15號，官方釋出10月全國70城房價情況。
資料顯示，10月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。
單獨拿出北京10月二手房資料也能明顯感受到市場降溫：
2020年0月-2021年10月二手房網籤量
另一邊，新房市場雖然價格沒有跌幅，但是10月北京第二次集中供地流拍率達60%之多，這樣的表現也讓整個市場察覺到了一絲涼意。
那麼，北京樓市見底了嗎？北京房價見底了嗎？
咱們先來看看真實的市場反應，近日，中國證券報就北京樓市真實市場做了調查：
1、新房市場特價房源增多。
據售樓處營銷人員介紹，有些專案推出以來，每個月都有2-3套特價房吸引客戶來現場看房。但最近幾個月，每個月都有10餘套特價房。
此外，有的專案還延長的促銷活動時間，更有某頭部開發商拿出滿減、家電禮包，甚至萬元左右的車位購置禮包等真金白銀的吸引購房者。
2、剛需成為去化的主力軍，豪宅市場價格堅挺。
為吸引剛需客戶，低總價房源成為開發商搶奪市場的關鍵，這類房源成為年底降價促銷的重點產品，不過集中在北京南邊，近郊地區居多。
反觀豪宅市場，促銷情形就要少很多。精品合院、別墅、疊拼等報價數千萬元起步的高階房源目前報價堅挺，達到營造這類房源高階、保值的氛圍。不少中介在這類房源的報價後面特別標註了價格持續時間，有的房源價格甚至不降反升。但從成交量看，基本處於有價無市。“客戶群體較為集中，降價也難以提升銷量，因此不降反升。”有豪宅代理銷售人員對記者表示。
3、二手房議價空間增大。
記者調研北京二手房市場發現，不少業主對購房客戶的資質、首付比例、貸款方式容忍度較高，議價空間較大。位於大興區天宮院片區銷售人員也表示，現在市場成交整體不佳，挑客戶的業主很少了。
4、但從掛牌價看，價格未見明顯下降。
據二手房經紀介紹“掛牌價是由業主心理預期和市場已有的成交價這些因素共同促成。除非急售，業主一般會在同戶型、已掛牌房源報價基礎上，小幅增加自己的報價。比如，同一小區別人報價500萬元，如果房子差不多，新掛牌業主的報價通常會稍高於這個價格，或者基本一致。”如果市場成交不佳，中介通常會督促業主下調價格。而業主不下調價格的房源曝光度會下降，成交時間會拉長。急售業主一般緊貼已有成交價進行報價。
綜上，新房推出特價房加快去化，二手房網籤量下降，卻有部分業主僵持在那裡，整體表現，二手房掛牌價並未明顯下降。
為什麼會出現這樣的現象呢？
1、新房供應結構變化改善扎堆，剛需價格水漲船高
首先，咱們得肯定一點，北京房地產市場不缺需求。
不同於廣州深圳，北京房地產市場政策可以說全國最嚴，政策擠壓之下，炒房的泡沫幾乎不存在，剛需需求量旺盛，這一點從每年大量成交資料可窺見一斑。
但是2021年兩次集中供地卻帶來了變化：
首先是剛需房源稀缺，價格水漲船高。北京土地供應開始要求套內7090，89平三居的極致產品逐漸消失，100平米以內的剛需產品佔比越來越低，再加上新房均價略高，剛需想低首付上車難度加大。其次，剛需集中的北部區域供應減少。資料顯示，北京供應的土地專案40%集中在南部，東部佔據了30%，而北部區域只有20%左右。但市場需求則相反，北部區域佔據了全北京40%以上的需求！這也就能理解為什麼南邊剛需專案打出特價房源加速去化了。
2、樓市調控升級，影響市場情緒！多校劃片落實+二手房指導價+信貸收緊
今年初頂級學區房暴漲引來專項調查，6月東西海多校劃片落實，一時間多少學區房重創，房價一夜暴跌百萬，北京炒學區房的市場涼涼。
8月北京限購再收緊！離婚買房被限制，這一波主要影響改善。
9月，海淀29個小區在行業協會倡導下發布二手房指導價，比起行政命令，這一招溫和許多，但是實際效果卻不含糊，北京二手房指導價上了熱搜，中介機構連夜下架報價過高的房源，市場上購房者也不太願意接受高於指導價的報價……
這一系列操作穩住了北京上半年一波高漲的情緒，消減了“帝都永遠漲”的光環，也肯定擋住了非剛需買房的種種衝動。
不過讓市場速凍的原因，還是信貸的收緊！
6月全國購房者陸續反應貸款時間拉長，8月北京購房者也受到影響，部分銀行表示貸款額度收緊，貸款稽核週期變長。房貸不放鬆，市場失去流動性，開啟速凍模式。不僅二手房，新房也受到了連帶影響。不少賣一買一的購房者也被卡住了，名下的二手房因為沒有人買，資金收不回來，無法置換新的事，中介都司空見慣，已至網上看到這樣的調侃：
綜上，我們不難看出，北京購房的需求不是沒有，是被壓制了。從樓市週期看，如今這個時候絕也對不是峰值！大概在什麼位置，等等看11月二手房網籤量會更明確。
最後，市場都“救市”了，
是“見底”的訊號嗎？
11月，市場上“救市”的聲音高起。
11月10日，人民銀行公佈最新資料顯示，全國個人住房貸款發放提速。
11月10日，證券時報頭版，報道中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會。
銀行間市場債務融資也是房企債務融資的重要渠道。但自從去年三道紅線後，境內發債的節奏明顯放緩，尤其是今年6月份後，大部分房企遭遇信用評級下降，境內發債幾乎停滯。為了防止房企資金鍊進一步惡化，有參會人士透露，金融機構會透過債券投資等方式重新為房企“輸血”。
政策看著熱鬧，但是在“房住不炒”的大前提下，以上一切措施的目的是防爛尾、保交樓、保剛需。
所以哥們並不贊同“救市”一說，因為官方“救”的是民生，房地產市場依舊不能過熱。
來源：搜狐焦點北京
