今天這篇稿子，是我壓箱底的存貨了。
本來打算自己珍藏，但想了想又認為，會給當下買房的朋友，帶來很多幫助，有一些是一手的資訊資料，索性還是分享一下吧。
做自媒體以來，我記錄了很多粉絲的買房問題，以及很有參考意義的買房故事。
其中一位叔叔，讓我印象比較深刻。
因為這位叔叔，看房的時候很糾結，前前後後問我的問題，估計要20多個。而且有些非常的刁鑽。
但他又是一個非常典型的買房案例。預算1000萬，改善群體，西部區域。
他的畫像，在我粉絲中，佔比很多。
最後，這位叔叔歷時8個月，看房200套，換了50箇中介，終於把房子敲定了。
他買房的節點踏的也很好。因為從去年年底到今年年初，很多改善型的房源，都有了不同程度的漲幅。
接下來，我們就聽聽他的買房故事。
2020年京都換房記
經過半年多的賣房、看房、買房，終於在2020年年底前完成了換房大業，換了一個主客觀都感覺比較滿意的房子（自我評估算九成滿意吧），並在新年來臨時入住。
中間過程還是比較複雜曲折，也得到了幾位網路大咖不遺餘力的指點和不少中介經紀人的辛勤帶看，塵埃落定後，平靜下來，總結回顧一下，也是對一個重要歷程的記載，也算對提供幫助的人士的感謝，但願也能給有同道中人提供點參考。
01
前奏：換房決定與條件
自己一直住的是西南三環內豐臺一個成熟地區次新小區。
雖然有上半天不見陽光、西曬和通風不暢等問題，但一方面覺得小區環境和地理位置還行，一方面覺得房價太高也錯過了換房最佳時期，自己的房子也賣不上多少價，所以換房的事偶爾想想也就算了，一晃就過了很多年，也說明人的忍耐力和適應性確實也很強。
直到進入2020年，越來越覺得這個住房不舒服，而且自己也老大不小了，尤其是家裡還有衰老的老人和已長大的孩子，於是想還是趁當前市場較為穩定，投入些資金、貸點款，換一個大點的房子改善一下住房條件。
於是，在中介掛了房子過了大半年終於賣了。中間由於房子還沒賣掉心裡沒底氣，只是零星地看了幾套房，等賣掉後手頭有了資金才抓緊看房（也就是成為中介所說的優質客戶，也覺得有條件好砍價）。
選房設定了幾個前置條件。
一是預算。
想著自己在小年輕中介眼裡已屬於大叔級別的了，還有老人、孩子都得考慮，自己的風險也在增大，還有生活中不可預料的事情，別給自己太大壓力了，於是開始總房價預算控制在800萬左右。
二是選房區域。
因為不考慮孩子上學，學區房就先不考慮了，主要是改善一下住房條件，板樓三居為主，通勤還要方便。
那麼結合總預算和當前房價，選房區域基本上圈定在西南三環的萬年花城、七里莊，南三環的草橋，後來範圍又拓寬到西南四環外的郭公莊、青塔的郭莊子，這些都是看的板樓。
三是配套。
自己是個地鐵控，感覺在這種大城市，地鐵是最方便和最有保障的交通工具了，決心房子一定要選在地鐵附近，之前住的房子離地鐵一公里開外感覺很不方便，房子距地鐵站點的步行距離最好控制在500米以內，就像另一個換房大叔說的，就是下雨沒帶傘也能跑回家不至於淋雨的距離，但後來還是結合房子條件對距離放寬了些。
生活配套方面，
周邊最好有醫院、商超等，生活方便些。四是房子本身條件。首先要有電梯，後加裝電梯也行。沒電梯太不方便了，拿東西爬樓梯太費勁，尤其是年齡越來越大，回頭還有老人過來住。
還有就是不能有較大的遮擋，尤其是不能有陽光遮擋。
北方城市寒冷的冬季陽光太珍貴了，感覺對於那些認為大部分時間在外面和單位待著、陽光多少無所謂的觀點很不認同，陽光也是金光啊。
四是次新房，最好是2000年以後的。
