相信大家都知道，從2000年至今的二十年裡，房價幾乎是“只漲不跌”。因此，那些買房早的人賺得盆滿缽滿，更誇張的是有人還藉此實現了財富自由，特別是在近十年裡，全國商品房均價當初的約5000元/平漲到了現在的10000元/平，幾乎翻了一倍。正是因為這個原因，在很多國人的心中，房子已經被貼上了“穩漲不跌”的標籤。
然而從2021年開始，樓市卻出現了截然不同的風向，這猶如給那些堅信房價“一路上漲”的人澆了一盆涼水。在商品房銷售面積和銷售額增速這2個方面體現很明顯，在今年的十個月裡，銷售面積增速從年初的104.9%降到了現在的7.3%，同時銷售額增速更是從133.4%一度降到了11.8%。
此外，經歷過上半年短暫的“小陽春”之後，二手房市場開始持續走低，樓市調控更是猶如暴雨一般襲來，至今已有12個城市出臺二手房指導價措施，自4月起，二手房市場熱度逐步降溫，效果還是比較明顯的，單月成交量已經實現“5連降”。
不得不說，在短短六個月裡，房地產市場發生了肉眼可見的變化。更為關鍵的是，從購房者和剛需族角度出發，從近期開始，樓市也出現了“3個變化”：
第一、全國70城新房價格實現6年首跌，同時購房者找房熱度持續下降，幅度最大達到了5.2%。
房價真的降了嗎？答案是肯定的，根據國家統計局釋出的70城房價資料顯示，新房價格實現自2015年5月以來的首跌，也就是說6年實現首跌。此外，筆者透過對比1月和10月的商品房銷售單價得知，價格確實出現了下降現象，其中今年1~2月商品房銷售面積為17363萬平，銷售額為19151億元，由此計算出銷售單價為11029元/平。
然而，到了10月，銷售單價降到了9741元/平。對於購房者來說，房價重回萬元以內，這個變化意味著購房成本減少，可是讓人意外的是，根據機構統計顯示，找房熱度卻在不斷下降，其中一線城市環比下降4.0%，三四線城市環比下降3.8%，幅度最大的是二線城市達到了5.2%。
房價下降已是趨勢？對此，經濟專家張波表示，在調控措施效果逐漸顯效的背景下，今年樓市的熱度下降較為明顯，成交量同比下滑，成交價格環比下降的城市也在不斷增多。
第二、多城開始下調房貸利率，買房成本下降，購房者可以鬆一口氣了。
根據貝殼研究院報告顯示，在以全國90個大中城市為樣本的統計中，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，共有20個大中城市房貸利率出現下調，其中9個城市出現了首套、二套房貸利率同時下調的情況。對此，有業內專家表示，房貸利率下調就意味著購房成本下降，同時對於購房者來說，心中也能鬆口氣了。
為了使大家能更清楚地瞭解房貸利率下調的好處，下面透過舉例說明。例如筆者想要購買總價200萬的房子，除去60萬首付之外，剩下的140萬都需要貸款解決，如果房貸利率為6%，算下來每個月需要還貸8393元，可是如果房貸利率下調到5%，每個月則可以少還貸848元，每年就是1.02萬。
此外，還有內行人表示，房貸利率下調也意味著市場正在“由熱變穩”，對於購房者來說，放款週期也可能會相對寬裕，這也從側面反映出了調控還是有成效的。
第三、從二次集中供地開始，多地明確溢價率不得超過15%，更為關鍵的是流拍率持續走高。
一直以來，很多懂行人都認為“土地市場是樓市的晴雨表”，可是從二次集中供地開始，多個城市相繼出現流拍現象，引起市場關注。對此，有分析稱，在完成二批供地的八個城市中，合計超過100宗土地直接流拍，佔供地總數的30%。
此外，自然資源部還對部分集中供地城市提出了要求，大致可以分成四個方面：1、參與拍地的企業需具有房地產開發資質；2、加強對房地產企業資金的來源審查；3、在達到地價或溢價率上限後，不得以競配建等方式增加實際地價；除此之外，還有一點就是規定“單宗地溢價率不得超過15%”。通俗來說，就是卡住了地價上漲的通道。
樓市出現“3個變化”，2022年起，買房會更輕鬆嗎？說到這，就不得提到央媒的一篇文章，其中要求“保障剛需群體信貸需求，銀行個人貸款中有90%以上為首套房貸款”，可能大家並不理解，央媒發文表態有何寓意呢？
對此，有專家表示，幫助數以萬計甚至數以億計的剛需族降低首付比例，這其實就意味著買房更輕鬆，特別是對於手上資金不足的剛需族來說，效果或更明顯。同時，再考慮到房企的資金壓力，今後也會出現打折銷售的情況，購房者還有可能因此“撿漏”。
其實從以上的3個變化可知，樓市熱度正在逐漸減弱，而從剛需族或無房人角度來說，今後基本都有買房的需求，因此在這個情況下，什麼時候買房就顯得尤為關鍵了，再結合央媒的表態，可以預見的是從2022年起，買房或更輕鬆。
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