落戶大放鬆，留京畢業生暴增，北京四類"房租"將上漲

2022年，中國的高校畢業生規模將會達到歷史新高。

中國教育部在11月19日的《做好2022屆全國普通高校畢業生就業創業工作》的通知中透露，2022年中國高校畢業生將會達到1076萬人。

同比2021年，暴增167萬人！

我們研究了一下過去20年，中國高校畢業生的規模增長資料。發現2022年確實是中國20年以來，高校畢業生“就業”最慘烈的一年。

畢業總人數首次超過1000萬！

年度新增畢業生規模是往年平均數的7倍！

2010年-2020年的10年，中國的高校畢業生平均每年增加的人數僅有23萬，2022年一年就新增了167萬，幾乎是增長了7倍！

在這1076萬高校畢業生中，986+211+研究生等三者合計的規模將會超過200萬人，其中研究生學歷畢業生將超過130萬人，比2020年翻了一倍，是2000年的4倍。

同時還要再加上100萬的“海歸派”。

2022年，中國將迎來史上最大規模的“畢業季”！

初步估計，2022年的“畢業季”將比2021年至少多出300萬人，而且學歷內卷將更加嚴重。

為了吸納高校畢業生“就業”，上海和北京兩個超大城市陸續從2020年逐漸放鬆了“落戶政策”和“落戶規模”。

北京2021年3月公佈了最新版的《北京市引進畢業生管理辦法》，把北京引進畢業生落戶的條件從原來“研究生學歷”，下降到了“本科學歷”。

只要是“畢業生本科不超過26週歲”+“北京地區高校、京外地區“雙一流”建設高校”+“單位有落戶指標”就可以申請北京落戶。

同時還增設了“落戶計劃單列”，對北京落戶指標不做指標限制。

比如北京公務員錄取、大學生優培計劃及名校畢業生進入北京“高精尖”企業就業等三類高校畢業生，來多少落戶多少，不再作指標限制。

以前北京引進大學生落戶指標每年僅有1萬個左右，2021年以後預計每年至少翻倍，2022年我們預計北京的畢業生落戶至少在3萬以上。

再加上經濟下行，就業壓力加大，國內高校畢業生掀起一股“考公熱”和“進國企央企”的大潮，2022年“國考”人數就超過了200萬。

搞市場經濟，民營經濟，南方城市優勢大；但是搞國有經濟，體制經濟，北方城市明顯更有優勢，原因很簡單北方是國企央企的“大基地”。

尤其是北京，央企一共97家，北京就佔了50%。

所以未來幾年，大學生“南下”的勢頭會被遏制，北京對高校畢業生的吸引力將會暴漲，留京畢業生規模將會暴增。

隨之而來，必然是北京“房租”的上漲。

房價不漲，房租漲，將是未來幾年北京樓市最明顯的特徵，很快大家就能體會到房租上漲的勢頭。

這裡面除了“最強畢業季”的租房需求爆發，同時還有“拆違建、地下出租空間管控，合租房管理”等帶來的實際出租房源下降。

一邊是需求爆發，另外一邊是出租房源下降，租金上漲勢不可擋。

尤其是北京“四類房租”，我們認為在2022年可能會出現明顯上漲態勢：

第一類，“地鐵型小商住”的租金將會明顯上升。

北京地鐵小商住的特徵非常明顯，交通方便，周邊生活配套齊全，居住空間靈活時尚，非常適合“年輕小白領”。

尤其是Loft小商住，2022年市場租金將會有明顯提升。

這部分商住作為“租金回報型”產品，如果不追求房價上漲帶來的短期溢價，其實也可以投資，持有長期吃租金也未必不可。

最關鍵是這種小商住，將來還不收“房產稅”。

所以這部分小商住如果能夠取消“企業購買限制”，估計升值潛力會比較大，稀缺性強，租金回報高，長持有價值。

第二類，“核心區小戶型”的租金也會暴漲。

未來在北京三環裡的小戶型產品，租金上漲趨勢會非常明顯，比如東西城的私房小平房，二環三環邊上的小公寓，租金都會蹭蹭向上漲。

年輕人租房還是喜歡往城裡扎堆，交通、配套、生活氛圍都是不可或缺的，北京核心區的都市氛圍是他們最嚮往的。

第三類，“產業區周邊的小戶型”，租金收益高。

而對於非核心區的小戶型來說，主要要分佈在產業區周邊，比如像亦莊周邊，望京周邊，海淀西二旗周邊，國貿周邊等等。

這些產業區周邊的租房需求非常旺盛，租金也會有明顯提高。

第四類，“北三縣的小戶型”，明年租金會有所提高。

最近由於疫情的再次反覆，導致北三縣“進京道路”艱難，很多人就此判斷北三縣將會被“拋棄”。

其實疫情畢竟不會長久，未來隨著疫情平息，軌道交通打穿北京和北三縣之間的“壁壘”，更多的北漂一族將會東遷居住。

畢竟一河之隔，租金房價相差3-4倍，用“時間換金錢”也是部分年輕人的基本想法。

多走點路，多存點錢，不好嗎？尤其是2022年京唐城際開通後，北三縣的租金肯定會有明顯反彈。

綜上所述，我們認為在“房價橫盤”後，大城市的房租上漲可能將是一個基本趨勢，一線城市的房租基本每隔7年就會翻一倍。

尤其是高校畢業生“大擴招”後，租房需求將會持續大爆發。

未來的5-10年，北上廣深四個一線城市，房租有可能會漲到你懷疑人生，如果再疊加房產稅的轉移，租金上漲將會更猛。

所以未來的租房市場，將會出現更多的合租，租的更小，租的更遠，這些都是趨勢，所以地鐵小戶型，核心區小戶型，產業區小戶型都是未來租金上漲的最大贏家。

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