斑馬消費 楊柘
幾天前，碧桂園服務年初推動的物業併購終於劃上句號，藍光嘉寶更名、鄰里樂被劃轉、接盤誠和物業，百億收購富力物業仍在推進。
今年，多家地產商債務高壓，只要有錢，似乎都可以坐下來談。碧桂園服務大舉擴張，開啟物管行業大魚吃大魚的遊戲。
截至目前，公司累計耗資近200億元，佔今年前11個月物管行業併購總額的6成。
200億抄底
十多年前，中國房地產行業一路狂奔，物業服務還是房企的邊緣業務，遠沒有如今被重視。
日後成為宇宙級房企的碧桂園（02007.HK），在2004年創立碧桂園物業，其定位只是楊國強及創業夥伴家屬們經營的輔助性業務。
碧桂園的男人們在前方拿地建房賣房，家屬們則在後方為賣出的房子做服務。隨著地產主業規模越來越大，寄附在身的物業企業逐漸有了規模。
2006年，楊國強把剛畢業1年的楊惠妍“下放”到物業公司。彼時，楊惠妍已間接控制碧桂園服務50.141%股權。
進入物業公司後，25歲的楊惠妍擔任董事長。可能楊國強也沒料到，當初讓女兒“練手”的業務，不僅在2018年登陸聯交所，還發展成集團旗下最能打的業務板塊之一。
上市之後，楊惠妍不甘心再“抱大腿”，轉而向外拓展，一大波收購兵不血刃的旋即展開。
2019年到2020年，佛山元海嘉凱城、滿國康潔、福建東飛等多家物業企業，被碧桂園服務逐一收購或控股。2020年，在收購物業標的方面，公司耗資45億。
2021年，房地產行業已是遍地悽風苦雨，地產商被債務壓得喘不過氣，物管資產作為優質資產被率先拿出來變現，碧桂園服務守到了到抄底的機會。
年初，藍光發展（600466.SH）遭遇債務危機，旗下藍光嘉寶服務被碧桂園服務相中，後者以48.47億元收購藍光嘉寶64.62%股權；下半年，富力地產、花樣年控股先後發生流動性危機，碧桂園服務分別為富力物業、鄰里樂開出對價100億元和33億元。
目前，碧桂園服務對藍光嘉寶服務、彩生活旗下鄰里樂大型收併購已完成，還順手拿下中梁百悅智佳、長城物業等4家10億以下標的。
在完成對藍光嘉寶服務收購之後，碧桂園服務在管面積大增。據其中報披露，公司在管面積6.44億元平方米，較去年底增加2.67億平方米，合同管理面積達12.1億平方米，直逼2020年全國商品房銷售面積17.61億平方米（國家統計局資料）。
中指院日前披露一份物管行業併購研究報告顯示，截至11月1日，物管行業發生併購交易63宗，涉及金額約315億元，較2020年增幅198%。碧桂園服務成為最大贏家，耗資約193.57億元，佔行業併購總額的61.45%，增加潛在在管面積約2.8億平方米。
錢從何來？
“農民”楊國強17歲之前穿不起鞋，透過房地產逆襲成為富豪，手握千億級資金，但在花錢這事兒上，遠不及二女兒楊惠妍。
上月底，楊惠妍主導對富力物業收購，給在管面積不到7000萬平方米的富力物業，開出百億對價，溢價非常可觀，重新整理了公司和行業收購記錄。
楊惠妍出手闊氣碾壓同行，被業內稱為“併購王”。讓人們不解得是，動輒幾十億、百億級資金，究竟從哪裡來？
今年中報披露，碧桂園服務（06098.HK）賬面資金餘額217.68億元，短期借款僅3.65億元，即便算上應付賬款及票據103.76億元、應付稅項6.81億元，其資金充沛程度秒殺其他物管企業。
而依託資本市場不斷融資，是公司獲得資金的重要方式。
今年5月，公司透過股權配售和發行可轉債，合計獲得融資155.26億港元。2019年、2020年，分別透過股權配售及發行可轉債方式合計融資135.64億港元。
也就是說，自2018年上市以來，公司已從資本市場募得資金累計290.9億港元。
配股融資幾乎成了公司實施收併購的訊號，在收購藍光嘉寶服務和富力物業之前，均有透過資本市場募資的動作。以至於現在行業裡哪家房企準備拋售物業資產前，碧桂園服務總會成為傳聞裡接盤的“金主”之一。
前段時間市場瘋傳被出售的恆大物業，讓碧桂園服務再次成為傳聞主角。據說，在朱孟依的合生創展集團（00754.HK）介入前，楊惠妍已準備對恆大物業下手，可惜雙方沒有談攏。
或正因為在手資金的充沛，使得碧桂園服務能提前介入到一些物業標的之中。比如國瑞服務、鄰里樂等先後將股權質押給碧桂園服務，相當於提前鎖定了這些企業。
以債“圈”物，這大概是是從萬物雲學到的套路。
千億隱憂
2020年，碧桂園服務定下遠期目標，即到2025年，其合約面積超過18億平方米，營收規模破千億。
藉著物業板塊估值高峰，碧桂園服務市值超過碧桂園。截至11月3日，其市值為1868億港元，高出碧桂園當日市值超過200億港元。
然而，在跑馬圈地式的收併購背後，這家物管企業似乎忽略了自我造血能力，為今後發展埋下了風險。
以收購富力物業為例，二者盈利水平差異不小。2018年至2020年，碧桂園服務淨利率平均18%左右，富力物業不到10%的水平，短期內對公司的影響客觀存在。
楊惠妍對這宗外界矚目的收購拴上了“保險”，對價支付分兩個階段，尤其在第二階段裡，每月盤點一次付款一次，直至業績承諾的在管面積0.66億平方米實現。
如果加上對富力物業的在管面積，公司在管面積在年底會超7.3億平方米，居行業第一。
頭部物管企業之間的戰鬥，從來不是一次輕鬆的對決。萬物雲日前將三盛物業板塊、陽光城物業業務併入後，在管面積已達7億平方米。
值得警惕的是，公司現金流高度依賴於資本市場的融資。其今年上半年經營活動產生現金流為12.36億元，對收併購提供“子彈”十分有限。要持續衝擊規模，今後向股市伸手要錢的動作或許會更加頻繁。
此外，透過收併購獲得的只是現有物業服務協議，隨著人工等成本上揚，靠不太容易上漲的物業費，帶動公司營收規模增長不太現實。
碧桂園服務不得不拓展諸多增值業務，開展房地產經紀、廣告、城市保潔及家裝等業務，幾乎能想到的、能賺錢的都在做。
斑馬消費梳理發現，2018年-2019年，公司營收增速分別為49.76%和106.30%，2020年下滑至61.75%；同期，歸母淨利潤增速從129.79%降至60.78%。
這早有前車之鑑，物業第一股彩生活（01778.HK），上市6年大肆併購之後，營收增速突然負增長，不得不出售核心資產緩解流動性。
欲戴王冠，必承受之重。行業老大其實不好當，併購的收益與風險、責任和挑戰，相信楊惠妍已考慮好了。
