觀點地產網11月12日,招商蛇口除了發債、發中票,還退出了和五礦、北京城建合作的北京專案。
據北京產權交易所披露資訊顯示,北京城建投資發展股份有限公司、招商局地產(北京)有限公司擬合計轉讓北京礦融城置業有限公司50%股權,轉讓底價合計約為228.23萬元。
其中,招商局擬轉讓北京礦融城置業有限公司30%股權,底價約137萬元。
公開資料顯示,標的企業成立於2021月6月16日,註冊資本1億元,由五礦地產、城建發展、招商蛇口分別持股40%、30%、30%。
截至2021年9月30日,標的企業營收為0,營業利潤、淨利潤虧損419.55萬元,資產總計58.98億元,負債總計59億元,所有者權益-419.55萬元。
多家聯合拿地
故事要從北京第一批集中供地說起。
今年5月27日,北京第一次集中供地出讓的30宗地,大多房企以聯合體形式拿地,招商蛇口也不例外,與五礦、北京城建聯合體在投報高標準建設方案中勝出,競得北京朝陽區王四營鄉土地一級開發專案一期1304-L03地塊。
最終成交價54.5億元,樓面價約4.5萬元/平米,需配建2.44萬平方米公租房,溢價率5.01%。而後以招商、五礦、北京城建各佔30%、40%、30%的權益成立了標的公司。
同批拍賣的還有兩宗地相鄰,同為朝陽區王四營地塊。一批供地中4塊五環內的地塊,朝陽王四營佔3塊。
一塊由金地、保利、華潤聯合體以31.5億元競得,需配建約1.4萬平米公租房,可售住宅樓面價約5.7萬元每平米,溢價率5%。
另一塊由中國綠髮(原魯能)競得,成交價30.95億元,溢價率5.09%,可售樓面價約5.7萬元每平米,配建公租房面積約1.4萬平米。
不論是競得條件還是地理位置,三塊地都表現出高度相近。其中,金地、保利、華潤聯合體所拿地塊僅距離招商、五礦、北京城建聯合體地塊1公里。
似乎從土地競拍環節開始,就指向未來開盤銷售過程的對標。
價效比內卷
取得預售證開盤又是一個關鍵節點。
據北京市住建委訊息,金地、保利、華潤聯合體的“保利錦上”與招商、五礦、北京城建聯合體“朝陽壹號”分別在9月13日、9月30號取得預售證,前後僅相差17天。前者目前全部樓棟預售、後者目前兩棟樓在預售中。
相關人士認為,保利錦上領跑,朝陽壹號佔盡劣勢,綠髮未加入此階段競爭。據北京市住建委的網籤資訊整理,保利錦上目前已簽約32套,朝陽壹號簽約5套。
對標競爭的不只同區地塊這兩家,一批供地中,外圍東五環豆各莊等地塊也在競爭關係中。
作為一個四環外五環內的專案,王四營地塊最大優勢在於位置,離國貿CBD開車25分鐘能到,近7號線焦化廠站,連著環球影城和國貿。但居住環境一般,周圍環境雜亂,周邊配套尚未跟上。
而東五環的豆各莊綠城專案也在剛需人群的輻射範圍內,同樣是7號線地鐵盤、僅在焦化廠站後一站,且有學校、配套完善,最高限價6.5萬元/平米。
有市場分析人士認為,專案周邊現狀使該區域的產品定位更偏向於剛需。誰能放低身段,對剛需人群更加友好,誰就有可能實現快速突圍。
據瞭解,王四營三宗地成交樓面價分別為56000元/平米、56701元/平米、57000元/平米,最高限價7.1萬元/平米,這意味著即使頂著上限賣,利潤空間也很有限。
激烈的競爭帶來了價效比內卷,根據一些房屋交易平臺資訊顯示,保利錦上和朝陽壹號目前都在頂著上限價格賣,但兩個樓盤似乎定位不同,前者更偏豪華高階,並且自稱是五環內的“價效比之王”。
樓盤預售還在繼續,招商退出了,在激烈的競爭與內卷中,算不過來賬或許是原因之一。