【1】
區域價值
回創路創新服務軸上
“10萬新碼農”首選住居
昌平南“雙星”專案馬連店組團“奧森春曉”已介紹，這期介紹一下中關村生命科學園地塊：北清雲際。
北清雲際專案同樣也是卓越在北京的專案。
中關村生命科學院三期及北四村棚改A地塊位於昌平、海淀交界處，《昌平分割槽規劃（國土空間規劃）（2017-2035年）》中。
生命科學園大板塊發展定位為北京未來科學城“兩谷一園”功能體系中的“生命谷”主陣地，未來是科技創新新片區的核心區域。
昌平南本次供應地塊中，北清雲際專案是最鄰近“生命谷”生命科學園的地塊，處於“生命谷”南，“迴天地區”的西北角。
“生命谷”建設配套齊全、環境優美、職住均勻的生命科學城，以大生物醫藥與醫療人工智慧為發展核心，在空間結構上，分為“一心、一軸、五片”。
北清雲際位於回創路創新服務軸上，屬於綠色製造組團。
規劃區域內還會增加醫療中心、綜合醫院、專科醫院、社群衛生服務中心各一所，其他綜合醫院2所，A級、B級急救工作站各一所。
最佳化當地公共設施體系，均衡佈局整體空間體系。
科創新片區中目前科創型企業高達2萬多家，共佔地31.85平方公里，昌平南佔地10.2平方公里，海淀佔21.59平方公里。
未來5年，這裡將釋放100萬平米的產業空間，力爭形成一到兩個具有全球競爭力的產業創新叢集，新增獨角獸企業10家以上。
預計將會創造至少10萬“新碼農”就業空間，對周邊房價的影響是巨大的。
海淀目前的居住空間已經接近飽和，未來昌平南地區將會迎來超過10萬“新碼農”購買力的外溢，成為第二個“海淀居住區”。
誰攻陷了“昌平南”，誰就掌握了“10萬碼農”的北京北部購買力。
中交+卓越拿下昌平南，可以說北京樓市的“半壁江山”已經納入囊中。
【2】
交通價值
三軌道加持
半小時覆蓋科創新片區
未來的昌平南會成為北京西北部的軌道樞紐，根據目前的規劃，昌平南地區未來至少將會擁有“6條地鐵”。
“北清雲際”位於昌平區回龍觀街道。
直線距離1.5公里內是昌平線生命科學園站、13號線龍澤站、16號線回龍觀站，佔有昌平南半數地鐵資源。
公路交通出行依靠北清路快速連線京新高速，京藏高速，半小時通達海淀。
北清雲際專案地塊西側400米左右緊鄰京藏高速，出行方便的同時來往車輛的噪音會對居住造成影響。
現在地塊西側還是一片待開發出讓的空地，在未建任何建築之前，專案地塊很容易受到噪音影響。
【3】
配套價值
外靠回龍觀大住區
內靠專案自建配套
教育資源：小片區內可依靠回龍觀中心小學，2公里內擁有首師大附屬回龍觀育新教育集團華電附中和北京市中關村外國語學校。
教育資源算是中規中矩。
專案兩宗地塊之間規劃有36班制小學，專案自建一所6800平的18班幼兒園，未來有望新增一家海淀的知名小學。
醫療資源：周邊三甲醫院有積水潭醫院（回龍觀院區），還有北京長城中醫院、北京太申祥和中醫醫院、北京龍禧醫院、昌平區龍華醫院等。
醫療資源比較豐富。
商業配套：北部有永旺國際商業購物中心，緊靠生命科學園地鐵站，東南處依靠北京華聯回龍觀購物中心，3公里內還有昌發萬科廣場和上品折扣等。
專案自身配建2100平米下沉式商業，彌補板塊內配套不足短板。
生態資源：周邊公園有中關村公園、回龍園、昌平新城濱河森林公園等。
生命科學園“北清雲際”周邊配套與馬連店組團“奧森春曉”相比相略有差別，北清雲際周邊現有配套在1-2公里之間，臨近區域無配套。
板塊處於兩高速一鐵一軌之間，有種與世隔絕的感覺。
龍城花園和二撥子新村安置房小區佔了該區域五分之三的位置，後期想增加臨近配套也很困難。
專案自身配建18班幼兒園和2100平米下沉式商業街區，彌補小板塊內無配套的短板。
但奧森春曉東側有商業規劃，西側有教育規劃，出門既有剛需配套。
作為昌平雙星專案，北清雲際除了可以更好服務於生命科學園就業“碼農”外，在居住方便程度上明顯比不上奧森春曉。
【4】
專案價值
別墅+安置房之間
昌平南最便宜新地塊
北清雲際建設用地規模67586.427平，居住用地的建築規模面積142817平，預計可建設1200餘套房源。
分為南北兩個地塊。
專案北地塊將建設7棟樓，南地塊將建設7棟+園區配套。
地塊容積率分別為2.2和2.5，控制高度自西往東逐漸降低，西邊不得超過45米，區域性不得超過80米。
大致可以推測小區建15-26層的高層建築。
除了有可能疊加的競報公共租賃住房外，還被要求必須配建14100平。
除此之外，還有養老驛站、衛生服務站以及文化活動室。
該地塊起拍價47.5億元，土地合理價格上限49.9億元，摺合溢價率約5.05%，指導價格在6.2萬/平米，比奧森春曉的指導價格佔優勢。
猜測戶型面積區間在81-122平之間，走純剛需路線，最低總價在500萬左右。
看一下網傳猜測的戶型圖。
94平米戶型猜想 總價582萬起
105平米戶型猜想 總價651萬起
【5】
價格對比
倒掛優勢不明顯
雙盤配合潛力強勁
北清雲際東靠龍城花園別墅，南側是二撥子新村安置小區和北京人家小區。
北京人家
均價：6.1萬/平米
融澤嘉園
均價：6.4萬/平米
奧森春曉雖然是昌平三宗地指導價最高的，但是與周邊的二手房專案價格嚴重倒掛。
另外奧森春曉西側出門即是學校，東側臨近規劃商業，出門就是地鐵讓奧森春曉未來升值有很大的提升空間。
奧森春曉依靠配套，北清雲際依靠產業。
同樣在回龍觀板塊，北清雲際作為距離生命科學園最近的新供應住宅，加上比奧森春曉更便宜的價格，讓北清雲際不看未來規劃的情況下小有優勢。
中交佈局昌平南生命科學園與海淀中關村之間的新地供應，很好的承接了兩個產業叢集的人群外溢。
因此昌平南兩塊地，不管地價如何，其戰略地位在中交北京佈局中將起到“承上啟下”的核心支撐，中交不計代價也要拿下昌平南，可見其戰略眼光之長遠。
無論是北清雲際還是奧森春曉無疑都是中交+卓越在昌平南的“王炸之牌”，這兩個專案都非常值得入手。
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