感覺房子老的戶型和小區環境不太好，設施配建老化，但有的老社群周邊生活配套的確方便。
五是保值。
不希望房子買了後跟不上市場，當初就是不懂這個道理圖價格便宜就買了個西向塔樓，最後出售價格還是沒跟上市場整體節奏。
這是主要的選房條件，據此的確排除了很多房子，尤其是地鐵距離的條件，也讓自己錯過了一兩套後來認為很不錯的房子。
另外，又附加了三個小條件：
裝修要好，最好能不大動，否則太耗時耗力耗錢了；
廚房光線要明亮，太暗了影響採光和心情；
衛生間最好帶窗戶，否則通風不好有味不衛生。
這三個小條件隨著看房量的增多有時候會摻入主要選房條件中，這樣就影響了房子的選擇。
這些選房條件都滿足的確不容易，所以看房的過程就比價漫長，尤其是價值判斷可是很專業的事情，經常從自以為大家都會有的觀點出發很容易誤判，往往是不不懂房產深層價值的觀點。
比如，覺得一個小區位置很近甚至還在三環以裡二環邊上，周邊生活交通方便，價格相對較低，就認為很實惠，價效比高。
像東南二環邊上的一個70年產權的180平四居公寓，南北通透，戶型不錯，站在朝北的客廳落地大陽臺上可以遠眺許多著名的景點如天壇、電視塔、龍潭湖公園等等，視野太好了，出門就到二環，總價才900萬出頭，覺得價效比極好。
但按照專業和市場眼光看價值有限，主要是70年產權的商住樓，居住氛圍不好，而且小區也不大，就是一幢連體樓。
還有一些地方自己覺得生活配套不行，很冷清、不熱鬧，比如西局，雖處在三環外但單價比三環裡的首科花園所在地區高出不少，甚至是豐臺均價最高的區域，自己就覺得價格虛高，但西局的房子成交價也就維持著這個高度。
02
看房與遺憾
自己是個對換房特別投入的人，而且對房子有很深的情節，同時認為大幾百萬的投入，安居樂業的居住場所，既要住得舒服，也要保值，可得精挑細選了。
所以，大大小小的中介帶看了很多房子，但能同時滿足自己選房條件的的確不多，尤其是再疊加三個附加條件，可選的就更少了，偶爾有的要麼貴要麼動手慢了沒抓住機會。
應了那句話：好房子不是等來的，是搶來的，買好房子要快、準、狠。事後總埋怨自己眼光不夠準，不識貨。
萬年花城是看得較多的目標小區之一，當時有個位置視野樓層裝修俱佳的房子（稍有遮擋、雙暗衛），就是報價單價比一般房子高10%，業主也不肯怎麼降價，就想著等等看。
結果，沒過幾天，房子比報價稍低點賣了，也是有點遺憾。
但另外一套，次頂層雙明衛，報價單價與那套差不多，就是裝修不太好了，遮擋稍嚴重些，掛了一年多了一直沒賣掉。
看得多了，有的中介就勸說，沒有十全十美的房子，80%滿意就行了。後來看得很疲憊時也這麼想過，但還是有點不甘心。
海淀田村大苑海淀名著小區有個房子錯過去了想起來一直很後悔，小區是2016年的，外掛石材，品質看上去很好，小區不大，但很新，房子是12層頂樓的，裝修的很好，業主說三年前花40萬百安居裝修的，這是我看過的小區環境和房子條件尤其是裝修最好的房子，業主一家人也很好。
中介帶看完後，我忍不住帶著家裡人又去看一次，但後來一直猶豫，並和附近的房子來回比較，
一是覺得房子是頂層，冬冷夏熱的，將來有漏雨的風險；
二是離地鐵稍遠，走路10分鐘吧；
三是小區小，只有前後兩排樓，中間一個狹長的花園；
四是房屋面積稍小，115平，但說有贈送，加起來120多平，但得房率只有75%。而且因為新，品質好，房子單價要比周邊小區高很多，但總價差不多。
這個房子總共掛了有半年賣掉了，業主也如當初說的把所有的傢俱家電都留下了，基本上達到了拎包入住的程度。後來想想，那些讓我猶豫的問題實際上都不是太大問題，這個房子確實省事方便品質又好，跟新小區沒啥區別。
