上期講的基礎知識是為了讓大家加強對地段的認知。這期開始，我們正式開始講地段的判別，分析買房選市中心還是郊區。這個問題的本質，是我買郊區漲得快還是市中心漲得快？或者說如果沒錢買市區買什麼樣的郊區最有成長性。首先大家要知道一個郊區如果想起飛，流程是這樣的，先是由當地政府把這片郊區規劃為什麼某新區、某某新城、某某開發區、某某高新產業園區，什麼某某示範區等等，各種叫法，我們都統稱為新區。然後政府持續在這個郊區投入建設和資源匯入。最終這片郊區發展最好的結果是榮升為新中心。而發展次一點，可能就會發育成分中心，最壞的結果呢就是口號喊的響，但產業配套人口均匯入失敗，於是就成了傳說中的鬼城。鬼城的本質還是郊區，也就是說升級失敗了。而一個新區的結局，可悲的是大機率都是第三種以失敗結局。
目前每個城市都在喊大力發展新區的口號，拼命講故事，想把一個個郊區都變成一個個新區，或者說一個個市中心。但實際上大多數新區註定是要失敗的，因為太多城市根本沒有那麼多產業人口去填充那麼多所謂的新區。所以如何盡大可能的去判斷一個新區的成長性，其實就回答了買房到底是買市中心還是郊區。
好，咱們先用排除法去分析一個郊區或者分中心能不能發育成新中心，成功的新中心要滿足第一個條件，就是要遵守 10 公里法則，也就是說老中心和新區之間的極限斷層距離不能超過 10 公里，而且是越近越好。而且中間不能有兩公里以上山脈或海河的阻隔，因為這種阻隔造成的溝通斷層會嚴重阻礙產業新老交替和轉移。但是幾百米的江河問題就不大。比如上海、武漢、長沙、重慶等城市中心區都有江。這個十公里法則，放眼全國任何成功的新中心都脫離不了這個法則，怎麼把成功的新中心舉幾個例子，比如說有西安成都的高新區、濟南的奧體 CBD 杭州錢江新城、合肥的政務區、鄭州的鄭東新區、蘇州的工藝園區，還有廣州的珠江新城、重慶觀音橋一帶等等。
幾乎所有成功的新中心和老中心都是鄰居。咱們再舉幾個反面的例子，比如說山東的煙臺，想把萊山中心版塊打造為新中心。咱們首先看起來距離倒是在接受範圍之內。但問題是中間被三四公里的山脈一分為二，這種斷層就會造成兩個板塊溝通成本太高了，老中心的產業就註定很難過去。再加上新產業發展緩慢，蓋的什麼寫字樓空置率都超級高，甚至高達 60% 以上。儘管政府都搬遷過去了，而且這個新中心都發展十多年了，它的同檔次，次新二手房也只有老中心次新二手房房價的一半多一點點，所以說目前只達到了一個分中心的發育程度，而且也無望發育成新中心。除非像東莞這種本身就是弱中心，而且還有華為大疆等一干中國最頂級的高科技企業入駐，才能成就松山湖。而且人松山湖中間也不是完全被阻隔的。還有青島的黃島本來是朝著新中心使勁兒的，但因為跨了一個 6 公里的海域，所以它註定只能發育成分中心。但是咱話又說回來，這些地段，雖然沒有發育成新中心，但畢竟發育成了分中心。也說這些地段在還沒有喊新區口號，或者剛剛喊口號的時候，還是有一定投資價值的。也就是說這些郊區如果說你能提前佈局的話，其實漲幅還是挺不錯的。但如果像目前已經發育成分中心了，而且已經明顯不可能再晉級為新中心，那也就意味著什麼呢？這個階段買這個地段的房子，就不會獲得超額的回報了，只能說可以跟得上這個城市的大勢。自助購買沒有問題，然後純投資意義不是特別大了。然後另外我稍微提示一下，想準確反映地段的房價價差，一定要對比兩個地段同檔次的次新二手房。咱們接著。深圳新中心也只能由羅湖福田往西邊的南山轉移。而山脈以北的龍華雖然現在也不弱，但是因為山脈的阻隔，它的天花板註定只能是目前的分中心，就連幾乎集全國之力發展的上海浦東新區，嚴格意義上講也不能說多成功，因為它除了離老中心一江之隔的陸家嘴，成功發展成新中心，往東走一走，還是一大片郊區。
所以說新中心和分中心不一樣，新中心的建成對距離是有嚴格要求的。那麼分中心對距離有什麼要求？沒錯，分中心要求確實要寬鬆一些，但也是有限制的。那就是我講一下龍頭位法則。而且在這我還稍微要調整一下，讓大家更容易操作。在講龍頭位之前，我再強調一下一個城市龍頭位它所在的地段絕不代表它的漲幅一定是最快的。咱們找龍頭位它的作用只不過是一個照妖鏡而已，只是做一個參考。那麼關於龍頭位的判斷，我們先開啟百度或搜狗地圖，把以下單位，列如：中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、中信銀行、華夏銀行、光大銀行、民生銀行在地圖裡用標記功能給它標記出來。