我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：請問房姐，現在有北京房票，預算300，有兩個思路選籌思路：新房和二手房。新房考慮：1）南四環公益西橋南的公園懿府，137平，總價860，單價6.2萬；2）五棵松附近的永定翠庭，預計單價8-9萬；二手房考慮：3）房姐推薦的酒仙橋的晶都國際，108平，640，單價5.9萬 請問 1）以上哪個適合投資入手？月供都沒有問題。2）如果以上沒有合適投資的，房姐可否推薦適合入手的小區及入手單價？多謝房姐抽時間翻牌！

回答：天恆金融街公園懿府位於豐臺區槐房西路與西南路交匯處，屬於高階改善類住宅專案。

優勢：1. 交通便利，專案西側是槐房西路可直達西單，專案東側是南中軸路雙向8車道打通後可直達天安門。 2. 專案是南北通透的板樓，一梯兩戶，戶型方正，設計合理，居住舒適度高。 3. 位於四環與五環之間，地段上有明顯的優勢。 4. 專案周邊有位於新宮地鐵站的萬達廣場，集購物餐飲娛樂於一體，可滿足正常的生活所需。5. 專案是國企天恆集團與金融街集團聯合開發，品質有保障。

劣勢：1. 目前距離最近的地鐵站有兩公里，需要坐一路公交車換乘。2. 周邊有較多的回遷房，加上目前在建的專案較多會有干擾。綜合來說，專案適合在金融街、西單、豐臺上班和高階改善的人群。投資和自住，兩者矛盾，你要優先哪個？一號線西邊，大部分都不適合投資，貴或者漲得慢。適合300萬首付的選籌區域，前10名全在朝陽，加一個天通苑。如果你是單純考慮自住可以入手公園懿府。酒仙橋屬於望京和國貿的輻射區，18線明星和小網紅的聚集地 投資有潛力，但是和望京 國貿這2個增長極對比，潛力還是弱了些。望京推薦樓盤 見只是星球內部文章

提問：房姐您好，首次提問望翻牌～家裡有西府景園二居室一套，想賣掉置換成3-4居改善性住房，希望置換住房總價在600-700萬之間，總面積在110平方米以上，新房二手房均可，希望小區品質好點。看房子下來只有門頭溝，大興的部分房子符合條件，請問房姐1.豐臺西南四環西府景園是否還有升值空間，現在出手是否太早 2.可否幫忙推薦一下可以600-700萬可以購買的改善性住宅樓盤，最好有一定的保值增值屬性，非常感謝！

回答：1. 西府景園屬於純居住盤，相對密度較高，居住環境馬馬虎虎，這一片升值空間一般。 2. 門頭溝太偏不建議，大興可以看下，另外推薦在豐臺角門、馬家堡、草橋可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子灣、常營 也淘一下 例如 國美第一城、後現代城、蘋果派。

提問：房姐老師，您怎麼看，現在新開的奧海明月網籤火爆的現象？

回答：今年不要買任何的限競房 1.限競房絕大多數不便宜 2.限競房各種問題為後期流動性和價值埋下隱患 3.最重要的，限競房鎖時間，無法在即將上漲的行情中進行貸款裂變。 在幾百個歪瓜裂棗的限競房專案中，奧海明月奧森one兩個本身的品質和價格算上等。 這是另一碼事情，在只知道買新房的人群中，這是沒有選擇的最好選擇。 矮子裡拔高個，還是矮子。

提問：房姐您好，關注很久了，剛入星球，新人首問，目前情況：北京無戶口，剛滿五年社保sfsd，子彈約200左右，想上車次新兩居室總價520萬左右，主要以自住＋保值，未來5-6年考慮再換朝陽三居或者好點學區兩居，我工作在崇文門，愛人工作在安貞門、德勝門、復興門附近三個地點之間輪換，看您介紹和推薦，主要考慮石佛營，朝青，高碑店，十里堡等東邊五環裡的房子。對居住環境有一定的要求，目前看了炫特嘉園、都市華庭、晨光家園、興隆家園、都市經典花園、國美第一城和奧森附近公安局宿舍等小區，蘋果社群南區兩居不太能夠的上，國美感覺附近餐館多比較亂，炫特嘉園聽說一居較多租戶比較多人員較亂，都市華庭只能買樓層朝向不好的兩居。晨光家園a區比較舊。 1、請問以上小區怎麼排序 2、石佛營附近中水金海，紫羅園小區較小，環境一般值得入手麼？ 3、興隆家園社群較大，都市經典花園小區環境還可以，520萬左右，這兩個小區現在是否溢價？考慮增值保值和居住您推薦麼 4、東五環裡總價520萬左右兩居還有別的合適的小區或板塊推薦麼（次新，有電梯）？

回答：1. 500內基本都是上車盤，靠近城區肯定就需要犧牲一點品質。你看的這些直接對比小區沒有意義，都屬於一類產品。漲幅差距並不大，需要看標的比較 2. 有價效比的標的，也可以入的 3. 都市經典可以入，興隆家園一般 4. 還可以看看常營板塊 永珍新天、柏林愛樂