對比附近的一個離地鐵近、面積大的小區，因為小區和房子相對舊，房子裡面的東西三天兩頭壞了需要更換，還鬧騰著換物業，感覺還是那個較新的房子好，但只能後悔了。
買房有時候跟買其他東西一樣，看得多了，初心就可能變化了，眼光可能就高了。就像當初換車，看了一圈後，結果換了輛預算高一半的，當然顏值功能都很好，但是否好得值多出來的50%，好像也說不清楚。
這次換房也是這樣。
最早是想在三環附近買個與原來西南三環裡塔樓差不多單價的三居板樓，這樣西局是無法考慮了，只能往西南三環外找了，誰讓最早買房時沒多花點錢選附近的三居板樓呢。
萬年花城、七里莊、草橋是綜合條件較為符合的目標區域，按大咖的說法價值上也屬於豐臺的第二梯隊，因此在這些區域看了很多房，但始終下不了決心，總感覺沒有特別吸引人的房子。
萬年花城二期配套較完善，對面首經貿大學部分設施可共享，不遠處新遷來的天壇醫院和在建的北京口腔醫院看病方便，但周邊小區新舊混雜，商業配套不足，道路通行條件一般，且戶型結構好點的房子大多都有些遮擋或廚房採光不好，明衛更稀缺；
戀日嘉園一期所處的草橋大環境很不錯，花草繁盛整齊，還有新機場城市航站樓，按大咖說法草橋的城市介面超過豐臺其他地區，但房子年代較早，有些顯舊，且上班通勤交通有些不便；
西局欣園南區的交通最為便利，但房子的客廳和一個次臥窗戶內縮影響視野和採光，且單元入門後有幾級臺階。
後來還看了一下比較新的萬年花城五期，小區環境和戶型不錯，就是離地鐵比較遠，總價也不低。
後來，還看了七里莊西局欣園北區的一個120平的三居，感覺位置、小區環境還不錯，裝修也好，缺點是隻有一個衛生間，樓層低，但覺得可以了，就覺得報價偏高了，請中介和業主聯絡了多次，價格也降不了多少，就僵在那了。
後來，位於麗澤商務區核心區的麗澤雅園出了一套135平東南向的塔樓中樓層三居，戶型和裝修很吸引人，站在客廳寬大的落地陽臺上可以一覽麗澤商務區眾多的高樓大廈，包括地標性建築麗澤sohu，心情還是很激動的。
最大的缺點是下午2點後陽光會被身旁的另一棟塔樓全部遮擋。
另外，同一層戶數有些多，是兩梯十戶。小區是純粹的塔樓社群，價格和我原來的房子幾乎一樣，但小區內部環境相較差一些，好處是門口不遠處就是在建的14號線地鐵口，離“五線換乘”的麗澤商務區站也就一站的距離。
業主也有大額抵押需要客戶資金墊付解壓，參考之前成交價格跟業主談，沒談成，就決定再緩緩等等，然而，差不多十天左右房子賣了，價格比我的報價高。對此，既有深深的遺憾也有不甘心。
緊接著，麗澤商務區相對高階的順馳藍調小區出了一套高層的全南向三居，101平，總價也符合預算，很興奮，但後來聽說這個房子有600萬抵押需要買房人墊資解抵押，且一個臥室和廚房的牆是斜的，而且不是板樓，兩梯六戶，而業主又不肯怎麼降價，就猶豫了。
這中間，還去看了海淀的白石橋區域、首都師範大學家屬區、曙光花園、美麗西園、恩濟花園等，房齡老、戶型差、單價高，其中，看了恩濟花園一套板樓小三居感覺不錯，沒成想正在商量考慮時第二天就賣掉了，也掛了幾個月了啊偏偏在我看後就賣了，很奇怪。
再後來，還看了西南四環外的澤信公館、萬科西華府，兩個小區都很新，戶型和內部環境也不錯，總價也合適，就是離得遠，上班高峰期開車得一個小時左右，還有就是周邊環境有待完善，去實地跑了兩三次後想了想就放棄了。
在不同的區域看了不少房子，看得多了眼花繚亂，連時不時去請教的大咖都忍不住問我到底要選哪個區域的房子，我也有點迷茫了。