然後注意三點，第一，直接搜這些銀行（中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、中信銀行、華夏銀行、光大銀行、民生銀行）在當地的總部，也就是說分行而不是支行。如果您是省會城市，五大國有銀行（中國銀行、中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、交通銀行），請搜某某銀行某某省分行。比如說在南京，那咱就搜中國銀行江蘇省分行。而股份制銀行（招商銀行、浦發銀行、中信銀行、華夏銀行、光大銀行、民生銀行）因為沒有省分行，所以說搜某某市分行就行。比如說中國銀行南京市分行。而其他非省會城市包括直轄市就直接搜某某銀行某市分行就行。
第二個，如果某分行座標它單個的不合群，離大家集中的圈子直線距離在 4 公里以外，那就說明很可能因為這個銀行在大家合群的地方，找不到合適的辦公大樓了，不得以才離開。大家所以說我們就把它刨除，只保留集中度最高的區域。然後第三，最後一步就是把合群的小夥伴畫個圈，圈中心附近就是我們要找的龍頭位。好，我們找到龍頭位之後，一二線城市以龍頭為附近為起點，如果開車 30 公里還進入不了這個新區，三線以下城市則為 20 公里，都屬於超出通勤接受範圍以外的遠郊。如果說一個城市在這種地段喊口號，要建什麼新城新區強行發育，那隻能說基本上是來收割韭菜的。這些地段就算因為一些口號房價蹦起來了，其實也是極為脆弱的，根本談不上什麼保值。如果樓市一旦有什麼風吹草動。這種地段的偽新區，首當其衝是炮灰，下跌幅度一定是最大的。這十來年已經有太多的例子去佐證了。超出這個距離的郊區，房價天花板頂格了是市中心房價的 1/ 3，如果高出 1/ 3，咱們就別買了，除非自己家或者是工作單位就在附近。好，咱們總結一下今天講的兩個法則，第一個是 10 公里法則，用於篩選偽新中心，測量方式是板塊的地圖直線距離，百度地圖有測距功能，一測便知。第二個龍頭位法則則是用於篩選任何新區的安全距離，是點對板塊的實際駕車距離，只要導航顯示超過 30 公里，則為不建議購買的遠郊。
咱們舉幾個例子，比如說那個天津的濱海新區 40 公里了，而且它竟然奔著的是最高規格的新中心去建設的。那個投入真的是不計成本。可到頭來又如何，不尊重規律的結果，濱海新區到現在產業依然是空心化，大搞了十來年了，就算是搞得最好的濱海新區開發區。目前房價還不到老中心的 1/ 3，而且二手房很難賣出去了，所以說它本質上還是個郊區。所以總結超出龍頭位法則的新區，不要去賭，風險太大了。所以說像什麼寧波的杭州灣、廣州南沙、青島膠州還有什麼杭州的臨安等等，這種遠遠超出龍頭為法則的地段，投資價值真的不大。已經持有的朋友，我真心建議你們有秩序的置換到市區好。
最後補充一下為什麼龍頭位法則要以銀行作為節點，而不是當地的大企業，比如說阿里巴巴、騰訊、華為什麼的作為地圖的標註節點。因為首先巨無霸企業對 地段的要求其實沒那麼高，而且也經常配合地方扮演那種開荒者的角色。比如杭州，它看到東面未來科技城這塊空地特別多，想把這個新區搞起來。那他首先就會想到阿里，讓他們配合工作去，那打個頭陣，大家一看阿里都過去了。那麼阿里的配套企業，一看距離雖然有點遠，但還是能接受。然後部分企業也就跟著過去了。再然後大家也就跟著過去買房了。所以說這個分中心就穩了。
但是銀行這種特殊企業基本很難委屈自己去配合當地搞一些造城運動。咱說白了，你憑什麼控制人家。人家央企銀行當地的一把手是什麼級別？你一個地方配控制人家嗎？第二個重要原因就是銀行的當地總部，必須要坐落在當地最有價值、企業最密集的地方和高收入人群最密集的地方。因為銀行的設立，它的初衷就是為這些群體提供最大化的便利。所以咱們就要用銀行這種不受控制的金融服務業基地來做地圖標註參考點是最合適的。
其實保險公司也類似，但是大差不差，單獨用銀行其實也就足夠了。但我為什麼又說龍頭位不一定 100% 是最核心的區域點。因為很多城市新中心和老中心，它的資源是平分秋色的。就是有些銀行可能是在新中心，有些銀行依然還在老中心。那麼我們取中間點，這個龍頭位就有可能是處於兩個區域的中間地帶。所以龍頭位的功能僅僅就是當個照妖鏡當個座標而已。好，以上是咱們初步篩選的建議，然後下一次咱們接著篩選。最後，如果這些內容對你有用，希望你可以點贊、關注、轉發，你的支援是我更新的動力。我是負熵君，我們下期見。
