文 | 聶日明、郭曉菁 （上海金融與法律研究院研究員）
10月23日，全國人大常委會會議決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。這是自2011年上海和重慶試點個人住宅房產稅以來最為重量級的政策，房地產稅箭在弦上、蓄勢待發。
房地產是家庭最大宗的家庭財產品類。據中國家庭金融調查（CHFS）2017年的資料，中國家庭總資產中住宅資產佔比為77.7%，遠高於美國的34.6%。考慮到中國城鎮家庭超過80%的住宅擁有率，房地產稅與每個家庭都緊密相關。
另一方面，房價收入比制約著房地產稅的設計。中國整體上仍是發展中國家，即使在一二線城市內部，高房產與低收入也是大多數城市中產家庭的標配，為了購置房產，他們往往還揹負了沉重的房貸。因此房地產稅的設計必然會有較大範圍的免徵、豁免政策。
要預估房地產稅最終會覆蓋到哪些家庭，對這些家庭有何種影響，就需要了解房地產市場的結構，包括擁有房產的分佈結構、房產的型別等。
本文使用的資料為西南財經大學2017年進行的中國家庭金融調查（以下簡稱CHFS），覆蓋全國29個省（自治區、直轄市），355個縣（區、縣級市），樣本規模為40011戶，具有全國、省級、副省級城市代表性。本文僅討論城鎮地區居民家庭和城鎮住宅，兩項定義請見文末。
1. 多少中國家庭有房？
中國城鎮家庭的住宅擁有率很高，2017年全國城鎮地區家庭擁有至少1套房的佔全部家庭的89%，分城市型別來看，城市規模越大，城鎮常住家庭的住宅擁有率越低。
乍一看，這個擁有率與通常認識有較大差異，似乎存在高估，這是因為這裡的住宅包括城鎮和農村，而且這個家庭擁有的房產可能並不在所居住的城市。例如一個流動家庭從農村遷移到北京，這個家庭在老家擁有房產，在北京沒有，統計上看他擁有了1套房，但他在居住地並沒有房產。因此，我們僅考慮城鎮常住家庭在本市（地級市、副省級城市、省會和直轄市，以下同）的城鎮地區擁有的房產。
資料來源：如無特殊說明，本文的資料均來自CHFS2017年，所有計算均加權。
注：括號內的數字為城市數量。一線城市指京滬穗深，特超大城市是指國家統計局釋出的《經濟社會發展統計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》（載於《求是》2021年第18期）中的7個超大城市（滬京深渝穗蓉津）和14個特大城市（武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連），35個“副省級城市”是指包括直轄市、省會和計劃單列市在內的35個一線和二線城市，大中型城市是指據國家統計局的《住宅銷售價格統計調查方案》提及的70個城市，包括前述35個一二線城市和其餘35個三線城市。以下圖表的城市型別定義均與本表相同。
資料顯示，城市規模與本市城鎮住宅擁有率呈現倒U型分佈，中小城市的住宅擁有率更高，但本市城鎮住宅擁有率更低，這可能主要是由流動人口的購買意願差異和能力導致的。城市人口規模越大，說明城市對人口的吸引力越大，房產價格越高、限購越嚴，買房的難度越大；而城市規模較小，意味著流動人口的遷移距離較短，房地產的上漲空間也不大，居民在當地買房的意願要弱於特超大城市。
在一二線（及特超大）城市中，大約有30%的家庭不擁有本市的城鎮住宅，其中主要是新移民和非戶籍常住家庭。根據上海金融與法律研究院在2016和2017年的調查，上海全市常住家庭的本市住宅擁有率是67%，戶籍家庭的擁有率是95%，非戶籍家庭是32%，可以部分地印證中國家庭金融調查的資料。
圖| 上海常住受訪者家庭房產擁有情況
資料來源：上海金融與法律研究院開展的上海社會認知調查（SSCS2016&2017）
