案件詳情

2017年3月6日，賣方蔣某與買方王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及附件，約定：賣方蔣某出售某房屋，成交總價為486萬元。

附件二中的約定包括：定金為20萬元，買方王某於簽訂合同當日支付定金10萬元，在房屋核驗通過後一個工作日支付定金10萬元。

買方於過戶前兩個工作日內支付購房款162萬元。買賣雙方於2017年4月24日前提供辦理網籤備案登記手續所需的全部材料、簽署全部檔案。

買方逾期履約超過15個工作日、買方拒絕購買房屋、買方提供的資料或資訊不真實、不合法、不完整，導致無法辦理交易手續、其他因買方原因導致合同無法繼續履行的情況下，買方構成根本違約，賣方有權單方解除合同，賣方應於賣方解除合同之日起15日內按房屋成交總價的20%向出賣人支付違約金。

違約金不足以彌補賣方損失的，買方還應賠償賣方損失。

交易履行期間，若實施新的限購政策，導致買方家庭不具備購房資格，買賣合同無法繼續履行，則各方互不追究違約責任，已支付房款退還由雙方另行協商解決。

買賣合同依約定期限能夠實際履行，因買賣任一方原因導致合同處於遲延履行狀態，在此期間實施新的限購政策導致合同無法繼續履行的，違約方應承擔違約責任。

同日，雙方還簽訂有《補充協議》，約定：買方確定自己有購房資格；如果因為購房資格導致合同不能繼續履行，買方應承擔所有責任並支付違約金。如因特殊原因導致貸款兩次未能批貸，客戶應全款購買房屋，如一月之內沒能湊齊全款支付給業主，客戶承擔相應的違約責任，並支付違約金，違約金為房款的20%。

上述合同簽訂後，王某向蔣某支付定金10萬元。

2017年3月30日王某透過購房人資格初步核驗。

2017年3月17日，北京市相關部門頒佈了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，規定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

2017年3月18日，買方王某向中介業務人員表示無力支付首付款，中介人員表示蔣某堅持要求支付20%違約金。

2017年3月21日，王某向蔣某明確表達新政出臺後無力支付首付款解除合同，要求退回已付10萬元，蔣某同意與王某解除買賣合同，但需要王某支付20%的違約金。

王某主張上述政策屬於不可抗力，自己無力籌足提高的首付比例。

一審時，王某提交個人信用報告及2017年9月1日的核驗基本資訊，該資訊顯示王某購房人核驗不透過，納稅反饋為未連續5年繳納個人所得稅。王某據此證明上述政策導致其無法繼續履行房屋買賣合同。

二審時，王某表示不能繼續履行合同與購房資質無關，只因為無力支付首付款。

法院判決

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。由於“3.17新政”的實施導致合同無法繼續履行，屬於因不可歸責於雙方當事人導致合同目的無法實現，現雙方當事人均同意解除合同，一審法院不持異議。也因合同是不可歸責雙方的原因解除，蔣某要求王某支付違約金的訴訟請求，一審法院不予支援。出臺政策後房屋價格下跌所造成的損失是客觀情況，王某已支付的10萬元應不予退還。因此一審法院判決，駁回王某要求賠付違約金的請求；駁回蔣某要求退回10萬元定金的反訴請求。

二審法院認為，各方當事人均未提交新的證據，二審查明的事實與一審一致，予以確認，維持一審法院審判。

盛恆律師看法

本案的主要爭議點在於，王某要求解除合同是否造成了違約，是否需要承擔相應的違約責任。

合同簽訂後，“3.17新政策”出臺導致了王某應負擔的首付款增加，是客觀因素。

限購政策導致王某的首付款提高100餘萬元，佔全部購房款的20%以上，確實造成了合同履約成本增加，是雙方簽訂合同時無法預見到的，是不可抗力因素，足以影響王某的履行能力。

雖然蔣某認為王某依合同約定在貸款不足時應有義務補足購房款，但限購政策的不可抗力導致的後果與合同正常履行中的約定條件不能簡單地同等看待。

新政策出臺前雙方均未出現違約行為，在案證據也不能證明“3.17新政策”導致購房履約成本增加幅度較小，所以法院認定限購政策屬於因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，王某也就不屬於違約。

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