看懂北京未來五年：產業在"城區"，人口疏解"郊區"

2021年11月17日，北京規劃和自然資源委員會在官網上公佈了《北京市國土空間近期規劃（2021年—2025年）》草案的“公示稿”。

這份“北京市國土空間近期規劃”將會決定未來五年，北京城市發展的基本趨勢和格局，這裡面也提出了一些新的變化趨勢。

規劃首先提出了北京未來五年，城市發展的總體方向和目標：

總體方向是“加強四大中心的功能建設”。

總體目標是“常住人口規模控制在2300萬以內”。

那麼，如何才能在五年內實現以上的“總體方向”和“目標”呢？

規劃中又提出了“五大空間指引”，主要針對北京五大“功能區”未來五年應該如何重點發展做出了“規劃指示”。

所以我們必須要重點解讀這次規劃中提出來的“五大空間指引”。

【1】東西城核心區，五年內實現“中央政務功能區”的建設。

針對東西城的“首都功能核心區”，規劃中提出來的是未來五年，“加強提升政務環境和人居環境品質”。

這裡沒有提到“騰退疏解促提升”，這說明東西城的疏解工作可能在第一階段中已經搞得差不多了，該疏解的都已經疏解的差不多了。

根據北京7普資料，東西城兩個區的常住人口是180萬，而控規的要求是到2035年控制在170萬，東西城的人口指標基本已經達標了。

所以未來五年，東西城的重點建設我們認為應該是兩個方面：

第一是“提升中央政務環境”，隨著央企陸續遷往雄安，可能會有大量的國家單位和部委陸續遷入東西城，東西城將會入駐更多的國家級公務員人群。

“中央政務功能區”雛形會逐漸顯示出來。

第二是“提升人居環境品質”，加快加大東西城平房區的退租騰退和更新，改善“中央政務功能區”的整個居住環境和城市面貌。

未來五年，東西城的城市更新一定會更快。

未來的東西城功能核心區，只有“國家公務員區”和“北京老居民區”，壓根就不會存在所謂的“富人區”，“豪宅區”。

東西城未來的“學區政策”會更加均衡和公平，天價“學區”也會被消平。

所以我一再強調，東西城核心區的房價就是“穩”，買來自己住可以，企圖投資“高溢價”，機會會越來越渺茫。

這個地方的房價，已經被中央用無數雙眼睛“緊盯”著了。

非常牛的地方，可惜“太顯眼”。

【2】中心城區，持續疏解“非首都功能”，積極發展“高精尖”產業。

除了東西城核心區之外，剩下的中心城區主要是“海淀、朝陽、豐臺和石景山”這四個中心城區。

規劃提出中心城區要“疏解非首都功能”，“積極發展高精尖產業”，意思應該很明確了：要把中心城區打造成為北京的產業中心區。

北京的核心產業主要還是集中放在“中心城區”。

比如海淀北部的北清路沿線，朝陽東北部的金盞國際合作區，豐臺的首都商務新區，石景山的新首鋼產業園等，都會成為新的職場區。

所以北京的“中心城區”還需要實施“人口的疏解”和“非首都功能的疏解”，後面包括什麼物流基地、汽修、建材等統統都會外遷。

甚至包括部分醫院、大學、職業學校等，也會陸續搬離中心城區。

這些東西搬走後，騰出來的地方就是重點發展“高精尖產業”，北京中心城區逐漸成為北京的“產業區”，各種產業園可能會“遍地開花”。

北京中心城區的規劃取向是“發展產業”，所以對“人口居住”支援外遷和疏解，未來包括海淀、朝陽和豐臺，常住人口還要降下來。

由於北京中心城區的發展已經比較成熟了，房價已經在相對高位，說明樓市的投資價值已經基本兌現。

所以如果你還想投資北京中心城區，獲得更高溢價，難度就比較大了。

目前北京中心城區的新房大部分都在8萬+，7萬+就屬於鳳毛麟角，6萬+基本上找不到，這個價位還想尋找更高溢價，難度很大。

北京中心城區，更加適合自住，投資溢價難度大。

部分地區房價已經基本透支。

【3】平原新城，提升綜合承載力和人口吸引力。

如果說北京的城區主要是疏解後，重點發展產業。

那麼北京的平原新城規劃，重點就是承接城區疏解出來的常住人口。

北京的平原新城，主要是特指亦莊、大興、房山、順義和昌平，這些地區要發展高精尖產業，難度有點大，產業吸引力不夠。

亦莊可能是一個“例外”，但和海淀朝陽相比，還是遠遠不足。

2021年海淀的GDP已經接近1萬億，朝陽應該也在9000億左右，亦莊只有不到3000億，通州甚至連2000億都不到。

所以說到發展產業，北京平原新城都不太行，還需要非常長的時間。

本次規劃中提出平原新城要“提高綜合承載力和人口吸引力”，意思就是平原新城要朝著“睡城”的方向有所提升。

所以未來的平原新城會大量增加常住人口，增加學校，增加醫院，增加地鐵線路，打造成為北京的“五大人口新城”。

最重要的是，這些平原新城與中心城區相比，房價還比較低，還有一定的溢價空間，所以要想投資的話，平原新城是一個選擇。

【4】北京城市副中心，高質量發展建設，自成一體的“新北京”。

北京城市副中心的投資，最大的問題就是“雙限”政策。

“雙限”政策的存在，讓北京城市副中心無法成為中心城區的“人口承載地”，也就是說，工作在城區的人，不能去副中心買房居住。

雙限，斷掉了北京城市副中心的人口來源，也斷掉了副中心和北京城區的“職住關係”。

所以北京城市副中心的買房人只能來自於北京城市副中心內部，形成了一個“自我封閉”的迴圈系統，房價要想短時間內提高，難度極大。

所以北京城市副中心什麼時候GDP能夠快速提高，其房價就什麼時候能夠上漲，副中心只要快速發展產業，才能推動其房價出現行情。

自成一體的“新北京”，投資邏輯也自成一體。

所以，副中心的房價在於未來，不在於現在，短期內兌現不可能。

這個時間，樂觀一點至少在5年以上，保守一點要8-10年。

綜上所述，本次《北京市國土空間近期規劃（2021年—2025年）》的出臺，告訴了我們一個北京未來五年的基本城市格局：

中央政務“核心區”，東西城將逐漸“國家公務員化”和“北京老居民化”，是未來中國中央政務功能的核心體現，而不是什麼“豪宅區”，“富人區”。

北京“中心城區”，將逐漸“產業中心化”，打造成為北京高精尖產業最集中的地區，同時逐漸疏解人口和非首都功能，是北京最能產生經濟效益的核心地區。

北京“平原新城”，將逐漸“人口睡城化”，打造成為北京常住人口最集中，配套最齊全，交通通暢的超大型居住版塊，是北京常住人口的集中區。

北京“城市副中心”，將逐漸“獨立化”，雙限的存在讓北京城市副中心逐漸脫離了北京城區的控制，而成為了一個獨立的新城。

這也導致了副中心短期內價值無法有效提升，但長期看，依然有希望成為“第二個北京”。

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