買房是件大事也是件難事，基於即買即住、實地看房、配套完善的優勢，越來越多的人選擇購買二手房。
二手房購房流程相對複雜，由於房產中介的不規範操作和二手房買賣雙方的法律風險意識淡薄，二手房買賣糾紛時有發生。
在整個買賣過程中最為關鍵的便是簽約階段，如果不注意其中細節，一不小心便會入坑，嚴重的話還會導致錢房兩失。
這期和大家聊一聊二手房買賣中的細節問題。
1.中介行為
二手房買賣通常離不開中介，但中介在進行居間與代理時常有不規範不盡責行為。為了促成業務，有些中介會將交易流程時間模糊化、甚至會對買賣任何一方做出無事實根據的承諾，給買賣雙方造成損失，必要時買賣雙方可以查閱中介機構的“兩證”（營業執照、中介代理資質證書）。
2.房價變化
房屋價格上漲或者下跌幅度過大致使一方後悔，以各種理由拒絕辦理過戶或者要求解除合同。提前考慮房價上漲、下跌等因素，在購房合同中約定違約責任並及時辦理過戶手續是避免對方反悔的最好方式。
3.故意隱瞞
購房過程中賣方為了賣出房屋可能會故意隱瞞房屋真實資訊的情況，如房屋質量問題、出租共有的權利瑕疵、房屋的歷史狀況等，對於賣家做出的口頭承諾，買方應當及時固定證據，方便透過法律途徑維權。
4.陰陽合同
二手房買賣中常常存在兩份合同，買賣雙方與中介簽訂的合同和在房管部門備案的制式合同，俗稱陰陽合同。在稅控管理越來越嚴格的趨勢下，若簽訂此類陰陽合同，買賣雙方有可能會遭受行政部門的處罰，而且一旦發生糾紛，陽合同也會被認定為無效。
5.產權瑕疵
經濟適用房在五年內不得上市交易；部分拆遷安置房在3年內不能上市交易；公房只有承租權，沒有所有權；農村宅基地上所建的房屋，只能在村集體內部買賣。買方如果購買了此類房屋，一旦賣方反悔引發糾紛，鑑於無法辦理產權證，買方的利益很難得到法律的保護。
6.無權處分
房屋如果有其他共有權人，如夫妻共有財產登記在一方名下或者房屋是繼承而來的財產等情況，一方沒有徵得其他共有人的同意把房屋賣掉，屬於無權處分。其他共有人對此追認，則有效；拒絕追認則無效。在處理不動產時，房屋的共同產權人都應當到場簽字。
7.無法交付
買賣時房屋處於出租狀態，承租人可以主張優先購買權，導致房屋無法交付。此時需要請求承租人簽訂放棄優先購買權的書面承諾，另外即使承租人不反對原房主出售房屋，也有權繼續按照租賃合同一直居住下去，買賣無法解除租賃合同。
8.無法落戶
合同中並未做出戶口遷移的約定，出現賣方拒不遷移戶口或者短期內無法遷移戶口的情況。戶籍歸公安部門管理，屬於行政管理權範圍，法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予處理，因此產生此種爭議，無法直接向法院要求原房主遷移戶口，公安機關也不能將原房主的戶口強行遷出。
9.拒退定金
買方因為限購政策或者貸款問題不能購買房屋，解除合同後賣方拒絕退還定金，對此一定要在合同中進行相關約定，避免不必要的糾紛。另外要注意合同訂立者利用“定金”寫成“訂金”的疏漏，從而逃避定金罰則的情況。
10.違約責任
在合同中對於買賣雙方一旦不履行合同義務時應當如何承擔違約責任，沒有做出明確約定或者約定不詳。發生糾紛訴諸法院，因缺乏相應合同條款，導致守約一方無法準確主張違約金，從而利益受到損害。
房屋買賣就像一場博弈，賣方欲蓋彌彰，買方吹毛求疵，中介於其中左右逢源。這場人生大事，不要頭腦發熱，細節決定成敗，祝願所有購房者都能搬進滿意的新家！