為什麼會迷茫，對於值得考慮的房子都有很強的代入感，想象著自己買了這個房住進來後生活的場景，考慮各方面因素是否合適，因為總想找一個綜合條件滿意度達到90%及以上的房子，但確實很難，而且有時候可能碰上了，就因為一兩個當時認為敏感的問題就猶豫或否定了，等回過味來時，房子就沒有了，自己也只能拍大腿後悔不跌。
03
決斷與興奮
時間過得很快，轉眼快到年底了，眼看距我戶口從賣出的房子轉出的最後期限還剩一個月了，幾次協商延遲遷出未果，按合同約定，超一天就要罰幾千大元啊。
於是加快了看房的節奏，但房子這事不是你看得多就一定會碰到合適的，但不管怎麼樣，到了最後需要決斷的時候了，否則就肯定違約了。
這時候又總結了一下前期的看房經歷和眼下的緊急情況，並考慮了別人的意見，畢竟換一次房不容易，既然之前價效比好的幾套房子沒來的及，現在即使時間緊急也不能太將就，換就爭取換個90%滿意的，不留遺憾，把家底又仔細全面地算了算，決定調高目標和預算。
於是，就去看了之前沒敢看的海淀住建部家屬院塔樓西北三居、工商大學東校區家屬院板樓三居，兩個房子還都是學區房，只是後者學區更牛。
但沒想到的是工商大學東校區家屬院房子看後的第二天就出售了，很有挫折感。
住建部家屬院房子是兩梯八戶的塔樓，房子朝向西北主朝北（只有主臥室朝西帶陽臺）且樓層低，還是很猶豫。到了最後時限的週六，又看了一個順馳藍調130平的全南三居，這個房子也出來的很少，比上次那個101平好處是各個房間都很規整，而且只有兩梯四戶，這個房子還真是挺吸引我的，不足的是裝修不太行了，而且樓層低些，冬天的陽光有些遮擋。
看完這個房子後，就趕緊梳理最近看過的這幾套房子，必須決定定哪套了，時間真到了最後的時候了，確實有些焦急和無奈。
正在這個時候，突然接到之前帶看過房子中介的電話，急切地問我是否去看一下LLQ附近一個小區的板樓三居，說業主降價了，而且就賣這一兩天，過了這個週末就不賣了。
我知道這個小區和戶型，覺得位置環境和房子都不錯，尤其是戶型很不錯，按照中介的說法，有了這房子以後就可以不用再考慮換其他房子了，房子幾乎滿足我的全部選房條件，但就是一條不滿足——總價。
這次我一聽中介說的最新價格，感覺有點可能了，保險起見，就讓中介把買這個房子所有的費用都算清楚給我，看看能夠得上不，發過來一看，感覺勉強基本上能夠得上，但幾乎要把所有的現金都用上還得貸不少款，壓力還是滿滿的。但是，考慮到時間緊迫，而且房子本身很好，就跟中介約了去看房子。
看後對房子還是比較滿意的，價格方面想跟業主再談談，業主不肯再讓價了，一咬牙一跺腳，訂了！
於是跟業主談好了價格簽了協議，房子就這麼訂下來了。由於訂得過程太快、總價不低，感覺有些不真實，恍恍惚惚的，就像大咖說的“一晚上決定了一千萬的大事，很刺激”。
之前可是千挑萬選的，而且在預算調整之前對這個房子只能是想想而已的。
由於雙方都比較急切，相互配合較好，所以，房子交易和過戶手續辦理得比較順利，中間唯一擔心的是銀行房貸不批或不足額批，以及批了但放貸不及時，還好貸款順利審批通過了，貸款也很快放款了。
這樣，一個多月後就完成了房屋交割。拿到業主遞過來的房子鑰匙那一刻，一棵躁動的心終於安靜下來了。等業主和中介都離開後，我一個人在房子裡感慨萬千，甚至不敢相信這一切都是真實發生的事情，不敢相信自己終於擁有了這個總價不低、戶型接近完美的三居，而且幾乎拎包入住。
在幾個房間裡不停的來回走，瀏覽著這個千辛萬苦得來的房子，撫摸著房間裡的還比較新的傢俱家電，確信真是我的房子了，感覺很興奮。