提問：房姐你好， 還需要請教你一下 1本人情況，目前sfsd廣渠家園71平，市場價580左右有130萬貸款。剛把商住房賣了175萬，今年3月陸續理財到期60萬。 2.問題 是辦理工作居住證（需要半年時間），投資北京二套？我也看了你的帖子，你推薦望京，雙井板塊 還是把廣渠家園賣了，置換一套大房子（這個是終極目標） 還是投資海口學區房（老公戶口在海口集體戶）或者大灣區（珠海）？

回答：最優是置換，資產集中在北京，是最穩的。其次選擇買入二套。海口學區房不建議投資，旅遊型城市風險比較大。珠海也不建議，接盤人群非常少，大多是炒作起來的

提問：房姐好，17號線開通後，北七家未來科技城板塊會怎樣，看中海德堡花園，踩盤感覺小區比較破敗，但是戶型比較不錯。4萬出頭100多平的南北兩居，3.5左右的大戶型有點動心。

回答：北京買房，北面不要超過回龍觀天通苑 遠郊老破房，流動性的底層產品 3.5萬大戶型，比天通苑還貴很多； 天通苑大盤貨還沒出完，你怎麼出掉？

提問：房姐好，新人首問：我是北京首套剛需，之前沒有貸款過。我愛人在302醫院上班，明年3月份讀博，未來的工作地點還不確定；我在海淀牡丹園工作，我能克服通勤，考慮買套房自住，保值增值未來置換的話好出手；孩子4歲上幼兒園，我們的條件考慮學區加自住有壓力，如果能兼顧是最好；父母跟我們一起住，最好是三居。目前手頭有350的現金，新房看過諾德春風和院、諾德逸府、臻御府、熙悅天寰、御景西園；二手房看過民岳家園、西府景園、三環新城、中海御鑫閣、萬恆家園、第七街區。想向您請教以下問題： 1、我們目前的情況買新房合適，還是買二手房合適； 2、這幾套新房諾德春風和院1號樓的頂層我感覺不錯，127平839萬，首付能接受，月供眼前沒壓力，未來擔心不確定性，我做銷售的，收入有浮動；客廳朝東，南向2臥室，北向2臥室，這個小區有沒有考慮的必要，這種戶型好不好，頂層是否有選擇的價效比？諾德春風和院和諾德逸府哪個盤更有價效比 熙悅天寰戶型很喜歡，108平580萬對我來說壓力也小很多，空間也夠用，但是地方太偏了，周邊沒有配套。 現在不知道該怎麼選擇，麻煩您給給建議，除了這些新盤還有沒有更好的盤推薦。 3、二手房如果有高性價比的推薦也會考慮，買房這方面是小白，沒有概念，聽從您的意見； 4、觀察了半年新房的價格在往上走，優惠在減少，二手房的價格在往下走（個人觀點不一定正確），不知道該什麼時候入手入手什麼樣的房（今年10月底5年的社保才滿）。 5、本人有一套固安京南綠洲1期的房子102平（2010年買的）和一套廣東惠州東能陽光聖菲的房子143平（2017年買的），當時沒有北京的購房資格，固安當時想的是父母年紀大了可以給父母住，惠州的房子是純投資，以目前得形式看，這兩套房子有沒有持有的價值，未來房價有沒有上升的空間。 朋友推薦辦會員之後潛水學習了幾個月，還是學不會，只好問您了，麻煩幫回答一下，謝謝

回答：1. 諾德春風和院位置不錯，這個盤品質還可以，不過定價有些偏貴 自住屬性更強一點，不過這個盤比中鐵同體系的兄弟專案諾德逸府要強，臻御府的定價有些高，不建議看。 2. 新房中的限競房正在減少，後期的商品房價格都會走高。低首付買新房是能拉高槓杆的，能買總價更高的標的。 3. 二手房並不是都在走低，核心區的二手房都是上漲的，特別是優質地段核學區支撐的板塊。 4. 環京中燕郊和大廠是可以買的， 固安純粹炒作起來，不建議長持 5.惠州不值得長持，惠州不是一塊未被髮掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。 房價之所以低，並且極端扁平化，是因為 惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。 惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤眾多。

提問：【求比較】首套是融澤家園還是銘科苑和智學苑好？首付240左右，首套。 融澤家園新點，有少量滿五的房子，稅沒那麼高。 銘科苑和智學苑的老破小，但是有個海淀學籍，目前無孩子。

回答：沒有打底倉位，資金不多的情況下，第一套房賺錢最重要。 融澤嘉園屬於中規中矩的剛需房； 銘科苑和智學苑帶學區的老破小，帶一部分風險。 小孩上5歲前，不用考慮學區。 西二旗周邊對首套房投資不太友好。

