嗨大家好、我是一個每天喜歡思考、透過現象看本質的工具人。

你認真思考過嗎？為什麼房價那麼貴？什麼時候房價會降下來？是什麼因素讓房價降不下來？今天我們帶著這些問題來剖析一下，聊一聊房地產的那些事！

1、為什麼房價那麼貴？

很多人覺得房價貴是因為開發商定價高、建造成本高、或者中介公司抬價、有人炒房等等因素導致的，所以現在普通人買不起，房價那麼貴。我想說這些都是外在因素，內在因素遠沒有表面看起來那麼那麼簡單、我們今天要尋找內在因素就要從這些地方開始說起。

從經濟學上來說價值不等於價格、價格只是價值的符號，並不代表商品的價值、商品的價值的高低由供需關係決定、如果供大於求、要麼減少供應、要麼降低價格，如果求大於供，價格要麼上漲、要麼提高產量、分攤成本、降低價格。

當我們瞭解到這個市場經濟規律以後我們就能很清楚的知道為什麼房價會一直居高不下、什麼時候房價會下降？

2、我們先從需求來說

從居住、教育、投資、工作崗位、城市發展5個方面來說

加班到深夜

1、居住：在工作的城市安家買房、結婚生子是絕大多數人生活方式、小房換大房的改善等造就了龐大的居住需求。

2、教育：我們要清醒的認識到現在好的教育資源是不足的、讓孩子讀好的學校、接受好的教育、讓孩子的起點更高、這造就龐大的教育需求。

每一個爸爸身上都揹著一套房

3、投資：投資的首要是安全、其次是保值、增值。安全

的前提是參與的人要多、要足夠多、人多才有接盤俠、有接盤俠，才能保值增值。可是現在普通人，能安全投資的專案並不是很多。但房產市場可以說是現如今參與人數最多的、門檻最低、迄今為止最安全的投資之一、也可以說沒有之一。

巴菲特的價值投資

4、工作崗位：房地產行業是我們國家的支出行業之一、帶動大大小小200多個行業、幾乎涵蓋了你能想象到的、提供的就業崗位千 千萬、關乎多少家庭幸福生活。

5、城市規劃發展：城市發展需要從基礎建設、（交通、醫療、商業、機場、高鐵等）要發展這些基礎建設就需要財政支援、目前土地財政是當地ZF稅收的重大來源之一。

建設美麗的城市

從供應端來說

1、資金量大、佔用週期長：是房地產特性，一個樓盤的建設動輒幾億、幾十億的資金、資金佔用時間2-3年不等，這些都不是普通人能參與的。

2、建設週期長：房產開發不是流水線生產、一個樓盤從立項到交房短則2-3年長則3-5年不等。

3、可用土地資源有限：城市可用於房產開發的土地資源有限。

4、高技術行業：房地產開發需要涉及眾多機構眾多部門的參與。

5、專業人才：房產開發需要大量的相關專業人才、需求優質人力資源。

我們兩個例子來說明這個問題，

從上面需求的教育方面來分析供需關係：

城市人口不是成指數增加、但是學校、教師、等教育基礎設計是每年都在建設，規模每年都在增加。

你想一下當教育資源不足的時候“學區房、學位房等” 房價居高不下。但隨著教育基礎設施、師資力量增加供應、教育需求的供需關係得到改善、學區房價也越來越低，反之會越來越貴。

在從國家房地產“房住不炒”透過供需關係來分析，從需求上來說現在城市依然存在大量的剛需、大量的居住等需求。如果有錢的人或者投資機構透過“炒房等”行為推高房價、虛高的房價會加重購買壓力、形成供應端價格、出現不合理的形象。所以國家透過“房住不炒”調控房價保持房地產合理的、穩定的、健康的、發展。

我們要清楚的認識到、“調控”房地產並不是意味著降低房價、而是要起到調控市場、使房地產市場有健康的、良好的供需關係。

房住不炒的定位

不要一直問房價是漲還是降？當有一天需求端被替代或者滿足、供應端，價格自然會降低或者轉型升級。

要看是漲還是跌、當產品供應端增加、需求減少的時候價格自然就會降低、反之當供應端減少，而需求增加的時候價格自然就會上漲。

雙魚圖

決定價格永遠是供應和需求。我們要透過現象去看本質、你就能看懂房產、讀懂房產、買對房產。

感謝大家的觀看

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