8月，市場熱度穩步回落，儘管專案推盤顯著回升、新增供應面積環比增10%，但成交增長動能轉弱，新房和二手房市場均呈同、環比齊跌態勢，且跌幅逐月擴大；土地市場因集中供地仍處空窗期，土地成交建築面積和成交金額依舊低位徘徊，環比繼續下滑而同比更是腰斬，溢價率更降至8%，為近兩年新低。
1 新增供應
環比增10%但一線降幅超3成
政策倒逼部分二線集中開盤
8月專案推盤積極回升，29個重點城市新增供應面積2366萬平方米，環比上升10%，但同比仍降11%。
一線城市新增供應面積階段回落。8月新增供應面積為225萬平方米，同、環比分別下降38%和30%。廣州供應顯著放量，部分房企擔憂多次申請預售將造成指導價接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數都超千套。北京、上海、深圳均呈現同環比齊跌，因樓市傳統淡季疊加疫情防控升級，使得上海新盤入市節奏明顯放緩，進入短暫的供應“空窗期”，本月僅供應27萬平方米，同環比降幅均在75%以上，降至年內低位。
二三線城市供應規模略有回升，25個城市新增供應2141萬平方米，環比上升17%，同比下降6%。不同城市分化顯著：杭州、成都、西安等熱點城市受調控政策加碼影響顯著，政策出臺後限制需求，又新增大量房源，中籤率就得到提高，達到緩解焦慮、改善預期的調控效果。武漢、寧波、合肥等短期市場熱度較高城市，房企推盤積極性較高，8月供應規模同環比齊增；而長沙、昆明、鄭州、南寧等城市供應疲軟，本月供應量保持降勢，南京因疫情影響，本月僅供應2萬平方米，同環比降幅近100%。預判下月，我們認為，隨著“金九”傳統營銷旺季來臨，房企推盤積極性會進一步恢復，整體推盤量有望穩步回升，尤其是成交熱度較高城市，新增供應規模大機率保持高位。
2 新房成交
降幅持續擴大
一線環比微增同比轉跌 熱點二線亦加入回撥
8月儘管供應增加，但商品住宅成交規模穩步回落，反映了市場熱度發生變化。個別城市如西安等成交下降或因為供應不足或因中籤率低，現在新房供應增加而成交併沒有相應放大,那就是購房意願和購房能力的問題。29個監測城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米，環比下降10%，同比降幅持續擴大至22%，較2019年同期也由增轉跌、降幅8%。
一線城市韌性相對較強，但亦增幅收窄甚至同比轉跌。8月成交新房305萬平方米，環比微增4%，同比下降9%，較2019年同期增長27%。北京改善需求比較堅挺，一些改善類專案去化率能達到70%，譬如石景山區一個總價500萬元左右的專案開盤認籌比高達1:40。廣州調控政策持續發力，南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策，疊加房貸放款週期普遍延長至4-6個月，廣州市場降溫特徵明顯，成交創年內次新低。深圳打新市場逐漸迴歸理性，購房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠的新盤乏人問津。典型如龍華區的山水華庭，推售108套房源，認籌客戶低至24組，最終去化率不足10%。上海出臺二手房“三價就低”原則，新房集中拿證預售第四批次42個專案入圍比較之前大幅提高，緩解了購房焦慮。
二三線城市成交量穩步回撥，25個監測城市8月整體成交1828萬平方米，環比下降12%，同比下降24%，降幅顯著擴大。半數以上城市同環比齊降，武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重，迎來階段性回撥，南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著；而長春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場低迷城市下行加劇，僅杭州、合肥、廈門等少數幾個城市穩步放量，8月成交量同環比齊增，顯著好於2019年同期。預判下月，我們認為，二三線整體成交動能減弱，或將與本月持平或小幅微增，前期出臺調控的熱點城市或將延續低迷走勢。
3 庫存
杭州等部分城市集中加推供大於求
過半數城市消化週期超12個月
8月熱點城市存量情況分化加劇：由於部分城市短期供應激增，因此如廣州、西安、長春和成都均呈現短暫的供過於求。而大連、廈門、海口、福州、合肥和南京單月供求比小於0.8。
值得注意的是，部分城市新房銷售有所降溫。如成都、鄭州、蘇州、昆明等消化週期環增，超過1年。濟南、合肥、寧波等則仍處於存貨緊缺階段。杭州受益於本月新政後新盤集中補貨入市，供求關係略有緩解，但消化週期仍僅有4.5個月。
4 成交結構
深圳90-120平中高檔佔比激增
北、上成交結構持穩
從價格段分佈來看，低檔產品佔比上海、北京分別上升6、3個百分點，深圳下降1個百分點；中低檔產品佔比上海、深圳分別下降6、34個百分點，北京上升3個百分點；中檔產品佔比上海、北京分別下降3、4個百分點，深圳持平；深圳中高檔產品和高檔產品分別上升17、19個百分比。
從面積段分佈來看，90平方米以下產品佔比上海、深圳分別下降9、33個百分點，北京持平；90-120平方米產品佔比上海、北京、深圳分別上升8、2、23個百分點；120-144平方米產品佔比上海、深圳分別上升2、9個百分點，北京持平；144-200平方米產品以及200平方米以上大戶型產品成交佔比上海、北京下降1個百分點，深圳上升2個百分點。
5 二手住房
10城成交環比下降25%
深杭寧等同比銳減60%以上
