環京價值邏輯重塑：從土地到資本的躍升

從雄安、北京副中心、大興臨空經濟區到北京證券交易所，重鎊政策一一落地，讓環京的價值邏輯前所未有清晰起來。

小編認為，北交所成立是資本市場深化改革又一里程碑，對北方經濟以及環京格局的重塑意義重大，在土地價值之外，海量資本將對星羅棋佈的中小企業提供更高的槓桿助力。資本與土地雙輪驅動，將推動環京樓市開啟新一輪成長週期。

長三角、大灣區樓市今天越是熱烈，就意味著在新週期起點上的環京，未來在板塊輪塊中的後勁有多足。

緊貼京城的土地，蓬勃興起的產業，加磅而來的資本平臺，環環相扣。北交所首席概念區，環京可以再幹一次大的了。

一、北交所首席概念區誕生

事情正在起變化。

如果把北京近些年的動作加以梳理，會發現：北京一方面在紓解非首都功能，一方面在強化自身優勢。強大的北京，才是環京加速受益的源頭。

三年三個強化北京經濟功能的訊號，我們幫大家梳理一條清晰、完整的鏈路。

● 2019年，原本的“京交會”改名為“中國國際服務貿易交易會”，即“服貿會”，成為與廣交會、進博會並稱的國內三大展會。

● 2020年，北京自貿區獲批，涵蓋服務貿易、金融開放、數字經濟、文化、醫療健康、航空和國家交往等領域，正是中央政府給北京規劃的一條產業發展路線圖。

● 2021年北京證券交易所的誕生，在金融、資本領域落重磅落子，萬億資本箭在弦上。

京津冀協同發展的大背景下，每一次對北京的利好，首當其衝都是對環京的利好。需要我們更深刻理解“疏解非首都功能”的核心，承接地環京區域是重要一環。

以前，環京最大的價值是什麼？距離北京近。說白了，就是土地價值。現在不一樣了，還有另外一條路，點土成金的產業資本化路徑。

這就意味著，北交所首席概念區的誕生，充滿了大時代的機遇。

中國資本市場三足鼎立的格局已成，上交所在區位上重點服務長三角、江浙滬，在定位上服務硬科技，深交所在區位上重點服務珠三角、大灣區，在定位上服務新經濟，北交所在區位上重點服務京津冀，乃至整個北方地區，在定位上服務創新型中小民營企業。首席輻射的區域就是環京。

從土地到資本，相當於環京價值加倍一次，你說這個福利大不大！

二、高精特專：環京G95科創走廊

環京最有價值的城市群，被一條神奇的七環串聯。

素有北京七環之稱的G95首都環線高速，在貫通之後，串聯起一座座產業園，以科創產業帶動全線發展，形成首都都市圈經濟新地標，樓市資本論最早將其命名為“環京G95科創走廊”。

無疑，位於這些產業園內的眾多高精特專中小企業，將率先成為環京新財富的發動機。

小編在調研中發現，榮盛發展很早就圍繞環京G95科創走廊佈局多座產業園，入駐了一群新興科創企業，正是資本要支援的目標。如，榮盛興隆產業新城積極承接北京地區外溢產業，已形成新能源汽車、高階裝備製造、新材料、食品加工四大主導產業，引入河北安旭專用汽車有限公司、北京思泰嘉業新能源汽車部件有限公司等。

與此同時，張家口的榮盛蔚縣太行產業新城，當前入駐企業包括榮盛科技園、非晶帶材合金材料生產基地專案、興遠專用車製造基地專案、源通鴻盛調峰熱源站專案、河北蔚州能源綜合開發專案等。

小編看來，產業聯動下的環京，區域內創新高科技等企業，價值重塑將更為有力，必然會吸納資本進場，掀起新一輪造富潮。

二、四大天王：雄安、副中心、冬奧會和新機場

如果說資本市場是為企業發展提供動力的血管，那麼關鍵性的王牌專案，就是一塊塊充滿力量的中導站。

京津冀四大天王的世界級工程：雄安新區、北京城市副中心、大興機場臨空經濟區和冬奧會的建設，是促進區域經濟發展的核力量，推動京津冀協同發展的關鍵抓手，

京津冀四大世界級工程

隨著北京通州與河北北三縣的四統一發展、北京地鐵22號線燕郊開建，環京部分割槽域正在北京化，雄安和張家口則在北京“飛地化”。產業的興起，也必然會帶動大規模的人口流動，從而進一步改變區域內的樓市格局。

長期來看，未來北京房價可能不再是單純的以城區中心為圓心，從高到低的外擴，而是在向通州、大興以及雄安等方向，產生一定的跳躍式發展。這些政策熱點區域及周邊的樓市，將會成為新的看點。

