大概是去年，我去順義新城跑盤，往常都是走白馬路，這回也不知道怎麼想的，跟司機大哥交代了一聲走通順路看看順義城風光再過去。結果過了減河看見前方一片宏偉建築，我心說不是出了減河就等於出了順義城嘛？在我印象裡要往前走一段才能看見那一排排的小別墅。
於是乎我問司機大哥，前邊那宏偉建築事啥？司機大哥笑話我，兄弟多少年沒來過這邊了，這不是順義政府新的辦公大樓嘛？
我的思緒一下回到了2009年，當年我來順義新城這一帶踩盤，所有樓盤都告訴你這是順義新城，為什麼叫新城呢？因為政府的辦公大樓會搬遷過來，所以叫新城。十年過去了，一切成真。
其實我挺喜歡順義新城，順義新城的好在於低密度，在於行政機構的搬遷而至。這兩點也很好理解，低密度代表居住舒適度高，行政機構搬過來代表人氣旺。簡單說，當我看到順義政府新的辦公大樓那一刻，我已經把順義新城認定為順義城區了。
順義政府能夠遷址到順義新城，已經說明順義新城會是順義未來多年間發展最迅速、最好的板塊。尤其是目前周邊如民生銀行總部等已經成型，已經有了不小規模的產業，外加本就有的潮白河沿岸自然資源，可以說順義新城整體已經看上去很好了。這也難怪有越來越多的順義本地朋友、工作於望京等北四五環一線的朋友諮詢我順義新城買房的事宜。
最近兩年的供地，其實順義新城的供地標準也是按照低密度洋房小區來的。我覺得挺好，畢竟都是改善型小區，住著舒服，小區扎敦兒人氣也高一些。
然而就在前不久順義新城又供應了一宗住宅用地，而這宗住宅用地明確了一點，套內7090，這是區域內此前供應的四塊地不曾有過的限制條件。可能您會說現在的和錦華宸也有95平方米的三居，這個地塊也沒有7090，所以7090其實沒什麼影響。我想說不一樣的。
首先，要說一說我定義順義新城洋房小區的規則。這個規則簡單，沒有太小的戶型，至少起步產品偏向改善，產品至少是洋房類別的小高層。
其次，在我定義的規則裡面我們拿上文提及的和錦華宸小區對號入座，專案產品95平方米起步的南北通透戶型，小區產品為洋房平層與別墅。整體而言算是我規則之內的洋房小區。
最後，來說說新地塊。新地塊有了7090之後，非要愣出別墅產品出不出得來？肯定是能出來的，不過如此下來，別墅產品的地上地下等面積多少會有壓縮，且小區其他產品的排布多少會受到規則的影響，說白了就是整個產品排布不好弄。
比如，和錦華宸專案洋房產品基本是一棟一單元，大部分戶型產品為邊戶設計。專案整體是別墅類別小區，首期推出的洋房產品，一樣能夠享受別墅社群的整體氛圍。更何況專案本就距離順義現有的地鐵站3公里路程，且開發商明確表示會在專案入住之後運營社群班車往返地鐵站。
比如，和錦華宸專案洋房戶型全部為南北通透南向三面寬設計，並且洋房戶型全部為餐客廚一體南北通透，南向主臥內的飄窗全部為270度轉角設計。尤其是95平方米三居，放眼當下整個京樓新盤，有這個面積段三居的小區也並不多見，而同面積同戶型產品目前的順義新城只此一家。
比如，和錦華宸專案，我在現場看到的沙盤展示就倆字，樹多。這也是這幾年我看到的園林設計相對很棒的一個，因為園林裡最值錢的就是樹。
然而如果之後的地塊被7090了，我說的這一切貌似都很難再次被實現，因為這個規則直接影響樓棟排布，而樓棟排布難度加大了，園林也就更難設計了。
所以別小看套內7090這個規範，後續的地塊很有可能礙於排布難度，直接選擇出小戶型產品，這樣，也就失去了我所說的洋房小區的邏輯。所以，我想說就目前看，順義新城規則隨著這一宗新地塊的到來，有可能會導致後續再也沒有諸如和錦華宸這類偏高階改善的洋房小區。
我們也來說說當下的京樓，當下的京樓供地正在朝著兩個方向而去，要麼地塊位置很好未來售價很高，要麼地塊位置很遠未來售價挺低。然而諸如和錦華宸這樣的位置地界還行，總價有望控制在400萬以內的配套核心區域改善新盤，越來越少。
另一方面，我們再說回順義新城的新地塊，我算了一筆，專案的起拍樓面價接近23000元/平方米，最高樓面價大致25000元/平方米。而我印象中和錦華宸這個待開盤的專案當時拿地的樓面價格應該是22000多一平方米。
我想說的是，當你還琢磨順義新城這個價格行不行的時候，你會發現區域裡的樓面價已經悄悄的微漲，而同類區域的供地也在偷摸的減少。
前幾天有個哥們兒給我們公眾號留言，我沒好意思放出來，大致意思是說華樾國際一期一猶豫沒買，結果到現在只好咬牙上了每平米貴上1000多元的二期領尚。沒好意思放出來的理由也簡單，我忍了半天沒好意思給這哥們兒回覆一句，磨磨唧唧…既然忍住了，索性也就不放了。
