陽光正好，微風不燥，閒談北京樓市區位價值和選擇

2008年之前的北京，房價幾乎是呈環狀分佈的：二環比三環貴、三環比四環貴、四環比五環貴、五環比六環貴，無論東、南、西、北部皆是如此。那時的北京，五環外的大部分割槽域基本還沒任何發展，甚至四環外的某些區域都還很落後。在當時的北京人看來，只要出了五環，就不能稱之為“北京”了。“寧要主城一張床，不要郊區一套房”，是大多數購房人的共識。然而，十多年過去了，五環外衍生出了不少“高階住宅區”，其房價遠遠超過四環，甚至是三環。

目前，學區仍然是硬通貨，但是在教育相關政策密集出臺的情況下，不可預期性增加了。尤其是頂級學區，今年來了一次過山車，回血仍需3-4年的週期。學區房是吸引人的目光，但是現在學區房開始進行下行調整了。北京下一步的重點關注應該在改善型房屋，2021年以來，大戶型改善型，尤其是3-4居的房子已經在漲價中了。望京是居住舒適性、改善型的重點區域。21年以來，一些優質資源15%-20%是有的。東湖灣、融科橄欖城、臻園、上京新航線這幾個小區漲幅比較多。

望京，一個無限接近五環的地方，在老北京人看來，那是郊區，當年的花家地小區，就是建在一片花椒地之上。此後，人口、樓盤逐漸擴張，而相關的配套設施卻沒有跟上來。周邊交通不暢讓望京一度有了“睡城”的名號。望京的路都是斜的，沒有正方向，像迷宮一樣，方向感稍差一點的人，在望京很容易迷路。

亞洲金融風暴之後，韓幣遭遇大貶值，越來越多的韓國人選擇到生活成本更低的中國來創業。望京由於離首都機場近，房價也相對便宜，因此備受青睞。隨著時間的推移，越來越多的韓國企業落戶於此，漸漸地，各種配套都起來了。

現如今，望京的老破小在8-9萬，品質高的次新房普遍10萬起步，遠超位置更好的酒仙橋，甚至是東北三環邊上的三元橋。當初買了望京的人，現在估計早已身價不菲。

北城，靠奧運會而崛起的奧森板塊，因超高綠化率、完善的配套、優美的環境而形成了高階居住區，板塊內二手房價格水漲船高。

再往西，上地、西北旺，八九十年代的老破小，價格都在7-9萬，品質好的更不必說。比如：橡樹灣目前均價在11-12萬左右；上地佳園，均價12萬。要知道，上地、西北旺，都在五環外，從位置上來說，真的是相當偏遠了。可人家有產業、有學區。只要有這兩樣在，就算位置再偏，價格也不會低。而且，一旦價格上去了，就很難再下來。五環外的亦莊也是如此。

四環內的很多區域，在以前是“香餑餑”，目前看起來像是“深坑”。比如東四環，一號線沿線的四惠東以及7號線沿線的大部分割槽域。如果你在東二、東三環傳統CBD上班，資金預算不是很充足但又想上車的話，東三環（潘家園、團結湖）、東四環（一號及7號線沿線）其實真不貴，而且通勤也方便。這個地方價效比算是比較高的，居住也算舒適，難得可貴的就是交通便利。這個地方將成為北京的一個重要交通樞紐。所以，改善型的次新盤，這個地方未嘗不可選。

南城，位於南三環邊上的角門、馬家堡、木樨園、宋家莊、大紅門、石榴莊，很多樓盤的價格不高，而位於五環外的亦莊，價格卻漲上來了。

綜上，現在買房需要明確以下幾點：

　　1.現在的樓市已經告別了一漲俱漲，一跌俱跌的時代。

　　2.現如今樓市的執行邏輯早已改變，你買房不能只看地段，覺得位置偏就直接放棄。位置偏沒關係，只要有好的規劃，只要有產業、有學區，價格分分鐘能秒殺主城，現如今的望京、亦莊、麗澤、通州（雙限）不就是最好的例子嗎？

　　3.千萬不要認為地段好、有地鐵，房子是次新就能保值增值。

　　對於北京這個城市來說，最能穩房價的是學區，是好學校，其次是產業，再然後是城市介面（也可以說是整體規劃），再再然後才是地鐵。

如今北京的地鐵密度已經很高了，五環大部分割槽域都已經覆蓋。所以，它對房價的拉動作用就越來越弱。有地鐵，對房價不一定就是利好；無地鐵，也不一定就是利空， 關鍵還要看有沒有好學校，利不利於居住，這才是北京稀缺資源中的稀缺資源。