小編認為，通州好就是北三縣好；大興好就是固安、永清、廊坊好；雄安利好環雄四小龍（白溝、霸州、定興、徐水）；冬奧會利好張家口。而成立北交所，就是由點到面，對上述區域利好的加速釋放。

換句話說，佈局環京樓市的房企們，終於守得雲開月見明，好時候就要來了。

大規模、大利好，才能成就區域企業的大體量。值得一提的是，在剛剛釋出的房企前8月銷售資料中，環京龍頭房企業榮盛發展以737億元銷售額位列行業前列。其他一些重倉京津冀的央企，收穫份額也非常巨大。

三、北京外溢加速：800萬北漂VS 8萬套新房

二手房上車門檻提高的同時，北京新房市場的房價則在繼續上漲。

主要原因是地價仍在上漲。今年5月份，北京第一輪的集中供地從價格方面來看，基本確定了北京新房價格的一個新格局：五環全面“破7”、六環“破6”。北京五環告別了限競房的5萬+的時代，過渡到六環內全6萬+的時代。並且，這次土拍幾乎所有地塊的溢價率都觸及到了上限，地價較周邊地塊普遍漲了5千到1萬不等。

同時，新房庫存有限。目前北京樓市新房的庫存大概介於6萬到7萬套之間，而“800萬”北漂巨大的人口基數及巨量的住房需求，註定沒法完全滿足。

北京集中土拍過後，剛需未來上車普通商品房的難度更高。眾多剛需購買者被牽引到環京市場毫不意外。北京向環京外溢的效應積極加速。冰山下的激流已經形成。

隨著北京樓市進入上行週期，預計環京房地產市場也將進入上升期。並且環京這次的上行週期與以前相比，市場基本面支撐度將得到很大的改善，環京城市、產業不斷髮展，輔以逐步完善的交通網路，大規模人口流動，將支撐環京樓市後續的健康發展。

四、樓市起量：環京去調控化在路上

調控，這個房價下跌核心要素正在慢慢地消失。

2017年以來，環京的調控強度居於全國之首，當地房價已經深度回撥，中央維穩樓市指導方針下，市場發生積極變化。

事實上，環京也已經出現了一些隱性的鬆綁條例。二座重鎮最有代表性。

固安等地的“落戶”政策剛一放開，排隊落戶的人就排了兩公里。

燕郊新房二手房市場，外地人已經可以正常購買了，週末的看房客已經讓二手中介重新忙碌起來。

廊坊本地的商品房交易表現活躍，資料顯示2021年1-6月，廊坊商品住宅共成交14980套/147.95萬平米，總金額191.21億元。2-6月，廊坊商品住宅成交面積呈穩步上升趨勢，6月成交面積為36.03萬平米，為上半年最高值；成交均價保持平穩態勢，6月成交均價13211元/平米。

香河榮盛阿爾卡迪亞（效果圖）

小編深度調研了廊坊市場一線，從榮盛錦繡天悅、榮盛錦繡書苑及文安蘭亭苑等幾座樓盤銷售情況來看，去化明顯提升。

有現場購房者告訴樓資君，作為剛需族觀察了幾年，現在終於下決心出手了。

廊坊市2021年上半年TOP10房企共銷售98.19億元，TOP10門檻值為4.3億元，榮盛發展以23.82億元位列第一。特別是，其在香河區域1-8月的銷售額達到13.62億元，同比大增3748%，勢頭迅猛。

在金九銀十的當下，相信下半年還會有明顯的提升。

不論是環京樓市氛圍，還是佈局環京的房企的業績，向上已經成為主旋律。

四、未來：究竟會發生什麼

我們如何預測並理解10年後這個世界會變成怎樣？

在經濟和人口持續上升的基礎上，時間這個變數是很恐怖的，巴菲特說過，這個世界最可怕的就是複利。

10年前環京各地的房價普遍只有3字頭，甚至還有2字頭，甚至燕郊也只有5字頭。

未來房價會不會還有前10年的漲幅？答案是肯定沒有。但從調控穩預期的表態，以及多行業大幅波動的表現來看，房產依然是普通人最安全的資產配置方式。

7月，燕郊樓市成交量差不多相當於前6月的成交量總和，平谷線地鐵旁二手樓盤房價，上漲了1000-2000元/平。

資料，就是對新週期來臨之際，來自市場的最佳回答。

新週期，個人財富變遷的最佳方案，我們的建議是：左手樓市，右手資本。

守住環京，擁抱北交所，跟著政策走，永遠有肉吃。