期待提升買房認知，關注“灣區的家”！
文｜獻策
01
過去10多年，在任何時間點買房的人，即使當時看上去很不適合買入，後來還是能賺回來。
自從“房住不炒”提出來後，一切都變了。
就算你再小心翼翼，還是會踩坑。最大的原因還是因為你買房的認知不夠，所以容易被忽悠。
雖然現在買對房比以往任何時候都要難，但其實房價的漲跌趨勢也是有據可循的。
02
下面本人總結了幾個重要的影響因素，幫助大家判斷房價的漲跌趨勢。
第一個影響因素是當地的人均GDP水平。
根據宏觀經濟研究，經濟起飛一般從人均GDP達到1000-2000美元時開始。當人均GDP達到8000美元時，溫飽問題基本解決，住宅市場逐漸飽和。
當前，我國的人均GDP已經超過8000美元，達到了接近11000美元了，這意味著整體住宅供應量已經處於飽和的狀態，所以近幾年很多城市的住宅逐漸滯銷。
第二個影響因素是一個城市成交的新房二手房數量比例。
舉個例子說明，如果一個城市每天賣6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，新房二手房成交比例為1：1，意味著樓市接近飽和。
但是如果新房二手房的成交比例為1：2，比如說賣了6套房，其中2套是新房，4套是二手房，說明這個城市的樓市已經飽和，房價快速上漲的動力將減弱。
這其實也不難理解，買新房數量多，說明這個城市的房子還不夠，需求量大；買二手房數量多，說明這時候存量房都已經夠了，需求量就小了，房價上漲的動力也小了。
第三個影響因素是當地的人口的增長量。
房地產行業長期看人口，人口淨流入量大，房價上漲壓力就大，住宅和人口數量高度相關。
以深圳為例，七普的人口總量為1756萬人，比2010年增長了720萬人。人口增量巨大，所以深圳的房價上漲壓力很大，每次房價上漲週期深圳基本上都是領頭羊。
廣州的情況跟深圳也差不多，10年的人口增長了597萬人。所以房價上漲的壓力也很大，這輪房價上漲就是深圳先漲，有3-6個月的時間差，之後廣州也跟著上漲。
如果一個城市的人口是在減少的，那這個城市的房價一定不會上漲。東北三省很多城市就是最好的說明。
第四個影響因素是這個城市的土地供應。
我國現行的依然是土地財政政策，土地的價格基本上決定了房價的價格。
今年對全國22個熱點城市實施“供地兩集中”後，第 一次供地造成開發商瘋搶，回去一算賬，沒錢賺。所以第二次集中供地，開發商都直接躺平了，不參與了。
正常情況下，土地的價格占房價的50%-60%，如果招拍的土地價格高的話，房價不可能會低。（新房政府要限價）
房地產市場中期看土地，一個城市的土地供應量對房價影響很大。
土地供應少，意味著房子就建得少，相應的房價就會高。（需求端不變）
第五個影響因素是當地經濟的增長。
經濟的增長會伴隨著一定的通貨膨脹，房價也會跟著上漲。
以前，我國經濟的增長是外延式的，主要依靠製造業、基礎服務業、原材料和能源等傳統實體經濟。近些年來，城市經濟的增長方式發生了很大的變化。
現在的經濟增長主要依靠的是：網際網路、雲計算、人工智慧、基因生物、大健康，半導體、5G等。每一個行業都與高科技密切相關。
資料顯示，全國排名前2000的網際網路公司有60%在北京，30%在深圳，剩下的10%在杭州、上海和廣州，其他城市幾乎沒有。基因生物研發的前沿陣地主要在深圳，而領先的金融服務業分佈在北京、上海和深圳。
可以預見，今後的房價高地只會在四大一線城市及一些強二線城市，剩下的地方都是房價平原。
第六個影響因素是當地的產業情況。
一個大型的產業能為一個城市帶來數萬人，甚至數十萬人。而前面講到的高科技產業，能為當地帶來一大批高精尖的人才。比如阿里巴巴就為杭州帶來十幾萬的人才。
這些人才都是有住房、消費和娛樂的需求，就會給當地的房價帶來上漲的動力。
第七個影響因素是利好。
這個簡單好理解。就比如今年出臺的十四五規劃，只要規劃重點提及的，都會成為利好。
9月5日，中共中央、國務院印發的《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》，不僅對珠海是一個重大利好，對於澳門、大灣區都是大利好。
其中最值得關注的利好，是貨物“一線”放開，“二線”管住+人員進出高度便利+共管機制，以及稅收方面的優惠。
同樣，9月6日，中共中央、國務院印發的《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》，亦是對深圳，對香港、大灣區都是大利好。
其中最大的看點是，前海合作區的總面積由之前的14.92平方公里擴大到120.56平方公里，大幅增加了7倍！深圳西部沿著珠江口的片區，基本上都納入了前海合作區。
以上兩份《方案》都是國家層面的、高規格的戰略佈局，可見國家對粵港澳大灣區經濟發展的重視程度。
第八個影響因素是金融信貸。
房地產市場短期看金融，可見金融信貸對短期樓市影響之大了。
金融信貸對房價的影響，在今年上半年可謂表現得淋漓盡致，力度之大，前所未有。
從對銀行設定的個人住房貸款上限的“兩道紅線”，嚴查經營貸、信用貸違規入樓市，到房貸利率不斷上調、延長貸款放款週期，甚至停貸。再到多城仿效出臺的二手房指導價（限貸加強版），樓市熱度迅速進入冰凍狀態。
一些資深房地產研究人士也不禁感嘆：調控房價年年都有，但從未像今年這樣真切的感受到房價真的要下跌了，真的相信了。
第九個影響因素是人們對於社會經濟發展的長期預期。
有購買力的人口如果對一個城市的經濟發展有一個良好的長期預期，他們就會有意願去那裡買房置業。
顯然，這種社會心理偏好對住房的長期價值變化來說至關重要。
03
以上九個是最主要的房價漲跌影響因素，瞭解透徹了，就不會再被人天天忽悠房價要漲了。
當然，我國房地產市場是政策市，瞭解政策走向才是最重要的。
以上全文，感謝閱讀。
THE END
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