大家好，我是京爺，一名北京房產實操專家，擁有十年房地產行業經驗，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！以下為公眾號提問精選：
1、提問：京爺您好，本人女未婚單身2022年4月繳滿5年社保，工作地點國貿附近，首付200，stsd想最高貸款買一套一居先自住七八年後置換。目前看了朝青的華紡易城，青年匯（朝向不好）和百子灣的沿海賽洛城（房齡新但周邊沒青年路繁華）想詢問一下1）從升值空間來講哪塊比較好，2）籌集首付也需要時間，想請教從現在到明年四月房價是否會有波動，3）目前朝青板塊漲幅挺多，明年四月入手是否溢價太多，感謝京爺啦
回答：你好，從小區所處板塊和小區價值來說，華紡易城，青年匯（朝向不好）比百子灣的沿海賽洛城還是強一些，可以優先選擇這兩個。目前市場轉涼，但我認為可能不需要等太久，一般年底成交量會多一些，年初會熱一些，因此歷史經驗中年底都是較好的入手時機。如何找到最佳時機了，一般是市場轉涼到成交量回暖之間是最好的買入時機。當然，也可以在市場較涼的時候撿漏，那也相對安全一些，不要等到市場熱起來去賣房。當然，你社保到4月份才滿5年，所以可以先看著，如果有特別合適的也可以講個週期，總之看市場走勢情況在做決定。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》
2、提問：京爺，您好，看到有洋橋西里2011年的公房，請問升值潛力怎樣，相比永泰西里。
回答：你好，北京買房無外乎板塊+小區+房源。板塊決定是否能在北京脫穎而出，小區決定是否能在板塊內部脫穎而出，房源則決定是否能在小區內部脫穎而出。而板塊往往是決定天花板的事情，洋橋板塊地段不差，但介面差了一些、沒什麼產業，並非北京置業熱點區域，這個北面特別是永泰西里所處的板塊是沒法比的。這就決定了洋橋西里的天花板還是有些低。我相信洋橋西里2011年的公房在小區內部是有一些稀缺性的，但還是被板塊和小區拖累了，使得其未來升值性有些受限。永泰西里的價值在於板塊還不錯，小區不算好，但是屬於周圍中的上車盤，是某種意義上的稀缺小區。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》
3、提問：您好，請問會城門小區如何？主要是改善，換個該小區三居，擔心1這種老破小會不會未來接盤人太少；擔心2，小區人群好像挺雜？居住上是不是差點
回答：你好，這個小區在周圍並不突出，屬於中規中矩的老房子，不過所處板塊還不錯，所以不用太擔心未來的保值問題。不少小戶型的存在，確實給小區帶來亂的因素，看你接受程度了。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
4、提問：京爺好，sfsd，孩子即將出生，金融街工作，剛需兩居上車房，首付合計180左右。希望在豐臺靠近市裡一點的地區置業，目前看了的小區有洋橋東里、角門甲8號院（獨棟）、富卓苑能幫忙分析這幾個小區麼？另外，豐臺片區房價年內是否還有下行趨勢呢？
回答：你好，小剛需最重要的就是選一個交通方便、流通性好的小區，這樣方便通勤，後續也好轉手。這裡面富卓苑交通尚可，流通性很好，是周圍中的熱盤，可以優先考慮。洋橋東里交通還是差了一些；角門甲8號院（獨棟），這類就一兩棟的小區，盡力別碰，居住屬性和升值屬性都挺一般的。豐臺目前是平穩，未來應該會有更多的房源出現，邊看起來。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
5、提問：目前首付380，還款能力沒問題，接受高貸多稅費。最近考慮國風美唐，公園悅府，和奧森春曉。國風美唐目前滿意的房子，首付很吃力，其他的房源都比較差。
1. 是應該用盡全力買下來？還是等等再觀望一下。
2.如果是奧森春曉，資金沒有壓力，唯一的問題是25年預計才能入住，這中間如果有了孩子，等待是否有難以預料的問題？
3.奧森春曉這樣25年的新盤，對公園悅府和國風的價格的短期和長期影響是什麼？
回答：
1、如果買奧森春曉，可以最近就上車。如果是買國風美唐和公園悅府，那就稍微觀望一下，後續房源應該會更多一些，價效比也高點兒。
2、倒沒有什麼大問題。
3、對公園悅府和國風的購買者有略微的分流，但影響我認為不會太大，對公園悅府的影響可能會強一些。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
6、提問：京爺您好！剛剛加入星球。近期想買二套房出租兼增值用，主要考慮海淀和昌平，請問五環外的次新房和三四環的老房子，哪個更保值一些呢？上地清河最近漲了很多，現在還適合投資嗎？
回答：你好，五環外的次新有很多種情況，而三四環的老房子也很多種情況，所以無法簡單評判。不過總體來看，如果是海淀北部、昌平回龍觀的次新房，升值性還是非常不錯的，畢竟有高薪產業。而三四環的老房子，如果沒有學區，長遠看，升值性不會太好。如果從長遠看，上地清河依舊可以投資。需要記住：能漲的小區才是優質小區，現在都不怎麼漲的小區，大機率都是差資產，儘量避開。詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》
歡迎提問，內部資料：
《京爺北京買房十大頂級思維》
大資料：
《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
《獨家樓市大資料實時監測，這些板塊正在上漲》
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