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提問：房姐好，新人首問，盼望回覆，謝謝。 請教下改善性住房，個人情況：預算1600萬左右，想看海淀區新房二手房，有首房資格，沒有學區需求，希望環境好，住的舒適，至少三室一廳，交通便利，而且能保值 （1）想請教下首創天閱西山，世華龍樾，天潤福熙這幾個小區怎麼樣，或者海淀區還有哪些比較符合要求的小區？ （2）最近看到不少下躍戶型，這種戶型面積挺大，但是採光一般，您覺得保值性和舒適性上會不會有問題，而且地下只有使用權沒有產權，這種特殊房型以後會不會比較難交易，謝謝

回答：天閱西山在西北旺價格過高，周邊配套也不完善，偏CEO性質，顯得非常孤立。 世華龍樾作為保值不是特別合適，因為學區屬性重，帶學區溢價，近年價格也在回落，跑輸大盤 天潤福熙大道在北苑，這個盤漲幅一般，定價過高，也是跑輸大盤 建議看看望京板塊的 保利中央公園和東湖灣 下躍需要進行空間改造，如果你能裝修的比較有特點，還是能加分的。如果不想折騰這些，還是買平層更實際

提問：在南昌準備買房，南昌哪個區域買房比較好。

回答：抱歉，南昌樓市細節不熟悉。 這種處於發展初期的二線城市、省會城市，買房有幾個共同原則，供你參考： 1.儘量選剛需的次新2-3房 2.必選地鐵房 3.核心區價格過高，選擇商業區外延地鐵沿線 4.外延沿線過高，找價格未漲的城郊結合部 5.迴避單價超過CBD的新區，找準城市發展大方向

提問：房姐您好！新人小白首問，外地戶籍(已退休)，目前望京2000年全款房滿五唯一自住房一套，(女兒名下 租金在10000左右)，之前想賣掉換兩戶，現想貸款買一套商住兩用的，看過方糖 、會展譽景，考慮不超過150—200的(過後有考慮轉手)除此還有哪裡可以考慮的呢？希望得到房姐的建議，也想另外做些投資 如果可能在老家貸款也想買一套，我不夠社保5年 不知是否還有別的辦法...盼回覆 辛苦房姐，感恩！

回答：北京幾乎沒有值得購買的商住，而且北京商住的政策和市場環境對這種物業都不友好。 建議積累資金入一套300左右的公房標的 更加穩妥。 看下能否辦理工作居住證

提問：北京工資8000，能貸下200萬嗎？工資8000，貸200萬，會查流水嗎，對工資有沒有要求，需要提前半年做點流水嗎

回答：貸款實際和真實工資關聯不大， 北京貸款300萬以內，開收入證明+溝通基本可以解決。 500萬以上貸款，需要提前綜合個人情況和貸款情況做規劃準備。 如果沒有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去過，結果就會悲劇。

提問：您好房姐，請教： 1、 西南三環外10號線首經貿站周邊的樓盤，比如萬年花城二期、三期，是否值得投資？看動態那裡即將要新開通幾條地鐵，地鐵密度大，能輻射南北。 2、大興南四環或五環外，中軸線附近，靠近地鐵的樓盤，有哪些可以推薦？比起上面的萬年花城周邊，哪個更有潛力？ 3、目前在望京融科橄欖城有一套三居室自住，在新北苑潤澤公館投資了一套一居室。在考慮是否需要再去輻射南城的區域投資一套小兩居或者一居？現年37歲，已成家有孩子。是把資產都放在北京樓市，還是留一部分資金投資股票指數基金，現在沒想明白，正在對比分析。 期待房姐幫忙出謀劃策！感謝！

回答：1. 萬年花城長期看都是跟隨大盤，2、3看著賣相好，其實採光不好，相比較4期的品質會更好點。 2. 南四環公益西橋附近還不錯，像城南嘉園、星河城都不錯 比萬年花城更好 3. 考慮穩健就投資樓市，房租+漲幅收益還是不錯的，如果想更加激進搏取收益就入股市。