04
惶恐與希望
然而，興奮的感覺持續沒幾天，很快就混雜進一些惶恐、擔憂來。
大的政策方面，2020年年底前後國家給房地產公司融資出了三條紅線，隨後又給銀行貸款設定了兩條紅線，國內其他幾個一線城市紛紛出臺限購限售政策，整個房地產市場氣氛變得凝重起來。
個人方面，貸款還款壓力、手頭現金的侷促、工作和生活前景的不明朗，就反思投入這麼多去買這個房子是否有些冒進？
不過，看過這房子的朋友對房子的肯定也一定程度上給我忐忑的心情增添了些安慰，起碼讓我進一步確信這個房子本身確實不錯。有時候，感受著透過房子的陽光和微風，體驗著房子所帶來的舒適和生活便利，就給自己打氣：咬咬牙，挺過這兩年，前景應該還是光明的。
05
感謝給予幫助的朋友，以及買房的經驗教訓
雖然自己不是房市小白，但畢竟平常接觸這方面的資訊很少，尤其是價值判斷很困難，看房過程中很迷茫甚至很絕望時就希望有高人指點，也從別人的文章中瞭解了網上一些購房大咖。
我感覺，大咖意見與自己初心要相結合。大咖往往從理性客觀角度提出意見，一般都很中肯準確，值得好好考慮，但也要看看自己實際情況和感受。
再說中介，為儘量快的尋找中意房子，我聯絡了綠中介黃中介還有一兩家小中介公司，總體上中介帶看都很積極主動，許多人聊起房產如數家珍，鑽研很深，我曾經和一箇中介看完房後站在路邊上聊了一個多小時的房產價值和選房策略。
還有一個年輕的中介為了確認房子到地鐵的步行的準確時間，專門看著表來回走了兩趟並告訴我實際情況。
還有一箇中介為了等業主，在寒冷的室外站了近一個小時，還得了感冒。
還有幾個中介在近半年的時間裡熱情帶看數十套房但一直沒成交也從未怨言。
有些中介確實是把這個工作當個事業去對待去研究，當然良好的回報反過來也是一個激勵，我見到大小中介都有開著奧迪、寶馬拉客戶看房的，騎電動車帶看的不一定就買不起，而是圖更方便或沒購車指標。
畢竟大城市的房子總價很高，改善客戶房子總價基本上是800萬起，按成交總價的比例取費收益還是很可觀，中介行當裡尤其是大中介公司裡全日制本科及以上年輕人很多就不會奇怪了，有時候覺得如果自己再年輕的話也說不定會幹這個工作。
另外，經驗與教訓都是很深刻的。
一個是投入的成本太大。
房子資金投入較最初計劃大幅度提高，基本上把手頭的資金都投進去了，這些資金去買理財收益還是不錯的。
而且看房買房時間太長，斷斷續續經歷了夏秋冬三季，雖然結果還是不錯，但投入的時間和精力也是成本啊，人的時間和精力都是有限的，在這方面投入了在其他方面就少了，有可能還有比買房更重要的事情，有時候也懷疑是否值得花這麼多的時間、精力、資金去買一個居住的房子？
還有就是不夠果斷，以致錯過了幾套價效比很好的房子，增大了購房成本，也拖長了買房的歷程。
市場上房子很多，但好房子很稀缺，首先要能識貨，別被忽悠也不能忽視，關鍵時候請教大咖很有幫助，但自己重視的方面滿意也很重要，判斷好了就趕緊出手，好房子盯住的人很多，真是手慢無。
再有就是價格，一般情況下，一分錢一分貨，筍房不是沒有就是很少，要有足夠的運氣、耐心和條件才能淘到。
成交價往往是買賣雙方內心博弈結果，與當前是買方還是賣方市場很有關係，想起來有大咖說過，用市場價買一個優質資產比用較低價格買一個普通資產更划算，這話細想起來也許很能體現資產的價值規律，但也見仁見智了。
另外，看房過程中中介總希望帶看更多的房子，自己也就順便多看了，有時候會突破選房條件，所以還要有所選擇，否則太費體力和時間。
