這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
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提問：問一下房姐：炒房之所以能賺錢，主要是城市化程序加快，問題現在中國住房存量很大，之所以還能漲，個人覺得炒的因素佔大頭，政府如果徵收資本利得稅和房產持有稅，那大夥不是都很危險？國外的住房炒不動，貌似就是多了這兩個稅吧！？
回答：你好，其實中國早已遇到了人口拐點，我們會加速奔向老齡化社會。目前中國新生兒每年出生人口持續下滑，2030年將降至不到1100萬。但要注意一點，整體人口下滑，但不代表區域性人口下滑。
像杭州，深圳，廣東，這些城市2019年都是40多萬的人口流入量。所以未來的人口大紅利期已經結束，但對於城市來說，區域性人口紅利依然存在。這就是為什麼我每天都告訴大家要盯著人口流動趨勢看的原因。人口是城市流動的血液。
核心城市終究會迎來存量房時代，北京上海深圳在十年前就進入存量房市場了，根本不供地，地段基本固化。類似香港。
“賣地-基建”這個迴圈，本身是賺錢的，只是缺少足夠的維護基金。需要存量房產稅來支撐未來的長期維護成本。長期看，中國必然會徵收存量房產稅，以合理應對未來做基礎設施維護的需要。
但是房產稅出臺後，房價一定會跌嗎？
1. 房產稅出臺會很慢，即使出臺了也會有很多的減免條款。從2003年提出到現在，房產稅依然處在立法討論的階段，大量的非商品房 福利房等都是徵稅的阻力
2. 如果真要出臺房產稅，徵收的物件只能是商品房的購房人。而恰恰是這些人，在購房時已經交過了一次鉅額的土地出讓金，再讓其交一次房產稅，於情於理都有點說不過去。可以想見，如果政策一定要出，一定會像上海或者重慶的試點那樣，增加大規模的稅收減免，如人均40平方米以內免徵房產稅，照顧大多數人的基本利益。這樣一來，徵稅的力度就大幅降低了，對平抑房價的作用也會很小
3.上海和重慶於2011年開始的房產稅試點，對抑制房價的作用很小，幾乎可以忽略不計。而在國際上，韓國在2005年加重了房產稅（綜合不動產稅），但是之後的房價依然是上漲的。所以，對於房產稅抑制房價的作用，不可過於高估。
國外房產稅最高的是美國，平均下來每年的房產稅都不會超過總價的1%。如果對存量徵收房產稅，只會讓房東集體漲租金。千萬不要因為房產稅減持。
接下來我們該怎麼應對？
- 分散城市買入。目前各省份和各城市之間房產資料沒有聯網，雞蛋放在不同的籃子裡，可以最大限度的規避稅費。試點週期是5年，5年之後試點結束，政策在全國推行，漏洞也會被堵住。也就是說我們還有5年的視窗期。
- 以下劣質資產建議統統拋售：比如文旅盤；遠郊盤老破大和老破小；人口淨流出的三四五線城市等。可以預見，房地產稅試行之後，大家會紛紛拋售劣質資產，會進一步加劇這類房子的價格下跌。
- 家庭分散持有，同一個家庭儘量持有不超過2套，把老人票 親戚票利用好。
- 郊區換市區，小城市換大城市，剛需換改善，老破小換次新。未來漲幅更好的優質資產一定是大城市核心區域的次新改善樓盤。
房地產稅的推行一定是溫和漸進的，會保護剛需，對持有多套的富人會感到肉疼，不過大家不必過分焦慮，辦法總比困難多，接下來的房產投資門檻會抬高，我們需要提前佈局。
提問：房姐你好，深圳回遷房250總價投資，目前已拆比較快的看到兩個，一個是龍中愛聯地鐵口保利上城對面佔地4萬平回遷指標，帶上外附屬龍崗學位，另一個布吉木棉灣地鐵口龍珠花園前面佔地3萬平地塊的回遷指標房，小學看著還可以，初中可園學校一般。兩個單價和拆遷速度相當。想預期5年左右收房賣出或再抵押。你評估哪個升值潛力大些。若都不行，另外有單價相同龍城廣場向前村舊改，進度更慢點，會配建一個九年制新學校是否稍微好一點。再然後這個總價這個進度的不好找了，西部未知。最後，籤回遷房需要合同備註關鍵事項在給點建議吧。感謝房姐。
回答：你好，回遷房的問題我以前說過，沒有房票又有閒置資金的可以買，但要注意兩個問題。 一是拆遷週期，不確定性很大，有的看似快拆完了最後幾戶有可能拖上十年，資金每年的佔用成本要計算； 二是風險問題，儘量和開發商直籤，不過即使和開發商簽約，買回遷房仍屬於半地下交易，拿到紅本之前都會存在風險。 這兩個風險沒有人會幫你信用背書，必須自己承擔，只能說世上沒有無緣無故的便宜。
提問：房姐，我老家在安徽蕪湖，三線城市。有新房。本來是準備把家裡老房（90年代）賣掉的，但目前老舊小區改造，而且周邊地段新房開盤價格都很高，地段也的確不錯，家裡人很猶豫要不要賣。請問這種情況是應該如何分析？
回答：你好，感謝付費！ 按照往期舊改推動的案例，權貴事業單位家屬樓舊改更快。 不建議等舊改，尤其是不明情況的舊改。週期五到十年很正常。 薛定諤的舊改不知道什麼時候來，只怕蹉跎了歲月迎來一場空，當下就換回報率更大的城市和選籌吧。 如果確定3年內能舊改，可以等等，但也別錯過了其他城市的建倉時機，抵押老房去天花板更高的城市投資。
提問：萬能的房姐。新人加入圈子 第一次提問 希望被回！！！ 年初經您指導 入手中建大公館一套117平和一套瑞園133平。我想問的是 如果四年後也就是2025年左右必須賣一套房子的話 您認為是賣瑞園還是中建大公館？也就是說保留這兩套房子中的哪一套更有潛力？您能否預估2025年左右 這兩套房子的大概價格會道多少錢每平米？萬分感謝。
回答：你好，我們應該知道什麼階段買什麼房，買得起中產房就不要去住上車房，夠得著市區就不要去遠郊——因為有更好實力的群體遲早會嫌棄，瑞園只是剛需上車盤，住在大工地的滋味並不會好受，所以有點實力的剛需們一定會慢慢向光谷中心城和關山大道置換。 我們覺得花山的發展前景很不錯，軟體新城等規劃是一部分原因，隨著軟體新城公司入駐越來越多，花山板塊的購房和租房需求日益旺盛。但是熱度僅限於品質盤萬科和碧桂園生態城距離軟體新城最近的幾個盤。 花山（或者瑞園）房價的崛起還差一條地鐵，19號線的重要性怎麼強調都不為過，快線可以迅速拉近花山和光谷中心城的空間距離，地鐵通車之後是已經比較好的出手時機。 而中建大公館在光谷已經是置換鏈條的最頂端，繼續持有。
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