住房需求產生影響。為了實現共同富裕政策目標,必然要加大行業反壟斷力度。這將對高收入行業和群體產生不利影響,進而對一線城市的高房價影響較大。
第三,徵收房地產稅將對市場產生較大沖擊。經過20多年的積累,房地產市場累積的獲利盤十分巨大,徵收房地產稅可能導致這些獲利盤集中套現,短期會對市場產生一定衝擊。
總之,無論是市場執行的特徵,還是政策面的變化,都預示著房地產市場的拐點已經悄然來臨。對於房地產開發企業而言,唯有順應市場潮流,努力降低財務槓桿、穩健前行才能避免各種風險和挑戰。
每日經濟新聞