我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐好，北京買房如何快速入門？有沒有什麼注意事項呢？

回答：在北京買房，需要知道的十件事

1.選籌最重要，6成房子跑輸大盤，專業選手賺取了更多利潤。

2.學區&新房溢價最嚴重，投資選籌範圍僅剩朝陽和部分割槽域。

3.購房資格不是一定就有，工作居住證提前12個月。

4.貸款不是想貸就能貸，DIY流水銀行不認，重新準備又要6個月。

5.不要問什麼貸款好，要問你的資質可以做什麼貸款。

6.什麼都想要，就什麼都買不到；如果投資是首要目標，那麼地段學區房齡朝向都靠邊站。

7.上車盤什麼時候買？最好的時間是現在。

8.砍價不重要，選籌才重要，90%好房靠搶，10%的好房才靠講。

9.首房首貸不重要，95%的筍盤需要全款再抵押。

10.不要等著下跌，抄底往往是另一種追漲殺跌，你看到的房子跌了，可能是你看的貴了。

提問：房姐您好，首問，本人在五道口附近上班，未婚，最近想入手一房，首套首貨，是剛需，提問1.現在出手是否合適，（賣武漢的房子置換），首付500左右，2買新房還是二手，3現在是否考慮學區。4推薦幾個樓盤

回答：1. 時機沒問題，現階段入手北京非常合適。 2. 500首付建議看二手，買海淀板塊儘量兼顧學區， 看看車道溝南里，可以買到70來平帶南向3居，小區環境在老公房裡面不錯，對口海實北窪路也算可以；或者萬泉莊小區買個三居，小學萬泉，海淀學區，這個在學區裡面算不錯了；或者翠微片區，柳林館之類買個三居，翠微小學不錯。如果想住得好點，可以考慮一下玉海園，裡面回遷多，但也有不錯的樓，可以買個100來平三居

提問：老師您好，很喜歡金隅鳳麟洲，覺得小區看起來很舒服，這個小區適合保值+自住嗎？另外交通如何，離未來地鐵3號線方便嗎？如果選擇，金隅鳳麟洲、國美第一城、青年匯家園、珠江羅馬嘉園您推薦哪個？謝謝！

回答：金隅鳳麟洲 因為低密度 矮板樓 所以適合居住，唯一短板就死交通不便利，3號線開通後會有改善 ，由於品質溢價的原因，漲幅略跑輸大盤。 國美第一城 次新盤 價格偏低，但物業管理不好，居住體驗一般。 珠江羅馬嘉園的優質房源主要在大戶型1000萬左右 適合投資自住，小戶型價效比不高 青年匯家園小戶型為主，適合總價800內。 看重居住體驗就選金隅鳳麟洲。保值的話其它幾個盤看你的子彈情況選籌，沒有明顯差距

提問：房姐您好，sfsd目前在中關村上班，想兼顧望京，cbd，首付200左右，總價想在500以內，首套先不考慮學區以自住和投資為主，目前看了安華西里，預計去看小關北里，房姐可以幫忙分析一下這兩個盤，再給推薦一下其他盤嗎？謝謝！

回答：這個價位基本都是跟隨大盤。 安華西里裡面的交通部部長樓，帶地下車庫，不過出房比較少，有合適的標的，可以優先考慮。小關北里小區環境稍差，地理位置也一般，可以做為備選 還可以看看華嚴北里、安慧北里、慧忠裡、安貞裡、安貞北里。

提問：房姐老師，你覺得南京和合肥未來哪個發展更好，更適合買房？謝謝

回答：3年前 南京公認比合肥更強 2020年，你要說合肥可以正面對抗南京，大家也不會覺得太多不同意見。 合肥有高薪產業，腹地人口更多，環境開放吸引人口。 南京依靠傳統企業，城市結構還沒有轉型，未來的戰鬥力反而不如合肥。 合肥剛漲一輪，南京剛開始啟動，這是南京目前最大的優點。 南京適合深耕本地客玩法。

提問：房姐你好，為了資產保值準備買總價650-700的房子，在看蘋果社群北區100平米以上的大兩居，60+平米的複式，和海淀花園公寓80平米左右的小兩居，蘋果社群房屋狀況好，但交通沒有花園公寓便利，花園公寓房子質量一般但環境差一些，請問應該怎麼選擇？近期沒有自住需求，希望租金回報好一些 另外也在考慮買兩個300-400的大單間出租，流動性好不愁租

回答：蘋果社群北區是商住loft式的公寓格局，開放格局，沒有私密性和小區環境，大多是辦公類設計，典型的租金高漲幅低，投資不建議碰。 花園公寓只有兩棟樓，裡面很多辦公的，比較吵，投資也不是好的標的。 建議看看 蘋果社群南區、CBD傳奇、首城國際、柏林愛樂、國美第一城

