— —後沙峪— —
位於順義區西南部，北臨機場北線高速公路，南側與國門商務區相連，東側緊鄰北京首都機場，西臨溫榆河。
後沙峪板塊因中央別墅區而備受關注，整體產品定位高階，靠近主城區、交通便利，配套完善，是順義區的熱門板塊。
區域定位為一流的國際化商務宜居區，主要面向高階改善人群。
1 | 規劃驅動力
根據北京城市總體規劃(2016年—2035年)，順義被確定為承接中心城區適宜功能和人口疏解的重點地區，也是推進京津冀協同發展的重要區域。
依託首都國際機場，順義在最新的“十四五”規劃中提出建設“港產城”融合的國際空港新城的目標，並且構建了“一心、三區、多組團”新城空間結構。
在規劃中，後沙峪被定位為環境優美、產城融合、宜居宜業的國際化城市組團。
未來將在集聚優質教育、醫療衛生等公共服務資源，補充完善高階醫療、體育文化等城市功能方面不斷髮力。
2 | 產業驅動力
順義依託自身優勢，著力於構建“3+4+1”高精尖產業結構。
“3”是指加快打造新能源智慧汽車、第三代半導體、航空航天三大創新產業叢集；
“4”是指提質發展臨空經濟、產業金融、商務會展、文創旅遊四大現代服務業；
“1”是指全力推動智慧製造體系的構建完成。
在順義新城的空間規劃中，後沙峪板塊屬於港城融合區，重點發展臨空經濟、商務會展、新興金融、總部經濟等現代服務業。
同時後沙峪板塊也屬於首都機場臨空經濟示範區，該示範區被稱為“順義經濟轉型增長新引擎”，有較多的政策和資源扶持。
3 | 人口驅動力
順義作為中心城區常住人口疏解的重要承接地之一，近年來人口增長較快。
根據七普資料，2020年底順義常住人口為132.4萬人，與2010年六普的87.7萬相比，增加44.7萬人，增長51%，年平均增長4.2%，遠高於全市年平均增長1.1%水平，是人口增長最快的區域之一。
值得注意的是，六普到七普這十年間，北京全市常住人口增加228.1萬人，其中順義新增人口44.7萬，僅次於大興和昌平，佔比19.6%，人口吸引力之強可見一斑。
從地區分佈來看，後沙峪七普時常住人口為74841人，相比六普時的40793人，增加34048人，在順義新城是人口增長較多的地區。但是由於人口基數大，增長率屬於中速。
根據順義十四五規劃，順義區常住人口規模到 2035 年調控至145 萬人左右，目前大概還有13萬人的缺口，按目前增長率來看，大機率會提前完成。
4 | 生活配套密度
學校：北京高階國際教育聚集區
順義區內有97所公辦幼兒園，遠多於門頭溝、房山、通州、昌平等區。從地區分佈來看，公立幼兒園密度最高為勝利街道、光明街道、仁和鎮等區域，其中後沙峪板塊有10所左右。考慮到該板塊定位高階，人口密度低，且有眾多十二年一貫制的私立國際學校，基本可以滿足需求。
▲順義公辦幼兒園地區分佈
順義區內有57所小學，32所中學。而後沙峪板塊，由於生活著近萬名外籍人士，以及中央別墅區的存在，逐漸發展為北京高階國際學校集中地。
國內第一所國際學校——北京順義國際學校（ISB）就誕生於此，同時還擁有北京德威英國國際學校、北京鼎石國際學校等眾多一流國際學校，高階國際教育資源豐富。
國際學校主要面向精英階層，價格高昂。在公立學校方面，後沙峪板塊內還有北京四中順義分校、北京第二實驗小學順義分校、北師大附中順義分校（在建）等重點學校。
整體來講，板塊內優質教育資源豐富，能夠覆蓋全年齡段的教育需求。
▲順義小學地區分佈
▲順義中學地區分佈
醫療：略顯單薄，在建中的北京友誼醫院順義院區將彌補短板
順義醫療資源方面較為薄弱，目前區域內有5所三級醫療機構、4所二級醫療機構。
其中北京方舟面板病醫院（三級）、北京市順義區空港醫院（二級）位於後沙峪板塊。
順義的兩所三甲醫院北京中醫醫院順義醫院、北京地壇醫院順義院區，距離後沙峪板塊10-20公里。
整體來講，板塊內醫療資源只能滿足日常小病小痛的基本需求。
不過，在建中的北京友誼醫院順義院區位於後沙峪，目前地上主體結構全部完成並順利透過驗收，預計2023年底竣工。屆時，將填補後沙峪板塊沒有三甲醫院的空白。