提問：房姐你好，新人首問。目前回龍觀龍澤一套房，明年滿五，賣掉後加手裡現金可湊首付約400萬。孩子四歲，準備換一個學區。夫妻二人均在西二旗工作。求推薦適合的小區

回答：你好，西二旗上班，可以關注上地的學區。上地是海淀唯一派位沒有坑的片區。上地東里首選。 想兼顧的話可以看下 西北旺板塊 冬晴園也還不錯。

提問：房姐，您好！新人首問。本人51，全家天津籍，年入80-120不等，目前朝陽管莊110平+68平兩套房，近京武清高村別墅一套（通常週末去住）。 想把68平的出手，籌500-600子彈，以兒子的名額（25歲朝陽的社保剛滿5年，公積金2年）購180左右大平層，首選朝陽其次海淀、亦莊可考慮。 主要目的權重比例：40%北京住宅品級升級、30%未來小孩擇校、30%投資保值。 懇請您百忙給指點下：1、區塊推薦；2、具體可以考慮的樓盤及排序；3、合理的購置方案（操作次序、貸款方案等等）。 謝謝

回答：你好，子彈500-600，可以入手總價1000-1500的樓盤，這個總價是典型的改善預算，這類群體往往有幾個核心需求：地段升級，品質升級，學位升級，圈層升級。 管莊所在的板塊，剛需盤多，不會受高收入群體青睞，圈層不行，又沒有劃分到很好的學區，很容易摸到天花板繼而上不去。 所以這個總價只能在東西海朝這幾個區域內選擇。 朝陽推薦望京 朝陽公園 雙井，海淀推薦清河 西北旺。 東湖灣，融科橄欖城，北緯40度，上京新航線，澳洲康都，泛海國際，棕櫚泉，觀湖國際 橡樹灣，西山公館，百旺茉莉園，中海楓漣山莊 建議出手武清別墅，保留管莊68平，做抵押融資。

提問：房姐您好！我是新人首問，盼回覆。 【個人情況】京籍，目前朝陽雙井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小兩居。現由於孩子上學的原因（學校已定，在海淀圓明園附近），需要搬到海淀住。為了全家住的舒服一點，打算把海淀的小兩居賣掉，在學校附近通勤方便的範圍內換一套三居室。 【請教房姐】算上賣掉小兩居的收入，目前子彈約800。如果想在距離圓明園車程20分鐘以內的範圍內找的話，房姐推薦哪個小區比較好？如果需要再貸款的話，屬於二套（朝陽的貸款已還清，海淀小兩居還有少量貸款未還）。由於我孩子學校已經定了，再沒有學區的需求了。希望找個小區適宜居住，不要太舊，交通方便。我需要自住至少10年，短期內不會出售，因此希望該房子的長期保值穩定性好一點。我看了一圈，往南的話，蘇州街，黃莊，中關村那邊都是因為學區而溢價特別高，三居的話很貴，看了您之前的文章，覺得沒有學區需求就不應該再買進學區房了；如果往北的話，農大南路到安河橋北之間區域，也是因為中關村一小安秀分校的原因很貴；如果再往北西北旺的話，一來孩子上學有點遠，二來那邊離六里屯垃圾場太近，總是心有餘悸。上地那邊，也是因為學區而溢價太多，橡樹灣太貴。我目前看的是燕清源，挨著昌平南延線地鐵上清橋站，明年地鐵開通後交通應該就方便了。不知房姐覺得燕清源小區如何？可以買嗎？ 我也去看了當代城市家園和上林溪，當代緊挨著清河車站，擔心車站人流多了以後，小區治安衛生受影響，上林溪的話，有中介說房屋質量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到領袖矽谷，感覺孩子上學太遠了。至於學清路-六道口一帶，還沒有去實地具體看。 特請教房姐，燕清源小區是否可以買？您覺得像我這樣的情況，買哪個小區合適？求推薦。萬分謝謝！

