縣城作為國內城市架構中的末端城市，很多縣城要產業沒產業，要人口沒人口，而且各種城市優質資源還在不斷被上層級的城市虹吸掉，因此很多人都不看好縣城的房價，認為縣城房價下跌是遲早的事情。但是大家也發現了一個截然相反的情況是，一些縣城的房價不僅沒有下降，反而還在不斷的上漲，這究竟是怎麼回事呢？
想要弄清楚這個問題，就要先理清楚縣城房價上漲的原因是什麼。縣城房價能夠漲到如今的價位，不是“無緣無故”的：
第一，貨幣化棚改推動。貨幣化棚改也就是地方政府拿棚改地塊作為抵押物 ，再把國開行印出來的基礎貨幣直接發放到拆遷戶手中，由拆遷戶自行選擇購房的一種安置模式。特別是在2014年提出去庫存計劃以後，拆遷補償就從過去實物類的房子改成了發放現金予以補償，但是這樣做雖然有利於去庫存，當需求在一個時間點集中爆發後，也會助長縣城的房價快速上漲，所以才會達到現如今六七千每平的高位。
第二，城鎮化建設拉昇。城鎮化建設讓農民身份轉換成市民身份的同時，也創造了大量的房住需求。特別是在過去10年，城鎮化推進的速度非常快，每年都會有千萬量級的農民大軍進入城市。如今中國的城鎮化率已經超過60%，城鎮常住人口達到8億多人，國家要實現工業現代化，今後城鎮化建設一定還會繼續前推；如果城鎮率達到發達國家70%的水平，並且能夠順利推進的話，住房需求持續增加理論上是成立的。
第三，返鄉置業潮助推。在上一輪房價大幅上漲的時候，由於縣城很多外出務工人員在當地大城市買不起房子，聽說老家的房價上漲了，害怕買晚連老家的房子也買不起，於是在恐慌心理的作用下，紛紛回到老家購置房產。要知道，農村外出打工的青壯年勞動力，往往是老家鄉鎮中購買力最強、消費需求最旺盛群體，在這股強大購買力的推動下，縣城的房價於是節節攀升。
第四，建安成本增加所致。購房需求多了，必然導致土地、人工、建材等價格不斷上漲。以土地價格為例，由於產業缺失，大多數縣城的經濟基本面都比較差，但是城市公共衛生服務、醫療養老保障、基礎設施建設等方方面面都需要花錢，很多縣城除了依靠土地出讓收入發展經濟，幾乎沒有別的路徑可走。在未找到新的經濟增長點之前，又無法改變城市結構性矛盾而導致本身在資源配置中的劣勢地位，對於土地的依賴就是根深蒂固的。特別是大型房企入駐後，強大的土地購買力，為縣城的房地產發展提供了有力支撐。
第五，投資炒房“興風作浪”。房價上漲的本質與需求增加有關。2017年前後，一二線樓市調控趨嚴，炒房客在當地無機可乘，只能攜帶炒資轉戰三四線市場。但三四線城市的利潤不夠大，炒房資金還外溢到了縣城，把縣城的房價也給炒高了。當然了，注入房地產的資金是多方面的，不僅有外地炒房客的資金，還有超發貨幣的流入。另外，當地居民見到房價一天天的上漲，投資房產遠比上班或投資實體賺錢多，於是剛需、改善、投資等各種需求集中爆發，形成了全民炒房的浪潮，再次推高房價。
但是這些只是過去縣城房價上漲的動因，若以此認為縣城的房價會永遠不停的漲下去，那可就大錯特錯了。因為房地產經過20多年的高速發展，縣城的市場環境已經發生了很大變化，對應的情況是：
1、貨幣化棚改從今年起結束了，取而代之的是舊城改造，但是舊改不會增加新的住房需求，也就意味著透過大拆大建造就的增量需求，今後基本上沒有了；
2、城鎮化建設受制於高房價的影響，推進的速度已經明顯放緩，目前還留在農村生活的，多數都是上了歲數的老人，他們是購買力最弱的群體，無法支撐起城裡的高房價；
3、有實力買房的外出務工人員，能買起的早已經買過了，房價漲到現如今的高位，買不起的就更加買不起了；整體房價又趨於平穩，購房者的心態變得平靜，無法再次掀起返鄉置業浪潮；
4、商品房整體市場供應已經過剩，縣城的空置房數量最多，資管新規下，房企在“三條紅線”的壓力下需要降低負債，銀行還為房企的土地開發貸款和個人住房貸款設定了上限，即便地方有賣地需求，房企拿地的積極性也不會高，投資房產的人更加謹慎；
5、“房住不炒”已經成為樓市調控的主基調，未來將會長期堅持，調控的措施和手段只會越來越嚴，投資炒房的利潤空間逐漸縮小，失去炒房資金的助推，又沒有外來人口補充，縣城的房價很難保持上漲。
