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提問：您對北苑 媒體村 天暢園怎麼看

回答：你好，確實天X園太多了： 天暢園：是最差的，裡面基本都是公司，不人車分流，塔樓、戶型奇葩。 天居園：其實沒那麼差，還算封閉管理，裡面還算乾淨整潔，有地下車庫，但被天暢園也拖累了。有一些公司。缺點是戶型比較爛，2居暴大，一般人都是買一居自己改。好像有的樓沒燃氣。 天樂園：這個就是板樓，貴了不少。三居戶型挺好。缺點是90平左右戶型基本都是大開間，而且有點臨街。 天翠園：這個比天樂園靠裡，比較安靜，其實我覺得這個小區還可以，不知道為何好像沒天樂園貴。可能是因為戶型比較大吧，2居都110起了。但2居、3居戶型都比較正常。也有說法是天翠園質量不好漏過雨所以便宜。 天月月：天翠園差不多。就是戶型更規整一些，2居120,3居150起。離奧森更近價格更貴一點。而且小區更清靜一些。 天溪園：這個高檔，但是好像基本都是疊拼，面積很大。 不過據說媒體村的物業總體來說都一般。媒體村的房子，漲幅只能用悲劇這兩個字來形容。

提問：房姐大大，為什麼時至今日，北京新一點樓盤的戶型還基本是垃圾，與南方城市差了有十萬八千里。

回答：因為過去5年，都以限競房，遠郊地塊為主 5萬拍地只准賣8萬，只能做出垃圾和缺斤少兩 加上北方氣候問題需要保溫，無法做開放式樓體，導致戶型利用率不高，難以做標準89平三房兩衛。 除非大戶型，大平層產品，但與一般人無關，近年拍地也多郊區，這類產品較少幾乎沒有。 最後一點，審批制度嚴格，難以偷面積或贈送面積，加上成本本身已經接近虧本，更沒有動力做出帶附加值的產品。 一切都遵循經濟規律。

提問：房姐好，目前子彈300，要全款買一個小兩居或一居，不自主，以房養租，投資8-10年。目前備選的有三個地方： （1）團結湖北二條，面積37，三樓，一居，內部破舊，如果裝修需要大改，有小區環境，離東三環近，到團結湖地鐵400米，80年公房，總價275； （2）甜水園北街小區，面積41，二樓，一居，內部裝修不錯，可以直接出租，有小區環境，離朝陽公園800米，離地鐵金臺路400米，80年公房，總價275； （3）蒲黃榆路50號，面積53，三樓，小兩居，沒有小區，獨棟，需要簡單裝修才能出租，離地鐵劉家窯300米，80年公房，總價280； 以上房子戶型圖見附件，請問房姐，這三個哪個潛力更好，更適合上車？謝謝。

回答：老破小產品漲幅收益一般 能跟上大盤就不錯，所以長期投資中會看重租金，這三個中團結湖的地理位置是比較好的，如果願意倒騰一下 把租金收益提升起來，首選這裡 ，備選甜水園北街

提問：新人首問，學習了幾個月，收益良多，現請房姐指導！看了很多精華帖，發現自己真是窮人。基本情況：京集體戶，已婚，孩子一歲半，也是集體戶，可lh變為sfsd，但我工資流水較低，家庭稅前月收入32K。我工作在門頭溝永定鎮，老公目前在廣安門，後期也許會變動。資產：1.老公婚前16年在永清買房，尚有70萬貸款未還，每月還貸3800。2.沙河小產權房一套，預估40萬左右。目前現金較少，僅50子彈，找親戚可以再湊點，但也不多，明年底應該可以到100。訴求排序：1.孩子上小學（不是村小就行）2.自住（常住5人，3大人，2小孩雙胞胎）3.通勤開車一小時左右4.有可能的話考慮下保值。想讓房姐推薦下購買區域及購買時機（今年底應該趕不上了），看您比較推薦朝陽公房和亦莊新房，如果亦莊適合我們，可以暫不考慮通勤。

回答：建議集中子彈上車北京，沙河小產權和永清都不建議長持 ，能出就出掉，你們是剛需自住 抓緊上車，如果首付能籌到200+看看 亦莊的新盤 喜瑞天著90的小三居 比較合適。二手建議看亦莊和舊宮板塊 例如 亦莊北岸

提問：房姐，您好！非京籍43歲，200萬子彈，無房首次購買，有公積金貸款資格。在朝陽東三環上班，聽說公積金貸款最高120萬，所以計劃購買一套320萬左右1室1廳的住房自住且能保值，作為將來退休養老用途，朝陽區有什麼可推薦的合適樓盤？因目前租住在管莊的遠洋一方，所以關注了本小區和常營的柏林愛樂，目前總價都在380萬左右，還沒有看房，這兩個成交價有可能在320萬左右嗎？謝謝！

回答：400左右建議選擇常營或者潘家園，最近三年小戶型的漲幅漲幅在朝陽都是前列，交通便利的上車盤還是很受歡迎的，常營選擇金隅悅和園、蘋果派 漲幅都是跑贏大盤。柏林愛樂活躍度和漲幅都差一點，可以做為備選。管莊相比不建議，上車盤的市場接受度不高