提問：房姐好，新人首問，之前的問題可能被沖掉了，所以重新提問。 家庭情況： 夫妻雙方京戶，本人在藍島大廈附近工作，夫人是老師，工作地點在白紙坊東街，孩子在西城上學。 家庭資產情況： 1）父母名下一套老公房，約60平，80年代建成，在鴨子橋區域，緊挨考拉社群東側。全家人的戶口落在這裡。 2）自住一套保利茉莉85平二居，還有約8萬的公積金貸款。 3）持有貴陽一套恆大翡翠華庭80平二居，全款購買沒有貸款記錄。 置換需求： 考慮到父母養老以及孩子長大後需要獨立的空間，需要置換一套三居。 首付情況： 出售保利茉莉房產並加上存款能有500首付。再次購買算二套，不用考慮學區。 思路1:陶然亭附近的次新小區，但是價格都上千萬，所以放棄。 思路2: 在父母家（鴨子橋）附近購置一套兩居電梯房，此思路的優勢是負擔小，但是可選擇的小區少。 在此思路下，初步看的有信德園和天倫北里。請問這兩個小區怎麼樣？ 思路3: 在另外一處小區購置一套帶電梯三居，方便後期和父母同住，總價在680內，宜居，環境好，交通方便，近地鐵，如果能增加保值屬性就更好了。此思路的優勢是可選擇面廣，但就怕踩空買錯盤。 在此思路下，初步看的有同小區（保利茉莉）以及草橋到角門西附近的小區。 請房姐看看哪種思路更好？有沒有更好的思路和方案？也請幫忙給推薦幾個小區，謝謝。

回答：你好，從投資角度，更傾向方案3 草橋屬於豐臺不多的價值區域。 目前價格還低，而且地勢平坦區域還算整齊，對未來擴充套件較為有利。 草橋欣園、戀日花都可以關注下。

提問：房姐您好，新人首問。 當前我們在國美第一城有一套兩居，還有200的貸款，手裡有現金300。在海淀北清路附近工作。打算今年年底或明年初，換一套房子，主要是考慮孩子上學和離工作地近一點。 看了您之前的一些答覆，海淀那個區域溢價比較高，這種情況好像可以保留朝陽的房子，然後在海淀買個小的掛學位，再在附近租房自住。您覺得我們的情況適合哪種方式？賣掉手裡的直接換還是保留？考慮到人口情況，需要三居的房子。您是否有推薦的區域和樓盤？謝謝

回答：學區+租房+投資的配置 屬於風險最小，保值效果最好。 想兼顧的話可以看下 西北旺板塊 冬晴園，清河可以考慮萊圳家園還有觀景園，上地板塊 上地東里

提問：房姐您好，新人首問，請求房姐給予指點！！有點著急，盼望房姐能夠及時給予回覆！ 情況簡介：孩子是2018年參加工作並解決北京戶口，目前在集體戶上。我們想給他先買一套小房子，但暫時不用，四年內可出租兼具保值升值的功能，他在朝陽區悠唐公寓附近工作，我想給他買一個離單位近的住房，目前的問題是： 1.孩子現在有單位公寓住，買房自住需求不是很急，2020年底前在北京買房時機適合嗎？還是應該再等等？ 2.這是他的首房首貸，他現在看上一個距離單位三公里左右的白家莊的一居室，47.5平米，售價329萬元，91年的房子，房子是不是太老了？之後置換流動性會不會有問題？請教房姐有沒有更合適的房子可以推薦一下。 3.購房想用混合貸款，孩子是公職人員，國屬公積金貸款，可以貸到80萬。現在如果想買，主要問題是收入證明金額只有8000多元，無法覆蓋兩倍的貸款需求，我和他爸也都無法開具收入證明，無法進行接力貸，但是我們現在可以給他提供大概130萬元的首付款，而且月供我們也可以幫助還款，只要能貸上款，還款沒有問題。請問房姐有沒有其他的合理途徑解決和變通解決孩子目前的貸款問題？我們想盡可能利用槓桿買房，想多貸款，且貸款的時間儘量長一些，有沒有可能貸到30年的時間？中介說在北京最長貸款期限是25年，是這樣的嗎？ 另外，還想請問一下，如果混合貸款貸不下來的話，走商業貸款好不好？如果全部走商業貸款，那麼首房首貸的公積金貸款使用會不會受到影響？以後再還可以再使用公積金貸款嗎？有哪些不利影響，如何可以避免以後對公積金貸款使用的不利影響！ 這是我們第一次在北京買房，所以請求房姐能給我們提出最適合我們低切實可行的購房建議，包括購房的時機，區域，房齡及貸款方面的一些建議，謝謝您！

回答：你好，貸款實際和真實工資關聯不大， 北京貸款300萬以內，開收入證明+溝通基本可以解決。 500萬以上貸款，需要提前綜合個人情況和貸款情況做規劃準備。 如果沒有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去過，結果就會悲劇。 可以提前6個月養流水，也可以找渠道包裝流水。 組合貸查的比較嚴，商貸沒那麼嚴。 按揭最多25年 悠唐附近，130能買到的盤都是老破小，次新可以關注炫特嘉園。 年底是比較好的淘筍時間，部分業主急賣，可以撿漏。

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