那麼由於縣城的區域面積太小，本地人口又無法消耗掉大量的空置房，可供拆遷的老城區基本被拆除殆盡，而七八千元每平的房價，已經遠遠超出了當地居民的購買力，房價上漲已經沒有支撐，未來房價出現下跌，反而是大機率的事情，很多人持有這樣的看法是正確的。
但是為什麼有些縣城的房價沒有下降反而還在上漲呢？其實這也是有原因的：
第一，部分縣城的地理位置比較好。大小城市間不僅存在資源虹吸與被虹吸的關係，其實還存在城市功能疏解傳導與吸附接納的關係。也就是說，那些位於大城市周邊的縣城，受大城市人口和資金外溢以及城市功能疏解的利好，在大城市的反哺作用下，各種優質資源又進行了迴流，承擔起了大城市無法承擔的人口及發展負荷。有了人口補充和經濟支撐，這些縣城的房價也會跟隨大城市的房價上漲而上漲。類似於上海周邊的南通、崑山、嘉興、湖州、舟山等縣城在內的三四五線城市。另外還有那些有產業和人口支撐的珠三角地區的部分縣城，房價呈現持續上漲的態勢也在情理之中。
第二，有些縣城房價所謂的“上漲”其實是一種“虛張聲勢”。房價一旦下降，產生的後果比房價上漲要嚴重得多，不僅老業主上門鬧事讓開發商疲於應對，還要拿出錢款補償給老業主以便“息事寧人”，而且並非房子降價了就會有人買，因為大家買房的規律歷來都是買漲不買跌的。房價一旦下降，所有的購房者都會持幣觀望，等待最低價出現再去“抄底”，降價只會導致買房的人更少。而開發商建造房子也是有成本核算的，即便是大型房企，純利潤也就在10%多一點，如果降得太多自己就要虧本，總不至於虧錢賺吆喝吧。因此開發商不敢也不願降價賣房。相反，營造房價還在上漲的假象，往往更具迷惑性，遠比虧本賣的效果強很多。
第三，有些人希望繼續維持房地產的虛假繁榮，但總是事與願違。房地產已經與相關的利益方捆綁得越來越緊密，早已形成了利益共同體。中國的居民家庭財富有七成以上都集中在了房子上，一旦房價下降，有房群體的財富就要縮水；與房地產相關聯的上下游從業人員就會失去工作崗位；地方的土地賣不出去，拿不出更多的錢搞公共基礎設施建設，無法改善基礎民生，各部門很難維持正常運轉；房價下降的幅度太大，有房貸的人資不抵債後很可能選擇棄房斷供，引發金融風險。。。但這些都是諸多利益方的說辭。房價真的不能下跌嗎？燕郊的房子一度被炒到4萬元每平，現在的房價幾乎是當初的一半還要少；鶴崗的房子幾萬元就能買一套，基本回到純居住功能；去年北方城市房價集體“失守”，跌幅超過三成以上的城市不在少數，說明房價並非只能上漲不能下跌，房價漲跌終究要由人口和經濟說了算。
第四，房價看似上漲實為陰跌。任何一件商品其價格總是與當地的經濟水平、人均收入、供需關係有關。對於有人口持續流入的大城市而言，由於城市的基本面、經濟水平、人口結構良好，即便房價漲到10萬元每平也有人去買，說明這樣的漲幅是符合市場實際和購買力的；而縣城的基本面處於怎樣的狀況眾所周知，一些縣城的房價看似還在上漲，甚至遠遠超出了當地人的收入水平，但是沒有外來人口支撐，本地的人口結構又以老齡化為主，二者雖然同樣是上漲，卻會出現截然不同的結果，縣城的房價上漲是沒有支撐的，也是不可持續的，那麼本質上來說就是陰跌。而去年以來北方城市石家莊、天津、濟南等地的房價出現不同幅度下跌，充分說明原來的房價是不符合城市基本面的，即便早前漲上去了也還要降回來，這個邏輯適合所有層級的城市。
總結：縣城的房價漲到如今的水平，主要是貨幣化棚改、城鎮化建設、農民工返鄉置業、內外炒房資金注入等原因所致，但是隨著棚改結束、炒房資金退出、高房價阻礙城鎮化推進、返鄉置業潮不再有、市場存量房積壓嚴重、樓市調控政策趨嚴等情況變化，縣城的房價已經失去上漲動力，而在人口和經濟二塊“短板”的制約下，今後大機率會出現調整。至於一些縣城的房價還在上漲，除了少數城市因其具有得天獨厚的區位優勢漲的“理所當然”，其它透過人為因素製造出來的虛假繁榮，終究會在時間的推移中現出“原形”。