2. 中國家庭有幾套房？
社會各界非常關心家庭擁有房產套數的分佈，2020年，央行課題組在《中國金融》雜誌釋出《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，指出超過4成家庭擁有兩套及以上房產。那麼中國擁有多套房的家庭到底是多少呢？
按第1節的口徑，城鎮家庭在本市城鎮地區擁有住宅的套數分佈如下圖所示，各類城市的分佈結構基本相同，約有30%的家庭在本市城鎮地區沒有房產，50%+的家庭擁有1套房產，12%的家庭擁有2套房產，2%+的家庭擁有3套及以上房產。其中超大城市的家庭擁有多套房的比重略高於全國平均水平。
由此可見，擁有多套城鎮住房的家庭佔比並不算太高。但如果考慮到農村房產，流動人口在流出地和流入地同時擁有房產的機率較大。在過去很長一段時期裡，中國人口的流動模式以鄉城流動為主，這意味著流出地的房產主要是農村住宅，這些房產不在徵收房地產稅的範圍，轉讓的困難也較大，變現價值大多較低。
如果我們將觀察的視角放在房地產上，那麼城市現存的城鎮住宅，有多大比重是擁有1套房的家庭所有，又有多少是多套家庭所有的呢？
統計顯示，各類城市城鎮住宅所屬家庭的型別分佈幾乎一致：全市的城鎮住宅中的60%是由擁有1套房的家庭所有的，30%是由擁有2套房的家庭所有的，10%是由擁有3套及以上的家庭所有的。也就是說，有40%的城鎮房產是由擁有多套房的家庭所有的。
3. 中國家庭的房產有哪些產權型別？
當前有大量投行預估房地產稅的規模，他們採用的稅基一般是城市平均房價*人均住房面積*常住人口*其它係數，這種演算法是錯誤的，並不是所有的住房都會被徵稅。
由於歷史、產權制度等原因，中國城鎮房地產的產權型別複雜，按CHFS的編碼就包括商品房、政策性住房（限價房、共有產權房、經濟適用房、軍產房）、售後公房、使用權房、集體土地上的住宅、小產權房、商住兩用房等，即使是大產權的商品房，還可能存在限售等約束。
這些房子在人民生活統計中都算做居住面積，但在徵收房地產稅時，則需要區分對待，小產權房和集體土地住房是小產權，土地可能不是城鎮國有土地，不應列入徵收範圍，政策性住房有限售、轉讓等約束，也可能未繳足土地出讓金，相對沒有爭議的只有商品房和已購（售後）公房。
根據下圖列示，35個一二線城市（含直轄\省會\副省）的商品房佔比接近60%，已購公房和政策性住宅各佔10%左右，大約有20%的城鎮房產是小產權房等殘缺產權，徵收房地產稅會存在爭議，這也意味著家庭擁有的可徵收房地產稅的住宅數比前述圖表所示的要少。
進一步分析城鎮地區住宅的獲得方式，在35個一二線城市中，家庭按市場價購買大產權的商品房的佔比不足50%，20%的家庭從單位低價購買公房或購買政策房，10%是安置房。這意味著超過半數的家庭依賴於單位、國家的政策扶持或者可能採用法外手段（自建、擴建）獲得城鎮住宅，這些人承受房地產稅的能力要差於購買商品房的家庭。
4. 中國家庭擁有的房值多少錢？
徵收房地產稅的制度設計中，稅基和家庭負擔能力是兩項必須要考慮的因素，稅基以房價的市值或評估值為基準，家庭負擔能力取決於收支和資產擁有情況，因此本節統計了擁有不同房產套數家庭的房產總值和收入情況。
鑑於目前還沒有確定家庭房地產稅的稅基是全國擁有的房產還是按城市計算的房產，本文按套數劃分時，採用了本市住宅數，但房產總值採用了家庭在全國擁有的所有房產的資本總額，可以更好地反映家庭資產擁有情況。
要注意的是，在本市沒有房產的家庭可能會在其它城市擁有房產，所以0套家庭的房產總值可能不為0。同時，還要考慮到全國2018年房價出現過大漲，而本文資料為2017年年中採集，因此房價會與當前房價有一定的差距，僅供參考。