2021年8月，二手房市場整體規模持續回落且增速加快，10個重點城市共計成交391萬平方米，環比下降25%。基於去年同期正值經濟復甦政策寬鬆期，同比回落高達44%，同比2019年也跌幅擴大至至38%，基於全國二手房市場監控加碼，整體市場熱度冷卻。
具體到城市來看，10城環比表現普遍回落，僅蘇州較上月增長45%較為亮眼，其餘城市均有不同程度下跌，南京、青島、廈門、蘇州跌幅超4成。同比來看，10城均不及去年同期水平，僅北京、大連收跌10%以內尚有支撐，其餘城市均有不同程度回落，受限於樓市調控，深圳市場長期下行趨勢穩定且跌幅擴大，同比下降擴大至84%，同比2019年也增至67%降幅；杭州、南京、青島成交顯著降溫，同比回落60%左右，廈門雖同比下降46%但較之2019年同期仍翻倍增長。
當前全國主要城市二手房住宅市場表現持續降溫，全國樓市調控持續加碼疊加新房市場供應不減，預計後續將保持穩中有降。
6 土地市場
成交再度量價齊跌
溢價率低至8%而流拍率升至19%
8月全國300城經營性土地總成交建築面積達10191萬平方米，環比7月全月下降了24%，同比降幅更是高達49%；土地成交總金額降至2462億元，環比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地價降至2416元/平方米，環同比均呈下降趨勢。
市場熱度方面。由於熱點城市進一步加強了溢價、地價的管控，加之優質地塊供地佔比明顯減少，因此本月溢價率較上月大幅下滑，環比減少5.1個百分點，降至8.4%。各能級城市溢價率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四線城市，在熱點三四線城市紛紛升級競拍規則、強化地價、溢價率管控的影響下，溢價率連續多月走低，本月平均溢價率更是降至9%。
土地流拍方面，以重點監測的城市來看，土地流拍率較上月明顯增加，約為19%，流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠等非熱點城市；從地塊屬性來看，這些流拍土地多為區位偏遠、商業公建佔比高的土地，故流拍機率較大。
據CRIC監測資料顯示，一線城市成交總量僅126萬平方米，但受低基數的影響，環比漲幅高達105%，但同比降幅高達七成；成交金額亦隨著成交規模的增加而增至98億元，環比上漲53%；平均地價受大量遠郊商辦集中成交的影響，較上月大幅下降至7776元/平方米。上海本月僅成交了7宗商辦地塊，除臨港和閔行顓橋板塊的兩宗地外，其餘地塊均以底價成交；廣州、深圳也分別底價成交了4、3宗商辦地塊。
二線城市成交量僅有870萬平方米，環比下降37%，同比降幅也超八成；成交金額也隨之明顯下滑，降至244億元，環比下降46%，同比下降89%；由於成交量較高的城市多為地價水平相對較低的中西部城市，平均價格也因此下滑至2798元/平方米，環比下降14%，同比降幅也超三成。具體到城市來看，本月成交面積最高的城市是青島，共成功出讓17宗地，總成交建面達94萬平方米；成都和長沙的成交建面也超過了50萬平方米。從土拍熱度來看，合肥和南昌表現比較突出，尤其是合肥，雖然成交區域集中在郊縣，但最終成交地塊均為溢價成交，肥東、肥西多宗宅地觸及地價上限，使其整體溢價率增至31%，穩居二線城市之首；其餘城市溢價率水平均處於較低位，如成都、長沙和杭州本月成交地塊的平均溢價率均未超過5%。
三四線城市方面，本月成交體量僅為9195萬平方米，和上月相比減少了23%，和去年同期相比降幅更是高達36%；價格方面，由於南通、嘉興等高地價城市優質地塊明顯減少，三四線城市地價較上月小幅下滑，平均為2306元/平方米，環比下降5%。在CRIC重點監測的三四線城市中，無錫的成交量最大，總成交量達227萬平方米，共成交25宗地，其中第二批集中土拍地塊共有23宗，最終成功出讓22宗，共攬金262億元；聯絡土拍熱度來看，由於無錫此次對出讓地塊全部地塊採取“限地價+搖號”方式競拍，因此無錫第二輪集中競拍熱度較此前有所降低，23宗地中僅有9宗進行了搖號，佔比不足四成，而首次出讓的16幅地有15幅觸及最高限價成交，佔比超過九成，二輪土拍熱度較首輪明顯降溫，平均溢價率僅為4%。在多個熱點城市加強土地市場調控，嚴控溢價的影響下，三四線城市的溢價率已經連續五月走低，本月更是低至9.1%，而作為熱度最高的長三角區域，本月溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬平方米的熱點城市中僅有台州的溢價率超過了20%，三四線地市熱度在“強管控”下出現了明顯的降溫。
總的來看，由於8月本應開啟二輪集中土拍的多個城市均推遲了集中土拍，再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓，本月土地市場成交規模較上月進一步縮減，市場熱度也再度下滑。接下來，結合近期政策面來看，自7月以來，上層房地產市場調控持續收緊，要求地方政府加強市場監測、落實三穩目標，並對土地出讓提出新要求，深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點城市也紛紛升級了競拍規則，以平穩地價、降低土拍熱度。在此影響下，市場熱度將會維持低位執行。 （來源：克而瑞地產研究）
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文章來源:克而瑞
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