各位粉絲：
最近幾天，有一個朋友問專家，他最近正在看新房，看了南三環分鐘寺三兄弟，價格是11萬多，優惠完了每平米十萬多。又看了東城的天壇府，近日開盤的二期價格是12萬。
他有些迷惑了，“為什麼核心區的價格和外面一些的區域價格差不多，我還看了一些朝陽和豐臺的專案，個別價格甚至還超過了12萬，這是為什麼？核心區難道價格不行了？價格反而和外面的區位有倒掛，我到底該買哪個？”
這可能也是不少粉絲們想了解的問題，今天就詳細聊一下。
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其實，這位朋友說的是新房的價格，至於二手房卻並不是這麼一個狀況，關於二手房的狀況我們一會兒會詳細說。先聊聊新房。
核心區指的是東、西城，因為本身基本沒有土地的供應，目前核心區的新房專案非常至少。也就兩個專案，都在東城區。
其中，永定府當年作為限競房，2017年供應，目前一直沒有對外銷售，而它當年限制的不高於89068元/平米的均價，現在看來的確很便宜了。不過永定府未來會以什麼形式銷售目前還在研究中，還沒有定論。
另一個就是同樣位於永外地區、天壇南側、相隔一條二環路的天壇府。天壇府今年上半年曾開售一期，兩百多套房源早已售罄，最近二期已經取得預售許可證，近期將開售，價格和一期一樣，也是約12萬元/平米。
再看看核心區之外的一些新房，北五環的海淀樹村地塊，銷售均價是11.2萬元/平米，因為和政府共有產權，購買價格則是8.96萬元/平米；再往北的永豐地區，新地塊的銷售指導價也到了8.3萬元/平米。
南二環和南三環麗澤金融商務區的萬泉寺地塊，價格也達到了11.2萬元/平米；豐臺西南三環和四環之間的西府大院均價11.3萬元/平米，中海甲叄號院均價11.5萬元/平米；東南三環分鐘寺三兄弟，實際購買價格也超過了每平米10萬元。
這樣看，的確核心區外一些區位較好區域的新房價格已經紛紛逼近甚至超過了10萬元，已經與核心區的新房價格相差無幾了。
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為什麼會出現這樣的情況？
首先，這與城市發展有很大的關係。
近些年來，北京的產業佈局一直是向外擴充套件的，從核心區向中心城區，從中心城區向重點的平原新城。
隨著產業的擴充套件，一些重點功能區也逐漸佈局，如中關村、望京等等。
產業的佈局和發展帶來了就業人口的增加，隨之而來的就是住宅需求的增加，這使得一些產業發展比較好的區域，住宅的價值也隨之增加。自然房價也不斷上漲。
而且，由於核心區都是城市建成區，幾乎沒有新地塊的供應，因此近些年北京供應的新房大都是核心區外的專案。
開發商和媒體的大量宣傳，讓人們更多接觸到的都是核心區外的新房專案，對於這些區域的房價變化可以說是天天都能看到、聽到。
而且，核心區外的房價，即便在一個區裡，不同區域差距也很大。比如朝陽區，既有每平米十多萬的二手房，也有每平米四萬左右的。
但大家每天聽到更多的還是那些價格比較高的資訊，因此給人的印象，就是核心區外的一些區域，近些年房價漲幅很快，房價也變得比較高了。
另一方面，前面說的這位朋友，他比較的這兩個核心區的專案有一些的特殊性。
永定府是2017年的限競房，價格是當時評估確定的，當時的定價就比較低，又時隔4年了，如今再看這個限價已經明顯偏低。
而天壇府因為是東城區永外地區城市更新的重點工程，它作為商品房銷售主要是平衡城市更新改造的資金需求，因此政府其實也有價格要求的，定價比較低。
總體來看，並非是核心區內外的房價在逐漸倒掛，而是核心區外的房價近些年漲幅高於核心區內，核心區外的房價在逐步追趕核心區。
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那麼核心區內外的房子到底誰的價值大？
首先是看城市規劃。
什麼是核心區？如果簡單來看，核心區就是東西城這兩個區，根據《北京城市總體規劃》和《核心區控規》，核心區是全國政治中心、文化中心和國際交往中心的核心承載區。
可以說，核心區就是體現北京作為首都最重要的區域。
大家都知道，北京很多方面的價值，包括住房在內，最根本的都是在首都這個定位上。核心區的重要性和價值明眼人自己就能判斷了。
第二點，就是剛才說的二手房價格了。
判定一個區域的價值或是房價，不是從單個的新房價格來判斷的，應該更多的以二手房作為參考。
將來賣房、換房，首先一點就是自己的房子要作為二手房賣出去，那麼體現大家名下房屋價值的，那就是二手房的成交價格了。
但剛才說到，無論是核心區，還是中心城區，甚至是一個區裡，價格差距也是很大的。
因此如果比較大的區域，還是看整個區的二手房成交均價。
可以說有商品房以來，北京二手房成交均價的前兩名都沒有變過，第一是西城、第二是東城。
下面這張表格是某大型中介統計的今年10月各區二手房成交均價資料，可以看出，東西城仍然是成交均價唯一在十萬元以上的兩個區。西城區排名第一，成交均價10.8萬元/平米左右；東城區第二，10.3萬元/平米左右。
而且大家都知道的一件事，就是東、西城的房屋中，老社群的比例是最高的，這個成交均價則是綜合了包括其在內的所有二手房成交的價格。
核心區的房屋價值大不大，從資料上大家就能得出自己的判斷。
不過核心區的房子被詬病的比較多的，而且由於“老城不能再拆”這一規劃的總體要求，核心區的老房子將來出路更多是更新、改造。最近，北京也被列為全國首批城市更新試點城市之一，未來城市尤其是核心區內，更新將成為主流。
因此在選擇核心區的房子時，具體的片區、小區是一個需要特別注意的。而相比周邊社群，新房專案在這方面則要好很多。
最後還有一點，就是前些年因為房價的上漲較快，不乏有些著眼投資的人，對於他們來說，核心區外的房子顯然基數更低、漲幅更大、收益更高。
目前核心區可以買到的唯一新房是天壇府，因為天壇周邊限高，專案是隻有7到10層的低密規劃，新中式外觀和園林，三進深小區空間佈局，戶型則是從135平米到280平米，社群內配套了幼兒園、中學等，可以說是目前核心區唯一的大盤供應。
其實天壇府從8月一期開始銷售，連續兩個月都是北京樓市10萬+專案的銷冠。今早看到群裡粉絲髮的資訊，昨天天壇府二期開盤，1小時內所有推售房源全部售罄。這也說明購房者對於核心區價值的認可。
而近幾年在“房住不炒”的總體原則下，樓市整體趨於平穩，在這樣的大環境下，越來越多人關心的是房屋的保值價值，從這方面來說，核心區的價值顯然更大。
