作者：世聯評估 | 首發：價值領地微信公眾號
新房市場
01
新房供應分析
2021年10月供應套數出現了環比下降趨勢。10月住宅供應市場大幅回落，從北京商品住宅新增供應套數和麵積角度來看，商品住宅供應套數為4,913套，環比下降47.27%；供應面積為72.11萬/㎡，環比下降31.01%。
從區域分佈來看，本月朝陽區、昌平區、大興區排名供應前三名。由於9月份新房突發性增長導致本月住宅供應市場有所回落，但與今年整體情況相比，新房供應情況基本保持平穩。開發商為了年終業績目標，想必透過降價或平價提前透支市場需求，預計年底將會迎來一波銷量小高峰，但在嚴格的政策環境下，北京樓市基本維穩。
02
新房成交分析
2021年10月，本月新房住宅市場成交有所上升。新房住宅成交6,427套，環比上漲9.49%；成交均價為46,761元/㎡，環比下降7.2%。
成交區域方面，密雲區成交套數位居首位，豐臺和大興區分別位居二、三位。密雲區成交主要集中於恆大的恆大上河院專案，成交965套，成交均價22,452元/㎡，房企為快速回籠資金全力進行促銷，加大優惠力度，恆大除密雲專案外，還有順義恆大上和府和房山恆大御峰限競房成交量均排進了本月前十。
整體來看，“銀十”成交量基本維持平穩；年底將近預計房企推盤和促銷力度仍將持續，購房者可根據自身實際情況考慮入手。
03
新房存量及去化
我們選取北京市新房市場過去一年月均銷售速度來計算，北京市新房商品住宅存量套數約需要14.4個月可去化完成，存量面積約需要17.1個月的去化時間，環比較上月均為下降趨勢。本月北京商品住宅市場存量下降，數量為95,159套，較上月下降2.13%。
大興區、朝陽區、通州區存量套數較多，分別為13,460套、11,845套、11,074套；去化速度上大興區、通州區和順義區最快，分別為1,201套/月、768套/月和676套/月；存量套數去化時間上，海淀區、石景山區、豐臺區最快，分別為6個月、9.5個月和11個月，壓力最大的為西城區、懷柔區和平谷區，去化週期分別為85個月、48.7個月、42.3月（東、西城禁止新建商品住宅，市場成交多為二手房交易，成交量較少，去化時間上可能與實際有差異）。
存量住宅市場
01
存量房成交分析
2021年10月，北京存量住宅成交套數環比及同比同時呈現下降趨勢。本月存量住宅成交9,340套，較上個月環比下降25.73%，同比下降31.58%；本月二手房均價為52,367元/㎡，環比上漲0.6%，同比上漲2.56%。
朝陽區成交套數仍處首位，成交2,360套，佔比25.27%；豐臺區成交1,109套，佔比11.87%；海淀區成交961套佔比10.29%。
主城六區和多數遠郊區成交價雖有所微升，但本月北京二手房成交套數環比及同比同時呈現下降趨勢，持續政策趨緊購房難度有所增加，同時海淀區試點的二手房指導價推出，導致海淀區成交量環比下降34.1%，促使預購者多呈現觀望態勢，整體市場持續降溫。
2021年來看，自3月份疫情得以控制，學前學區房需求增大，外加大量購房需求得以釋放，二手房市場首創新高，此熱度並未延續，4月起成交量逐月呈現下降趨勢，9月底針對二手房指導價的推出，雖僅有29個海淀區樓盤的二手房指導價試點，但措施出臺側面也對市場成交造成一定的影響，購房者觀望情緒加劇。整體市場受政策及疫情的持續影響，市場持續低迷。
住房租賃市場
北京市住房租賃市場2021年10月份經過各區加權平均後的月租金為95.79元/㎡，租售比為1:547，租賃市場淡季來臨，租金呈現微降。
各區差異顯著，西城區租金最高144.21元/㎡，最低出現在平谷區30.32元/㎡。7月份受到畢業季的影響，租賃需求增大，直至9月達到年內租金均值的頂峰，目前租賃市場已進入淡季，租金大機率保持穩中微落態勢。
土地市場
01
土地供應
2021年10月，北京土地供應市場無新增土地。截止目前北京2021年土地供應出現了二輪集中供地，第一輪為3月的30宗供地，此次為8-9月的62宗土地供應，其他各月供地較少，2月和10月無土地供應。
02
土地成交
2021年10月土地成交市場大幅回升，成交土地面積為122.87萬平方米，成交金額167.78億元。涉及宗地28宗，住宅類用地成交16宗，商服類用地成交6宗，工業類用地成交6宗。
從成交區域來看，海淀區、大興區土地成交為主，兩區成交宗地均為7宗。
從成交價來看，大興區西紅門鎮DX04-0102-6011、6014地塊R2二類居住用地成交價最高，68.5億元成為本月地王並位居全國總價第一。
本輪土地主要集中在在國有企業拿地較多，中國建築、中鐵、中關村發展、首開各取得3宗土地，金隅、建工、城建、中海、華潤各取得2宗土地。22宗經營性用地中，7宗土地由多家聯合取得。另有26宗因無人報價，釋出延時成交公告，預計下月土地成交喜憂參半。
以上內容摘自世聯評估《城市快報[北京]》。
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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點選【轉載須知】查閱轉載規則。
