重磅！北京進入"國家第一批城市更新試點"，老城改造，新城崛起

關於北京的城市更新，又一個好訊息傳來！

2021年11月4日，國家住建部公佈了《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》，在這個通知中，把包括北京在內的21個城市確定為“國家第一批城市更新試點城市”，試點時間為2年。

國家住建部的要求是：21個試點城市要能夠在2年內，形成可以在全國範圍迅速推廣的經驗，引導各地互學互鑑。

這就意味著未來2年，包括北京在內的21個試點城市，城市更新將會出現“新政策”，“新模式”和“新速度”。

中國的老城改造，一般分成兩種模式：

一種是“大拆大建”的城市開發模式，就是在老城區裡面實施大規模的集中拆遷，老房子拆掉蓋新的商品房，矮房子拆掉蓋高樓。

於是，城市常住人口開始大規模迴歸老城，不僅導致老城“人口密度越來越高”，同時也推動老城區的“房價越來越貴”。

目前北京東西城的人口密度已經超過“2萬人/平方公里”，是全世界人口密度最高的地區之一。

2021年8月31日，國家住建部發文《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，宣告了中國城市的老城改造不再允許“大拆大建”，“老城不再拆”已經成為基本準則。

老城集中拆遷的改造模式，徹底終結了！

中國以後不會再有城市“拆遷戶”！

另外一種就是“老城保護”的城市更新模式，老城區的“老破小”房子不再拆了，而是要進入保護更新，把城市原有的歷史風貌完整的保留下來。

一般來說，“老城保護”的城市更新模式會有以下三種手段來實現：

第一，“公房的騰退退租”：老城區裡擁有大量的公房“老破小”，這些房子將來不會再拆，這些房子將實施“騰退退租”，承租人退出來以後，公房將實施更新改造。

比如北京目前正在實施的“直管公房平房申請式退租”，“簡易樓騰退”等都是以公房為代表的城市更新模式。

第二，“危房的騰退重建”：老城區裡同時還有大量的“危房”，這些房子保留的可能性不大了，所以要實施“危房重建”工作。

就是把危房拆掉，原地蓋新房，土地重新走出讓流程，允許危房居民回遷，但回遷的戶數不能變，居住人口不能大幅增加。

“危房重建”和“拆遷”是完全不同的。

拆遷是一戶拆遷，可以得到多套房的補償，但是“危房重建”是拆掉一戶，重建一套房，是“一對一”的關係，堅決不允許人口聚集老城區。

第三，“舊房的改造”：目前老城區最多的就是舊房子，這些舊房子就不拆了，全部進入“修修補補”的舊改程式。

這種“修修補補”的舊改，主要包括上下水工程、加裝電梯、周邊配套等，舊房居民不再擁有“拆遷”的機會了。

所以，從“老城保護”的城市更新模式上看，公房承租戶可以“退租騰退”，危房居民可以“拆掉重建”，舊房居民就只能“保留改造”了。

本次住建部把北京等21個城市列入“國家第一批城市更新試點”，主要是有以下三個方面的具體要求：

第一，各試點城市要組織試點實施方案，加快制定城市更新規劃和年度實施計劃。

第二，加大各級財政資金投入，加強各類金融機構信貸支援。

第三，創新土地、規劃、建設、園林綠化、消防、不動產、產業、財稅、金融等相關配套政策。

總之一句話，就是要“加快”“加大”“加強”試點城市的城市更新。

北京其實在未來五年，已經有了“城市更新計劃”，根據《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》裡的規定任務：

第一，“直管公房平房退租要達到1萬戶”，平均每年退租戶數大概在2000戶左右。

第二，“危房重建和騰退要100萬平米”，平均每年大概20萬平米左右，就是每年大概30-40棟樓。

第三，“舊房改造1.6億平米”：到2025年，力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務。

隨著這一次北京加入“國家第一批城市更新試點”，整個城市更新速度肯定會在2022-2023年加速了。

所以，未來2年將是北京城市格局發生最大變化的“兩年”：

第一，東西城的改造可能會有新的政策出臺，推動核心區人口加快向房山、順義、大興、昌平等四個平原新城疏解。

比如12月可能將會出臺“直管公房申請式換租政策”，盤活公房房屋資源，改善居民居住條件。

東西城很多老居民將有機會在未來2年改善居住條件。

第二，四環以裡的老城區房價，將會出現“兩極分化”的走勢。

2000年前的城區“老破小”的房價可能會出現穩中有降的趨勢，這部分房子由於只能“舊改”，已經失去了拆遷的機會。

因此這部分房子如果沒有上學剛需，可以提前做資產置換了。

而2010年後的“次新房”和“新房”的房價可能會出現穩中有升的趨勢，稀缺性增強，樓盤品質提高，會讓四環內的次新房和新房出現“供不應求”，這部分房價還有上漲的空間。

第三，常住人口快速向外擴張，5-6環將會迎來“爆發”。

由於老城區不再“拆遷”，控制房地產開發，所以北京老城區不會再新增居住空間了。

所以新增的常住人口只能向5環外擴張，再加上城市更新速度加快了，老城區的常住人口也開始向外疏解。

這兩個因素疊加後，北京的五環-六環之間將會迎來常住人口的“爆發期”，尤其是未來2年，人口流入會非常明顯。

所以，5-6環之間便宜的地鐵新房，能買就儘快下手，尤其是6萬單價以下的“5-6環地鐵新盤”，可以儘快下手。

比如像亦莊周邊，未來科學城周邊，昌平生命科學城周邊，都有部分6萬單價以下的房源，都將非常搶手。

第四，六環外的部分地區，也可以開始“佈局”了。

對於六環外的部分地區，我們建議也可以考慮實施“佈局”了，最典型的像“順義南的仁和鎮地區”，亦莊的“馬駒橋地區”，大興的“生物醫藥基地地區”，副中心的“宋莊地區”。

這些地區的房價都在4萬左右，可以提前佈局，他們的共性都是擁有強大的產業支撐和交通軌道規劃。

綜上所述，北京本次進入“國家第一批城市更新試點城市”，要求北京在未來2年要加快、加大、加強城市更新的速度，一些新的政策、新的模式和新的資金支援將會出現。

在這種背景下，肯定會加快北京城市格局的加快演變：老城區加快人口疏解，5-6環的新城地區會“爆發”，六環外也會出現好的投資機會。

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