北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
“章哥，我家在光華里，很老的小區，盼了很多年的拆遷估計沒戲了。現在我家想改善一下，因為住慣了這裡也不太願意搬的遠，看了看周邊的公寓，像麗晶苑、萬豪等等，當年都很貴，現在都算不上貴了，為什麼啊？
我父親當年曾經想著住進去，現在也想，但不知道這從保值上會怎樣，有沒有可能將來漲一些啊？”
1、老公寓，漲一些當然是有可能的，但前提是北京大盤整體上漲。單獨讓這些公寓漲的可能性不大，或者說超出北京大盤的漲幅也不太可能，沒這能力。
2、 打個比方吧，這些老公寓就相當於老款賓士，雖然曾經很尊貴，但畢竟過時了。外觀看上去還不錯，可內部的各種配飾和功能都不符合現在人們的追求了，就算是保養做的好也不行。
而且這畢竟是賓士，從開始就是給有錢有身份的人設計的，所以空間大，檔次高，更主要的是油耗也大，不適合節儉的普通家庭使用。
那在這種情況下，將會出現新派的富人看不上，普通人又用著心疼的現象。那購買群體就會大量減少，二手商品自然賣不上價。商品價格是由供需關係決定的。
3、這沒什麼改變的可能，老公寓中的塔樓比較多，在北方早就過時了，2003年之後蓋的越來越少。
現在除了地塊實在沒法安排的，比如永外的某某府，否則沒人這麼設計。用起來不舒服，朝向通風采光使用率等問題都不好解決。
但當年這就是時尚，從開發商到買房人都稀裡糊塗的，港式塔樓也就流行了將近20年。
4、很多年前，我們公司請了個新加坡的設計師，也是那會兒流行，畢竟北京開發商太土。現在早就倒過來了，外國人得到中國來學習。
但那會兒人家的經驗足，曾經在國貿的樓上指著周邊的這些公寓說：30年後，這裡很多的大廈都將毫無價值。
我那會兒都不懂，緊著問為什麼。人家也懶得理我，就說了兩條：
一是太時尚，二是分割產權。
也就是說，時尚的東西是容易過時的，一旦過時就將大幅降低價值。
再者，如果產權集中還好說，資本家業主可以進行整體修改，甚至拆了翻蓋都有可能，至少理論上可行。而一旦產權分散到個人手中，那就幾乎沒有整體改造的可能了，根本達不成統一，只能眼睜睜的看著價值降低。
全世界的這種案例太多太多了。甚至可以這麼說，在近100年的樓市歷史來說，全世界，還沒有一例產權分散性的公寓，升值能超過普宅平均值的，就因為不好維護。
國外有很多這種大廈到最後乾脆成了貧民窟，中國倒不會，政府一定會參與管理的。但也幫不上太大的忙，畢竟不可能動用過多的納稅人財政資金來補貼曾經的富人。
5、提個建議吧，買房如果注重保值，那最好買經典大眾款。不僅永不過時，而且受眾寬，自然容易保持住價格。
講個我的例子，20多年前我第一次出國，老闆給了一塊布料讓去做西服。我找了個朋友，要求做雙排扣槍駁頭的，那會兒流行。
但他不同意，建議就做最普通的經典款。
我問為什麼？他說：面料太好了，不應該做流行款，一旦過時，那就糟踐了這麼好的材料。我算是聽勸的，同意了。
結果這身西裝直到今天也照樣兒能穿，不會有人笑話。
房子也一樣，其實越好的地段越應該蓋經典款，比如最普通的南北通透板樓，永不過時，也相對好維護。這才能真正體現出地段的價值，維持住價值。
可開發商不這麼想，誰都希望短期利益最大化，經典款的價值雖然持久，但沒有流行款的價格利潤高，所以當年才蓋成公寓。
至於買房人將來是否能保值升值，人家就管不著了。
6、總之吧，如果是就注重自住，那這種老公寓合適。
如果有保值的想法，或升值不低於大盤，那就不是太合適了，將來也不會改變。僅供參考。
