北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
提問：
章哥，我是外地人，小鎮青年戶口無望，預計5年後帶孩子回老家，請問我這種情況還有必要再買房嗎？
我按你的方法算了一下，如果買房，那如果是600萬的房子（含300貸款），再加上30萬的稅費，房價必須年漲幅達到3%-4%才行，三年就是10%以上，這可能性大嗎？有必要還在北京買嗎？
回答：
1、 這到底是5年後還是3年後回老家啊？而且這賬好像不太對，我重算吧。
你的實際總成本是300萬首付+30萬稅費=330萬。那收益的機會成本按照年化4%算就是13.2萬，5年66萬。300萬貸款的月供是1.7萬，年化20萬，粗算收益成本為8000，那5年等差計算下來就是12萬。因此你的收益底線為5年期78萬。對應600萬的總房款，那78/600=13%。租金收益按照年1.5%計算，5年單利就是7.5%。因此你的盈虧平衡線是5.5%，年化1.1%。
所以你這賬算的不對，肯定不是按照我的方法，而是民間江湖演算法。這就自己判斷吧，如果認為北京的房價能做到每年上漲1.1%，或五年總計上漲5.5%，那就買房划算。覺得做不到就拉倒了，判斷下跌就更別買了。
2、 在不在北京買房？房子是用來住的，有居住需求就買，沒有的話無所謂，這不過是保值手段之一。如果沒有居住需求，那就看自己有沒有其他的投資渠道了，比房子穩妥就行。
3、 不過多說兩句吧。第一句是一個老掉牙的故事，也就是中美兩個老太太的天堂對話，美國老太太說終於把貸款還完了，中國老太太說終於攢夠買房的錢了。這故事是當年為了鼓勵人們貸款而編出來的，挺形象。但今天看來，這背後還有更深的含義。
那就是美國老太太的貸款是從哪兒來的？兩個渠道，一個是銀行自己印的，其次是從中國老太太手裡借的。銀行印的是少數，再超發也不能一下子這麼多。所以說，每一個貸款買房人背後，必定有一個、甚至幾個存款人在提供支撐。
以中國過去40年的經濟史來說，借錢買房的肯定是賺了，尤其買在北京的更是賺大發了。而堅持存款的肯定是輸了，既輸給了樓市，更重要的是輸給了通脹。
所以如果有較大額度的現金，未必是買房，我也不相信北京房價還會像以前那樣大漲。但最好選擇一個穩妥的保值工具，因為通脹是一定會繼續的，哪怕最低比例（溫和通脹）都每年2-3%。
4、 另外一句，買房代表了對某座城市的經濟發展信心。如果在某座城市工作生活而不買房，那基本等於是奉獻與消費，享受不到這座城市的發展紅利。
北京最早買房的那批人，基本都是有過海外生活經歷的。一是隻有他們有大額資金，第二就是他們見識到了國外的房價走勢，知道買房能借到發展的勢頭。
大概是1985年左右，北京方莊有商品房出售，但是不隨便賣，得有關係才買的到。當時我老爹有個同學在國外，稍信兒回來讓幫忙買房。我爸那會兒不理解，一套房便宜的6/7萬，貴的得十多萬，有這麼多錢幹什麼不好，買房幹什麼？
到今天，6/7萬都買不了一平米，但當時在國內的人們是沒開過眼界的，不敢相信中國的發展、北京的發展會有多好，房價作為經濟的載體能漲多高。當然那些出過國的也沒強多少，誰也不敢想象中國能繁榮到今天的程度。
但這些人出去過是漲了見識的，知道靠房產能搭上城市發展的列車。否則雖然工作生活在這座城市，永遠只能是一個過客，或者是一個寄居者。
5、 人們生活在一座城市，打工或經商可以說是雙贏，給城市創造了財富，自己也得到了回報。但其實對於城市經濟得到的更多，因為經營城市的資金永遠在投資，所有的經濟行為都可以視為投資。
而作為個體呢，其實是分了投資和消費的。日常花銷等購買商品都是消費，同樣是為了城市做貢獻。而存款就更不必說了，徹底的做貢獻，那點兒利息和通脹能幾乎持平，甚至不如，簡直成了做好事的資金供應商。
那也就是說，如果不在這座城市進行投資，那實際上是吃虧的，沒有享受到發展的紅利。當然，這也得分這城市是否值得投資，是否是好的選擇。比如在小縣城掙錢的有的是，卻掙了錢之後去大城市買房，目的是藉助大城市更好的發展勢頭。
6、 總之，我沒有明確建議。如果有大量現金，最好先判斷是否有超過房產穩妥性的理財工具，目的都是對抗通脹而已。如果買房，那再判斷哪座城市的發展會更好，借勢才是投資之道。僅供參考。
