問題一：
肆哥，我準備450w上下，看中朝豐家園2居、三環新城3居。兩個地方都是跟自己工作生活位置合適的社群，主要是自住，當然也想能保值增值。麻煩肆哥給講講，還有就是三環新城周邊您會推薦哪個小區。#北京樓市##北京房產##買房##北京房價#
建議：
- 三環新城06年左右的經適房，屬性都已經轉為商品房了，不然還得交綜合地價款。但這裡成交量大，全部人車不分流物業非常一般。先看4號院吧，不臨近鐵路體量小環境很安靜，居住舒適度最高的。其次6號院，底商少不亂。挨著火車站和鐵路的7、8號院就算了。
- 三環新城附近就只能萬年花城了。一共七期五期最好，三期玫瑰碗也行。現在價格漲得挺高450w未必買得到。看看其他幾期吧，也都挺好的。萬年花城回遷那個別看了，肆哥覺得不好，你親眼看看就知道了。
- 朝豐家園自住為主回遷房，不屬於投資房。萬年 回遷這個剛才我不是也不推薦麼，一樣的道理。三環新城經適房也是。
- 但是朝豐家園位置比三環和萬年可差著老遠了。朝豐安排在兩條河道的角落，不是很好的位置。三環新城7、8號院為啥不推薦，挨著鐵路，其實也是同理。
- 回遷房就是自住為主不適合投資，成績好也就是跟著大盤，超出是不可能的，否則就失去價廉的優勢。就算行情好，回遷房傳導慢也是佔不到先機。
- 總之買房，在自住第一，也注重投資時，儘量選擇好地段。地段價值影響力在七成以上。兩三成是因為品質好、商品房齡新等等。
提問二：
肆哥，我們現在子彈不夠多，又想急於先上車，目標是天宮院的明發雅苑、新源時代或者西紅門鴻坤理想城的回遷房，300出頭一點基本解決需求，正好也不想用槓桿。我就想問您回遷房是不是不能買，以後也會不好處理？
建議：
- 以咱現有條件就是房住不炒，別老想著投資。自住一點問題也沒有。
- 回遷房基本是這樣，小區條件和密度也是這樣。畢竟是原始目的不同。但不代表回遷房就不行。只不過投資屬性相對較弱。
- 你都說了不用槓桿，這不就是自住為主嗎。既然是為了自己住那就合適的。
- 在保值方面未必弱，只是不太可能高於商品房型別罷了。高質量的有可能走出略高於大盤的勢頭，但是回遷保障房一類的產品，接盤者只會在同級間流動。最好成績就是跟上板塊大盤，幾乎超不出，又便宜漲勢又好怎麼可能。就算漲幅略有落後，短期無所謂，畢竟自住需求的時間會很久的，居住久了等五年八年十年的才可能明顯，到時候也許又改善置換了。
- 房子沒有處理不掉的關鍵是價格。價格低了都好處理，高了都不好賣。
提問三：
肆哥，94年蘋果園二區和八角北里1居2居各一，想改善置換550萬左右，接近100平或者以上再大一點的三居。這兩個老房是一起賣了還是賣那個比較合適？還想在附近買，需要注意哪些？
建議：
- 一起賣還是賣一個，看置換的需求。明確是為了升級置換那一步到位最好。不然幾年後還得折騰，浪費稅費、成本、裝修、精力。改善升級也是自住，儘量減少無意義的置換次數。
- 蘋果園二區94年的塔樓多，八角北里應該84年的六層老闆樓。老公房保值差不多。石景山這種老公房挺多的，沒特別的優劣。
- 一般是留板樓賣塔樓，留戶型好的賣戶型差的。在一個就看租金收益，賣租金收益率低的。賣房齡長的這個大家都知道，要是都接近40年就無所謂了。到40年左右可能因為貸款受限影響流動購買，這就得到時候看政策了。
- 所以如果您還在家附近置換，費用夠的話看看周邊次新，老房也不是不可以，儘量選樓齡新的，儘量選板樓好的戶型就行。
問題四：
肆哥，姚家園汽車城那邊的銀谷美泉怎麼樣？小區環境戶型都非常喜歡，就是周邊環境讓我有點上火撓頭。
建議：
- 你都說了挨著東方基業汽車城，那周邊環境就是這樣的。周圍規劃也是平房的安置房小區，旁邊五洲跟小區也沒關係。和保障房共享社群兩回事沒什麼影響。外面的街道介面，還有交通也就這樣了，沒啥可評價的了。
- 還是可以的低密洋房小區，保值升值也都說得過去。自住的話看個人喜不喜歡這種低密度社群了，有的住裡面還嫌棄人少，我只能無語了。
- 8棟樓不到600戶的小型社群。這種低密的，交通靠開車的百分百租戶會少，因為都是自住的。賣房的也少，流通沒那麼多。
- 不過開盤1.3w的價格到現在，走勢一直不差，略贏北京大盤，保值升值在朝青是不錯的了。
問題五：
前幾年200多萬投資的望京悠樂匯，虧了近26w左右。目前是捉摸開間處理掉，加上手頭約200w，運作一套望京附近、燕郊或者順義的房子，肆哥有什麼建議。最好是自住還能有價值，不想再虧了。但是又覺得處理了開間吧，還是虧著呢。
建議：
- 悠樂匯商住我是不會買的。多數人既然買了就甭賣，30w也不是小錢呢。可是每個人實際情況不一樣，如果不住不差租金那就踏實處理了。逆風翻盤轉的可能性無乎其微。
- 當時200w多，虧26w，那也就是現在是174w上下。174加200也就是374w的首付，加上貸款也就是500w上下。在望京買不到很有價值的投資房。上個花家地的湊湊呵呵，望京是兩級分化明顯的板塊，純投資儘量買次新品質好的社群，這樣升值更好。也可以看看朝青、四惠、常營等板塊，可能更容易上。
- 燕郊香河等等環京樓市在沒有政策單獨制約的情況下，應該是沒有再下跌的道理。理論上來講是這樣的。
- 順義看看後沙峪，藍星花園，地鐵周邊的。能上的一居室居可能會多。
- 遠郊的這種能買到能跟上大盤就不錯，不太可能超過北京均值的。