提問：美麗的房姐，請評價下南四環天悅壹號是否值得買

回答：說下這個盤的情況 優勢：1、專案地處南四環新宮地鐵站旁，距離最近的有萬達廣場 2、專案戶型設計較好，都是大的改善型戶型 3、專案距離金融街、總部基地、臨空經濟區都很方便 4、專案由中糧和天恆聯合打造 ，品質較高 劣勢：1、目前周圍環境較差，有許多回遷房 2、由於地鐵站較近，經常出現路面擁堵現象 3、單價較高，且毛坯交房。 投資角度價效比一般，自住可以入手，注意不要買東側一列和南側一排，有地鐵經過

提問：房姐，現在商鋪能買嗎？有啥需要注意的事項嗎？座標，貴陽

回答：不需要承諾包租，能夠長期、自然穩定出租，能有5%以上租售比的商鋪，可以買。 對於普通人來說，5%是不錯的保本理財收益； 對職業選手來說，如果能達到7%-8%，也是可以考慮的，但還有最關鍵的一條可做高貸款成數，利率8%以內。 出租的穩定性，出租的收益率； 現實中能滿足任一條件的商鋪，總比例很少。 貴陽花果園是全國容積率最高的前三樓碟片區，人流密集，有可能有這樣的機會。 部分花果園可能，不代表整個貴陽都可能。

提問：房姐好，請問瀋陽現在貸款還可以bf嗎？已經浮盈30%左右有必要重新換貸款嗎？

回答：30%的漲幅是比較尷尬的階段。 一般有50%，新產品利率或者月供降低，可以考慮最佳化貸款。 換貸款成本低，可以考慮還貸款。 目前瀋陽的貸款相對還是比較水，市場不發達。 瀋陽上一輪2018-2020已經過去，下一輪需要等待。

提問：房姐您好，新人首問，請求房姐給予指點！！有點著急，盼望房姐能夠及時給予回覆！ 情況簡介：孩子是2018年參加工作並解決北京戶口，目前在集體戶上。我們想給他先買一套小房子，但暫時不用，四年內可出租兼具保值升值的功能，他在朝陽區悠唐公寓附近工作，我想給他買一個離單位近的住房，目前的問題是： 1.孩子現在有單位公寓住，買房自住需求不是很急，2020年底前在北京買房時機適合嗎？還是應該再等等？ 2.這是他的首房首貸，他現在看上一個距離單位三公里左右的白家莊的一居室，47.5平米，售價329萬元，91年的房子，房子是不是太老了？之後置換流動性會不會有問題？請教房姐有沒有更合適的房子可以推薦一下。 3.購房想用混合貸款，孩子是公職人員，國屬公積金貸款，可以貸到80萬。現在如果想買，主要問題是收入證明金額只有8000多元，無法覆蓋兩倍的貸款需求，我和他爸也都無法開具收入證明，無法進行接力貸，但是我們現在可以給他提供大概130萬元的首付款，而且月供我們也可以幫助還款，只要能貸上款，還款沒有問題。請問房姐有沒有其他的合理途徑解決和變通解決孩子目前的貸款問題？我們想盡可能利用槓桿買房，想多貸款，且貸款的時間儘量長一些，有沒有可能貸到30年的時間？中介說在北京最長貸款期限是25年，是這樣的嗎？ 另外，還想請問一下，如果混合貸款貸不下來的話，走商業貸款好不好？如果全部走商業貸款，那麼首房首貸的公積金貸款使用會不會受到影響？以後再還可以再使用公積金貸款嗎？有哪些不利影響，如何可以避免以後對公積金貸款使用的不利影響！ 這是我們第一次在北京買房，所以請求房姐能給我們提出最適合我們低切實可行的購房建議，包括購房的時機，區域，房齡及貸款方面的一些建議，謝謝您！

回答：你好，貸款實際和真實工資關聯不大， 北京貸款300萬以內，開收入證明+溝通基本可以解決。 500萬以上貸款，需要提前綜合個人情況和貸款情況做規劃準備。 如果沒有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去過，結果就會悲劇。 可以提前6個月養流水，也可以找渠道包裝流水。 組合貸查的比較嚴，商貸沒那麼嚴。 按揭最多25年 悠唐附近，130能買到的盤都是老破小，次新可以關注炫特嘉園。 年底是比較好的淘筍時間，部分業主急賣，可以撿漏。

提問：房姐好，新人首問：本人單身京戶，16年中旬入手天通苑兩居，明年滿五，打算明年有點動作，不知道是繼續持有還是置換其他盤，天通苑從最高點降了兩成到目前為止。現有子彈200，賣房款300，求推薦海淀朝陽北面區域，兼顧投資自住，最好抗跌性比較強，比較看好望京和西二旗，其他地段不太瞭解。謝謝！

回答：你好，天通苑投資首選大面積，地板價，但是2居因為上車門檻比較高，價效比就不如大面積。 改善往往有幾個核心需求：地段升級，品質升級，學位升級，圈層升級。 子彈500，可以置換到望京板塊，寶星國際，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中園或者南湖東園

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