商業：配套完善，生活便利
在商業配套方面，後沙峪板塊內有中糧祥雲小鎮、歐陸時尚購物中心等五六個大型商業中心/商業街，同時有永輝、物美、沃爾瑪山姆會員商店等大型超市，住宅密集區底商也十分完善。
整體來講，板塊內商業配套豐富，可以覆蓋低中高各種水平的消費需求，生活便利。
▲後沙峪大型商場/商業街分佈
生態：環境優美，宜居低密
環境優美、低密宜居是後沙峪板塊的顯著優勢。
從規劃圖上看，後沙峪東西為溫榆河生態帶、潮白河生態帶，南北為中部生態走廊、南部生態走廊，四大生態帶形成合圍之勢，將後沙峪包裹在中間，綠化率超高。
板塊內有溫榆河公園（一期）、羅馬湖、花博會主題公園等休閒場所，環境優美，十分宜居。
5 | 交通現狀
雖然地處郊區，但後沙峪的交通是比較便利的。
地鐵：M15號線已開通，西至海淀清華路口東，東至順義俸伯，途徑朝陽望京，可與13號線、14號線、5號線換乘。從後沙峪站30分鐘可至望京，60分鐘可至中關村。
由於順義房價、租金相對較低，因此也吸引了這兩個就業中心大量年輕人在順義居住，早高峰時後沙峪站上車比較擁擠。
遠期規劃中的北部聯絡線，可串聯首都機場、未來科學城、中關村科學城等重要區域，在後沙峪設站，可與15號線換乘，但目前尚無官方定論。
道路：後沙峪板塊北側機場北線連線首都機場和昌平，南側首都機場高速連線首都機場和東二環，西側京承高速、東側的京密路連線北四環、北三環區域，到望京、中關村、CBD等商圈也比較方便。
此外，後沙峪的公交線路也比較完善，開通多條開往機場、地鐵以及東直門樞紐站的線路。
6 | 板塊房地產市場現狀
土地：供應稀缺，以庫存為主
今年5月份的第一次集中供地，順義區並無新地塊推出；8月份公佈的第二次集中供地清單中，順義僅有2宗地掛牌，但都不在後沙峪板塊。
考慮到北京第三次集中供地在11月左右進行，這意味著除9月底開盤的和光瑞府外，今年後沙峪板塊幾乎無新增專案入市，供應稀缺。
實際上，後沙峪板塊的集中供應期在2018-2019年，2020年開始供應已經開始顯著減少，市場成交主要以庫存為主。
價格：靠近主城區，發展成熟，多為高階改善人群，是順義價格高地
9月份，後沙峪板塊新房均價55000元/㎡，二手房價格46054 元/m²
市場現狀
新房：定位高階改善，房源少
後沙峪板塊在售的新房專案比較少，而且所剩房源不多。
板塊整體定位偏向高階改善，價格較高。
中鐵諾德閱墅目前在售的為大面積疊拼產品，均價6.2萬/㎡，與周邊二手別墅相比價格優勢明顯（均價8-9萬），房齡和產品設計也更符合當下客戶群體偏好，但因限競房性質，交易時會受限，優點和缺點都比較明顯。
因為限墅令、限房價限地價等政策的影響，區域內純商品房性質的低密別墅專案越來越稀缺。
公園十七區、建邦順頤府均為限競房性質，面向追求生活品質的剛需和改善人群，價效比較高。
9月底開盤的和光瑞府，因位於新國展地塊、順義唯一臨鐵新盤、周邊配套齊全、兩大央企合力打造的高階產品系，會成為區域網紅盤。
二手房：物業型別複雜，樓盤雲集，多為2000年前後建成，價格相對較低，適合剛需上車
由於區域內二手專案雲集，物業型別複雜，我們選取了成交熱度最高的16個小區進行分析。
從以上表格可以看出，後沙峪板塊房齡在5年以內的次新房非常少，大部分小區均在2010年之前建成，其中不乏90年代老舊小區，而且板塊內多以本地開發商為主。
不過板塊內有4萬左右的上車盤，也有5萬及以上的改善型專案，商辦、住宅、別墅各種產品型別都囊括，面積跨度大，能夠滿足不同人群的置業需求。
總結：
後沙峪是順義最靠近主城區、發展比較成熟的一個板塊。整體定位為環境優美、產城融合、宜居宜業的國際化城市組團，卓越的生態環境和高階國際教育是其顯著優勢。
受中央別墅區及自身定位影響，後沙峪新房產品定位高階，主要面向高階改善人群，是順義的價格高地。
和光瑞府作為順義中央別墅區稀缺新盤，緊鄰中糧祥雲小鎮、新國展未來可期。中鐵諾德閱墅，墅區核心尊位。價效比極高，建委限價地上6.2萬、周邊二手房單價8萬+，值得入手