回答：當代這個小區是不錯的，早年的標杆小區，還獲得過魯班獎，缺點就是離清河站有點近，隔壁上林溪也行的，沒中介說的那麼差，還是有價效比的，還可以看看萊圳家園，離地鐵站近 交通方便。燕清源也可以入，這個小區租戶偏多有點鬧，不過首推還是當代和上林溪

提問：#新人首問#房姐您好，首房首貸，剛結婚領證，打算房子的搞定後懷孕，我有北京集體戶口，首付總預算160～190w，兩人目前合計稅前年薪45，後續也有發展空間，買房主要是自住和保值增值，月供夫妻兩人1.8w內都可接受，女方在雙井工作金融行業，男方在順義空客園區工作，買房位置暫時不用考慮男方，未來女方換工作的話金融街國貿都有可能，目前和未來上下班交通工具主要是地鐵。從今年6月開始新房和東三環、南三環的二手房都在看，學區因為預算和現在沒懷孕暫時不考慮，東三環主要看勁松、北工大、潘家園、雙井附近老破小，南三環馬家堡到宋家莊二手房都有在看，現在有這麼幾個問題： 1.是否需要再繼續擴大看房區域，之前也看您推薦朝青、十里堡，我們沒有去看過，或者您還推薦別的板塊？ 2.目前覺得有幾套還差不多的，請您看看這幾個小區和未來發展，並按照優先順序排排序。 A.東三環勁松南路小區97年塔樓3層，70平雙南臥客廳朝西，均價6.5w，小區均價5.7w，離勁松地鐵10分鐘，臨街但不是主路，買後可以簡單收拾一下就入住，周邊生活方便，我們現在在勁松租房，對周邊比較瞭解，缺點是3層略有被外面的樹木遮擋，影響光線，均價也比小區略高，也沒什麼小區環境； B.宋家莊附近小區頂秀欣園東苑，2006年房齡的21層塔樓，3層82平西南靠邊房子，均價5.2w，缺點是樓層偏低被遮擋，一天陽光也不到2小時，得房率只有75%，優點是近兩年剛裝修可以直接當新房，小區環境和管理比較好一些，在建的十一學校九年一貫制這個小區也可以上； C.大紅門建欣苑三里，2002年低板樓中低層南北向87平，均價5.3，缺點周邊配套較差，南中軸線發展未知，以後漲幅能否跟得上大盤也不好說； D.大紅門附近小區臨泓路6號院，2006年低板樓低層南北通透75平，均價5.6，缺點除了大紅門未來發展外還有小區僅有兩棟樓不成規模，以後小區管理和未來升值能否跟得上週邊小區也不確定，現在這個價格也不低； E.角門東地鐵附近小區角門甲4號院，2000年低板樓中低層南北兩居70平，均價5.6w，均價不低，屬於老小區； F.劉家窯附近方南家園一期小區，96年低板樓南北兩局83平，均價5.1萬，可拎包入住，缺點是離地鐵較遠，客廳私密性略差，小區較老。 求房姐指點，看看這幾個優先順序由高到低怎麼選，是否還有更合適小區推薦，謝謝。

回答：你好，按照是基建，配套，還是商業水平，南三環更接近二三線城市老城區。 如果南三環價格不到東三環一半，還可以看看潛力，現在基本是7-8成。 所以對比2個區域投資價值，一定是東三環>南三環。 勁松那邊的老破小 漲幅一般，但是租金還不錯。 推薦你看看 CBD傳奇、炫特區，石佛營西里，安苑北里，安慧東里，絲竹園，惠新裡

提問：您好，房姐。 我對北京不熟悉，剛到，手上有300萬首付，想在北京買一套房子，我工作在西直門。能不能推薦下，有要小朋友的打算，綜合考慮學校和居家。

回答：沿著地鐵10號線，看看從安貞門站到惠新西街南口站附近的兩居和小三居就行，安貞裡 安貞西里 勝古南里 勝古北里等等那邊一大片都行，離西直門不遠，交通方便，周圍環境也不錯

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