最近寫了幾篇文章，“吹捧”一路上漲的澳洲樓市，收到一個最獨特的讀者私信，他是沒有殺入樓市的一員。
看著那些“火燒火燎”的文章，此讀者居然憎恨起房價來，也篤信澳洲房價必定要下來，也盼著RBA早加息，要不來場金融危機也行。
只是憑著憎恨與咒語，或者真的RBA加息，預言成真，澳洲房價能降落嗎？
想想，“憎恨”樓市第一人，非謝國忠莫屬。
從2010年起，謝國忠就是一路唱衰樓市的專家，彼時，他還是摩根史坦利亞洲區董事總經理，位居高臺，高調唱空樓市，行為真的很特別，但聽信他“謠言”的可就萬劫不復了。
謝國忠甚至形容中國的炒房人就像在冷水鍋中的螃蟹，感覺很好，時不時還伸伸腿，看不到任何危險。殊不知，蓋上鍋蓋、下面點了火，馬上就要被煮熟，卻尚未發覺。
於是一年復一年，憎恨樓市沒有下跌的謝國忠，透過各種預言“詛咒”樓市下行，如人民幣升值，資本會流出，樓市會加速下跌。
一眨眼，憎恨空軍謝司令都喊了20年，上海的房價深深從2000每平方漲到10萬，中途被謝國忠嚇退的不在少數。
某大學經濟學系甚至把謝國忠割裂開來，否則經濟學差不多等於賭博與忽悠學。
今年好像謝國忠大師的預言要在中國成真了，房價真的跌了，預言一萬次也可以碰一次準的吧！
跨入2021年，一直“唱衰”中國房地產的謝國忠表示，當下內地房地產泡沫化嚴重，手中有空房應儘快出掉。
對於泡沫破裂的具體時間，謝國忠稱“房價並不會一下子崩盤，而是會像股市一樣，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。”
或許他真的“猜對了”，當前房子供應太多，人口出生率卻很低，再加上國家打壓，樓市終於被憎恨打擊到了。
中國的憎恨者如斯，美國又如何呢？可能有人搬出美國10年前崩盤的一幕，細數憎恨者終於有了回報。
實際情況又是怎樣，權且舉個例子吧。
美國老友Timi 90年移民美國，在洛杉磯貸款買了一套20萬美元的半山腰獨立屋，2000年到了，也就是謝國忠大放厥詞的那年，美國憎恨樓市者同樣鼓吹泡沫破滅。
彼時，Timi 的房子漲到了100萬美元，他私下認為，美國房價已經是歷史房天花板，於是果敢拋售，不僅無債一身輕，且撈得半生都沒賺到的近70萬美元。
這是Timi 回中國，榮歸故里的好故事，再後來他搬到美國南部，樓市的全身而退變成他“傳奇”的一部分。
只是美國經歷幾次大的樓市崩盤，他在洛杉磯的別墅現價最少是380萬美元。
回到澳洲，憎恨樓市的格局如何呢？
穆迪是“最喜歡”憎恨樓市的一個主力，定期釋出危險警告，上週的模型顯示，澳洲掛牌量雖增加，但由於價格飆升，澳洲人的住房負擔能力嚴重惡化，是近十年多來的最差水平。
穆迪分析師普拉蒂克·喬希 (Pratik Joshi) 說，悉尼尤其如此，最糟糕的負擔能力就是當下。
憎恨者預計，在 2021 年剩餘時間和 2022 年初，住房負擔能力將繼續惡化，房地產價格將繼續上漲，一切都在危險當中。
穆迪將住房負擔能力計算為平均家庭收入借款人需要償還新抵押貸款的比例，該比例基於房屋銷售價格中值，在 25 年的本息還款期內採用 80% 的貸款價值 (LTV) 比率，以及等於澳大利亞央行公佈的自住業主平均貼現可變利率的貸款利率。
在悉尼，新借款人需要家庭收入的 35% 來支付抵押貸款，遠高於墨爾本所需的 28% 和布里斯班的 21%。
澳洲版的謝國忠是AMP Capital 首席經濟學家 Shane Oliver ，他經常表示，日益惡化的負擔能力將減少買家數量，最終導致價格下跌。
“不斷惡化的住房負擔能力只會讓人們更難進入房地產市場，從歷史上看，澳大利亞房地產市場大多數週期性上漲的消亡都與負擔能力的一些惡化有關。”他說。
叫囂澳洲樓市要下行的同時，澳大利亞的房價在 2021 年悄悄成為全球增長最快的地區之一。
炙手可熱的房地產市場讓買家們感到了沮喪，雖然房價一再創下歷史新高，澳大利亞央行卻將利率仍維持在 0.1% 的歷史低位。
莫里森政府還在 2021-22 預算中以首次購房貸款存款計劃的形式宣佈了經濟適用房政策，允許首次購房者支付 5% 的首付，單身人士支付 2% 的首付。
這一切的事實是：澳洲政府絲毫不憎恨樓市，他們鼓勵普通民眾大舉進攻。
即使工黨也放棄對負扣稅和增加資本利得稅來政策，來迎合大局。
房價飛漲，許多人望而卻步，就像堪培拉人一樣，許多人只能跨界進入新州買房，但隨著地產在澳大利亞各地持續繁榮，堪培拉周邊地區絲毫沒有緩解他們的焦慮。
這場憎恨與焦慮的集合時，即使 Queanbeyan ，這樣一個臨著堪培拉的新州小鎮，房價在 12 個月內上漲了 32% 以上，使目前的中位數價值超過 95萬澳元。
邊憎恨，邊焦慮的猶豫時刻，意味著一旦有房產推出，就會被搶購一空，讓許多潛在買家感到失望，不斷上漲的價格和市場上的房屋減少意味著在跨境尋找便宜貨變得越來越難。
憎恨者們選擇不買房，租房就可行嗎？
除了備受煎熬的墨爾本租房市場，購房者迅速搶購的可用房產也推高了澳洲的租金中位數。
魔都上海能被憎恨者們等待到3萬一平米的時刻嗎？美國洛杉磯、舊金山能迴歸50萬美元的獨立屋嗎？悉尼能看到上北80萬澳元的別墅嗎？
(澳洲房價從歷史角度看，從未停歇上漲的趨勢)
恐怕很難，中國房價今年終於降了，是靠憎恨樓市的經濟學家們的努力嗎？
肯定不是，謝國忠的武功早就展現了持之以恆的虛假資訊，憎恨者們早已經以失敗告終。
樓市靠什麼可以上位。
看看李嘉誠與王健林，或許能明白，懂得大週期，不賺盡最後一個銅板，你就能全身而退。
所以，憎恨樓市是沒有用的，用理智的小心臟，看好一個國家大的樓市週期，理智地看待買賣，這是唯一出路。
別相信憎恨的經濟學家們的預言，研究經濟不能預測未來，只能解釋現象而已。
別胡亂憎恨市場，越憎恨，澳洲樓市越漲！
