北京樓市：2021年了，你還用“環數”來定地段嗎？

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1、提問：最近有個疑惑，為什麼雙井南面的一些小區，比如百環家園、翌景家園等小區，交通、配套、地段各方面都很不錯，但價格才5萬多，而東部的朝青價格都達到6萬多，想請教一下京爺，這是為什麼呢？

回答：“北京的房產價值隨著環數往外擴而不斷降低”這一感受已經植入了很多人的思想中。但對北京樓市瞭解很多年的人會發現地段並不是決定房價的唯一方式。而且地段可不是僅僅根據環數來確定，而是根據離“中心”距離來決定，這裡面”中心“包括了教育中心、行政中心、高薪產業中心，當前的地理位置的環數是以往的行政中心為原點，當前已經湧現除了很多其他中心，所以一定要擺脫原來的固定思維。另外，除了地段，還有品質、物業、規劃、居住人群等等方面，這些能極大地影響房價走勢。百環家園、翌景家園雖然地理位置優越，配套成熟，但是這些小區品質一般、管理一般、租客較多，直接影響了其價格。而朝青則樓齡新、品質好、管理相對好，居住體驗不錯，所以價格自然容易起來。所以大家的選房邏輯一定要改變！詳見星球內部資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺好，想買三居自住+保值，想問下珠江羅馬這個小區怎麼樣。很多都是大三居，而且是有點傾斜的南北戶型，不知道這種戶型居住如何，以後出手是否方便？珠江羅馬和附近的華紡，青年匯，潤楓比怎麼樣？

回答：您好，珠江羅馬的優點很突出，位置好，交通方便，不過總體口碑一般，品質管理還有空間，部分臨街有噪音。不過好在價格相對低一些，買個三居，總體保值性還可以，以後出手不突出，但也沒啥坑，畢竟青年路流量熱度還是比較大的。珠江羅馬還是比華紡，青年匯，潤楓差一些的，從價格上就能看出來。可以參見星球內部資料《北京各小區歷史收益統計與分析》

3、提問：京爺，可以分別點評一下馬家堡西里，石景山路23號院，富卓苑，南華小區這幾個地方的三居的優劣勢嗎

回答：您好，馬家堡西里，小區中等，比較大，所以得看具體的房源情況，裡面也有一些不錯的；石景山路23號院臨五環，選擇相對一般；富卓苑還可以，樓齡新一些，雖然品質一般，但價效比還可以其實；南華小區，房子不年輕，交通受限，沒啥特色。我認為可以選擇富卓苑。可以參見星球內部資料《北京各小區歷史收益統計與分析》

4、提問：1. 獨生子女父母戶口隨遷有什麼特殊要求？辦理起來是否複雜？2. 是否可以只遷一方戶口（例如只遷父親，母親不遷）到北京，還是必須雙方一起遷過來？3. 退休老人買房是否需要全款？有什麼特殊要求麼？

回答：你好，1、主要是您有北京戶口，而且是獨生子女，有房產，父母退休或者達到一定年齡，具體怎麼弄可以諮詢派出所戶籍科。辦理起來也還好，不少人這麼弄。

好像父母兩個人必須一起提出投靠申請。3、不一定需要全款，有兩種方式，一個是接力貸，部分銀行可以做；一個是直接按揭，男性可以貸到70-80歲，有個別銀行可以做。

可以參見星球內部資料《北京二手房交易要點》

5、提問：京爺你好！請問您是否推薦北苑的二手房？在天潤福熙大道和茉藜園之間猶豫。福熙大道的房子比較新價格也高，茉藜園的戶型也不錯價格相差很多，請問您對北苑地區的升值性怎麼看呢？

回答：你好，北苑分為新北苑和老北苑之分，新北苑介面好，小區品質高，比老北苑強不少，升值性也明顯更高。可以肯定地說，顯然是選擇新北苑好一些。

6、提問：星河苑頂層三居，加上贈送面積約120平，小區環境物業位置都不錯，就是兩個臥室有坡頂（因此有些贈送面積）採光好，這種價格合適可購入嗎？影響大嗎？

回答：您好，頂層帶來的主要是兩點，一個是漏水，另一個是市場接受度的問題。對於新點兒的房子，第一個缺點倒是好說，第二個需要用價格來解決。所以低買低賣，只要價格合適也可以考慮。當然只能說，實在沒其他選擇了，才考慮頂層哈。

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