如下表所示，一線城市和超大城市的家庭房產總值情況分佈幾乎相同，特大城市和二線城市分佈相同。
一線城市中，1套房家庭的房產總值平均為257萬元，2套房為546萬元，3套及以上為963萬元，套數越多的家庭，其單套房價越高。
特大城市和二線城市的房產總值不足超大城市的一半，1套房家庭的總值均值更僅為一線城市的30%，這顯示了二線城市的房價分化比一線城市更厲害，二線城市中低收入家庭的購買能力更為有限。
三線城市房價的分化比二線城市更大，3套房家庭的房產總值與二線相當，但1套房家庭的房產總值均值僅為二線城市的60%，僅為一線城市的20%。
在房價的基礎上，進一步分析城鎮擁房家庭的家庭年收入情況。CHFS2017調查了家庭的工資、財產、農業、工商經營和轉移等五類收入，我們將這5類收入相加得到家庭年度總收入，該收入均為稅後收入，按擁有房產套數分類彙總，如下表所示。
在一線和超大城市中，0套房家庭和1套房家庭的年收入相差不大，因此擁有房產的差異可能是由限購與房價差異導致的。而特大和二三線城市，0套房和1套房家庭的年收入有明顯的差距，這表明二三線城市的收入差異影響了家庭擁房情況。
從絕對值上看，一線和超大城市的1套房家庭年稅後收入平均為13萬，中位數為9.8萬元。這個收入可能遠低於公眾的預期。但據北京大學中國家庭追蹤調查（CFPS）2018年的資料估算，在上海，僅有四分之一的個人勞動者稅收入高於12萬元，所以CHFS2017年的資料基本可靠。
一線和超大城市的2、3套房家庭的年收入均值明顯更高，在25萬左右，中位數也有16-19萬，但這個收入水平與其房價總值之比在1：20以上，房價收入比依然很高。
依此，我們可以推演一下：
第一，在一線和超大城市，如果針對1套房家庭徵收房產稅，按房產總額的70%、1%的稅率計算，每年稅額2萬元左右，佔家庭年收入15%左右。
第二，在一線和超大城市，如果針對2套房家庭的第2套房產徵稅，按房產總額的70%、1%的稅率計算，每年稅額在2萬元左右，相當於家庭年收入的8%。
（附）補充說明
A）資料來源
本研究使用的資料來自浙江大學“中國家庭大資料庫”（Chinese Family Database，CFD）和西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的“中國家庭金融調查”(China Household Finance Survey, CHFS)，2017年，在此表示感謝。
B）城鎮居民和城鎮房產的定義
城鎮居民：變數rural=0，即受調查家庭所在住房位於城鎮地區。
城鎮房產：綜合參考j1001（受訪戶房子位於的地區）和c2009d（這套房子在下列哪種地方），選項有1"城市的城區" 2 "城市的郊區" 3 "大城鎮" 4 "小城鎮" 5 "鄉鎮" 6 "農村"，本文將1-4定義為城鎮，5-6定義為農村。
C）樣本城市
CHFS調查對所有的直轄市、省會和副省級城市具有代表性，覆蓋到國家統計局定義的全部一線和二線城市。
國家統計局定義的超大城市包括在一二線城市中，特大城市中的東莞和佛山不在一二線城市的範圍，CHFS資料包括了佛山，不包括東莞。
CHFS的資料對三線城市沒有代表性，調查樣本城市中僅覆蓋到35個三線城市中的22個，每個城市僅有80-370個樣本（總計不足4000戶），因此可能無法完全代表三線城市的特徵。
D）資料質量
CHFS作為一項社會調查，具有社會調查存在的缺點，可能對於高收入家庭具有代表性不足等問題，但CHFS也針對高收入人群和地區採用過度抽樣等機制去儘量彌補。作為一項大型社會調查，CHFS雖然不完美，但卻是為數不多可以刻畫全國房地產市場概況的資料。本文希望可以拋磚引玉，引起更多的相關研究。