提問：新人首問：我和我老公年齡42左右。年收入到手100+，均無房無貸，北京集體戶口。一個在上地上班，一個在學院橋上班。孩子已在上地實驗樹村分校上小學。近期準備買首套房。離孩子學校不能太遠。子彈1000。買自住3居房。看了農大南路，馬連窪，西北旺，大戶型均價也都8萬+，北五環外這個均價有點擔心會不保值。不知道房姐有什麼建議。老公是公司高管，我們還是希望小區環境好一點，低密度板樓。清河又覺得板塊人群差一些。海淀這個區域怎麼買房，望指點迷經。也考慮過朝陽，畢竟孩子剛上小學，12年教育還是得在海淀完成。朝陽太遠了，住在那邊，上班上學都不方便。

回答：你好，如果不考慮學區，可以關注以下樓盤： 馬連窪：西山華府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉園 中海楓漣山莊 西山公館 清河：橡樹灣 世華龍樾

提問：一層帶小院子的房子要比二層貴多少？ 喜歡院子，但是感覺帶院子的要貴個15%，還基本沒裝修，有點難以決定。

回答：拆分為：一層的面積+院子的面積，單獨計算。 一層是否折價，合理價格多少 花園是否贈送，還是計算房本面積，是高層還是洋房，花園面積多大，形狀是否合理，應該值多少錢? 兩者相加，是一層帶院子的合理價格。 同理，二層正常計算二層的價格。 任何房產的情況對比，核心都是基於拆骨法來計算。

提問：美麗的房姐，您好！新人首問： 1. 擬購北京二套，第一套是單位的經適房。 2. 二套首付能承擔250w，總價在450w以內的小兩居。 3. 孩子2022年上小學，可以去西苑小學，離爸爸單位很近。媽媽工作地昌平，有班車。 4. 但西苑片區的房價太貴，單價9.5萬起，而且房源少。 5. 在西苑一片選小兩居呢？比如中信所。還是去海淀別的片區選？如果在西苑小學上學，有一定可能性升旁邊的初中。如果去海淀別的片區，可有推薦？謝謝！

回答：在西苑附近可選擇並不多，可以看下 馬連窪片區 梅園、竹園、蘭園 不帶學區，自住起來會好點，但是通勤和小孩上學會有點距離。 考慮兼顧學區還能看下志新村小區、東王莊小區或者石油附小那一片

提問：房姐，您好！新人首問，有購房資格，sfsd，首付100萬左右，自住加投資，區域不限，等5年後考慮再換，請問房姐有推薦嗎？是年底上車還是明年再上車呢？感謝

回答：你好，年底很多拋售的，加上年底買房人最少，所以競爭者少。年初買房人太多，而且漲幅都集中在3-6月。 豐臺：中海御鑫閣、三環新城，朝陽：梵谷水郡、炫特嘉園都可以關注

提問：基本情況：男方有一朝陽區尚東閣四十多平房，購於2017年，房價降了不少，有貸款，中介說賣掉能到手90萬。現在將結婚，想在婚前用女方首套首貸資格換一大點房子。目前兩人均在亦莊工作，計劃選在亦莊（或通州）。 方案一：在亦莊搖號購買共有產權房，首付需要九十多萬，目前手頭有六十萬，尚需借30萬。該方案前提需搖到房子，共有產權房大概一年多能拿到房本。保留原朝陽區的房子。因戶口放置需要所以不能先賣掉原朝陽區的房子。 該方案一人付首付和還房貸壓力大。共產房後續不確定有沒有其他影響。目前共有產權房位置居住上班等方便。 方案二：賣掉原朝陽區房子，在亦莊（或通州）購買二手房。計劃購買均價3.5-4萬，首付一百多萬的房子。購買二手房的話需考慮自住上班方便，後續幾年孩子上學方便。希望周邊有學校，生活方便。不要太舊 公司周邊小區有：泰河園，鹿海園、南海家園等，網上看在售房較少，回遷房多。附近新房價格高，買不起……亦莊人大附周邊據說不錯，不是很瞭解，附近有合適小區推薦嗎。稍遠點看到過“米拉”小鎮，上班不是很方便，具體不是很瞭解。米拉小鎮 小區在售房很多，這為什麼？ 能說明該小區有什麼缺點嗎？ 馬駒橋怎麼樣？ 請問：朝陽尚東閣房子還能漲上來嗎？現在賣是否合適？亦莊的話哪些小區合適？通州也可以考慮。或者房姐有別的更好方案?小白誠心求教，請房姐指點，多謝！！！

回答：1. 共有產權房是坑， 共有產權房 不是房子，產權握在權力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的絕對不是再賣出50%的價格。 共有產權房，產權風險敞口太大。 2. 考慮居住質量可以看看亦莊北岸的正規一居室，品質還可以。你們的預算考慮亦莊人大附的學區可以看下 梅園小區、聽濤雅苑 ，當然居住品質肯定會下降 3. 米拉因為總價低屬於上車盤， 市場也比較活躍，小區有兩棟樓是70年住宅，其餘是商業，住宅有60平米的一居室，70到90平米兩居室。就是位置偏了一點離但有地鐵 ，其它沒有什麼硬傷 做為上車盤可以選擇 4. 尚東閣價格已經跌到底了 沒有下跌空間了 ，不過最近三年跌幅有點狠，管莊商圈已經快恢復到三年前的水平，尚東閣整體跌幅任然達到20%，主要原因是之前的次新溢價過高，上車盤的品質是不值錢的，所以貶值速度很快。

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