這是熊貓貝貝的第757篇原創文章：

中國的經濟環境和市場輿論中，浮躁輕狂，喧囂鼓譟的景象，只用了短短的5天，又一次拉開了序幕。

這種魔幻的表現，就在中國的樓市，反而動盪波折的股票市場，氣定神閒，安然自若。

各種回暖，大反攻，房價即將迎來春天，最困難的日子已經過去的論調漫天飛。

更高階文藝一點的，什麼拐點，轉向，風向，觸底反彈的結論，也開始急吼吼地往外拋。

開啟各種資訊APP，網際網路新聞，清一色的為房價反攻搖旗吶喊，朋友圈的房產中介，不少在刷同一張地產股大漲的截圖。

配的文案都差不多，如“央行釋放一萬億，地產股集體大漲，房價即將回暖，沒趕上這波的客戶一年又白忙”。

不成熟的市場和參與者，總是一驚一乍的，一波又一波，稍微一點撩撥，一個眼神，就奮不顧身，就前仆後繼，全然忘記被錘的時候，那種毫無反抗之力的窩囊。

韭菜之所以是韭菜，是永遠看不清本質造成的。

這篇文章，針對當前輿論環境對房地產的鼓譟和亢奮，唱唱反調，潑潑冷水，不走尋常路，以問答的形式，對當前中國房地產市場，行業，經濟邏輯進行深入梳理，透過抓關鍵，看本質的問題設計，理清思路，看透現象，指導決策。

隨大流蹭流量其實挺俗的，要看，就看點不一樣的觀點，要聊，就聊點與眾不同的內容。

真話難聽，勝在稀缺。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
• 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條相簿

1

第一問：

2021年即將結束，中國的房地產市場的真實情況究竟怎麼樣？

市場是一切經濟和商業活動完成閉環的關鍵環節，市場的興衰起落表現就是行業的晴雨表。

有一說一，2021年，寒冬才是房地產市場的常態，大白話就是：過得不太好。

2021年，隨著時間的推進，全國的房地產市場在快速入冬，硬著陸的風險顯著上升。

無論是銷售量，還是銷售價格；

無論是房產市場，還是土地市場；

無論是一線城市，還是二三四五線城市，都出現了快速入冬的跡象，指標惡化速度非常快。

圖片來源：網路

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• 商品房新開工量和銷量均出現快速回落。

• 價格方面，全國各線城市出現了“罕見的”同步回落。

2021年下半年以來，多因素衝擊下，一二三四線房價同步出現回落

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• 土地市場迅速冷卻，拍賣溢價率大幅下降，流拍數量急劇上升。

第三輪土拍已經陸續拉開序幕，第二輪慘淡收場以後，一個訊號，勝過千言萬語：

11月10日，本來是杭州第三輪集中供地裡，51宗用地繳納預約申請保證金的最後期限，但那一天，杭州市規劃和資源局釋出公告表示，推遲8天。

政策歸政策，貨幣歸貨幣。不同的群體，不同的城市，可能有不同的環境體感。

但是數字不會騙人，這樣的市場，妥妥的一個下行市場，蕭條氛圍，整個房地產經濟鏈條上的每一個真金白銀交易的環節，都在收縮，行業過冬，市場萎靡的結論，值得起推敲吧？

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2

第二問：

當前房地產市場最大的問題是什麼？

不要想得太複雜，就兩個字：“信心”。

房地產是經濟環境中的一個行業，信心永遠比黃金貴。

而2021年，從恆大為代表的房企拉開了違約的序幕以後，大小房企陸續先後違約暴雷，幾乎把所有人的信心都徹底擊潰了

這是一種系統性的信心崩塌，不是區域性，也不是某一個環節，自上至下也好，自下至上也行，結構性出現信用風險。

無論是現實樓市，金融市場，債券環境，只要和房地產三個字沾邊，那就是高風險，不靠譜，要暴雷直接往臉上貼，而且這一貼，就是連著幾個月。

把國家的各級金融機構都弄得風聲鶴唳，在商言商，切割風險，隔離隱患。

昨天小甜甜，今天牛夫人，不好意思，論渣，沒人能比金融機構更懂如何“晴天送傘，雨天收傘”吧？

市場什麼情況，上面已經回答了，開發商的回血渠道不太通暢了，至少來說效率是不行了。

這福無雙至，禍不單行的，銀行又來拔管子，評估機構又來鬧么蛾子，直接是給開發商們，開啟了地獄難度的求生遊戲了唄？

擠壓之下，有的開發商就地躺平，聽天由命了，能拖就拖唄；

有的開發商情況好一些，勉強活著，也是好死不如賴活地苟著。

至於信心勃發，積極融資拿地開發？想都不要想！

先不管市場的雜音，各種回暖示好，就看開發商，面對接近一年的地獄模式，寒冬環境，這個信心，是說有就能馬上有的？

前車之鑑導致的寒蟬效應，恐怕不是一時半會能得到改善的。

這恆大還在ICU裡面，其他的房企難道就能無所顧忌，直接開啟蹦迪模式？

信心，結構性的信心喪失，不是強心劑，腎上腺素就能解決的長期問題。

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3

第三問：

什麼因素，導致了房地產市場出現強烈喧囂的反常動靜？

11月10日，央行、證監會、交易商協會等集體發聲，各為房地產注了一劑強心針。

與此同時，外資高盛強勢以“抄底”名義買入內資房企債券，給冰凍已久的房地產市場帶來一絲暖意。

粗略統計了一下，一共5針強心劑：

1、併購貸不計入三道紅線；

2、ABS重新啟動：

3、交易商協會協助中票發行；

4、央行釋放“放鬆”與“維穩”將會是大方向；

5、按揭限額不再強管控；

哦喲，這不得了，政策態度，金融管控，還有資本市場，難得在同一個時間點釋放利好的訊號，先別說還躺著的房企們是怎麼個情況，市場直接就原地嗨爆了。

這才是正主不急，看熱鬧的急，看熱鬧不嫌事大，別管是不是ICU，總是有人不忘初心，還想著在市場裡面蹦迪狂歡。

幾重利好訊息短期疊加，最直接的短期影響是，地產股和地產債雙雙強烈反彈。

各種拐點理論，觸底反彈的論調，大反攻的結論……就這麼鋪天蓋地的蜂擁而至。

挺魔幻的一幕：行業，市場好不好不知道，但是一場輿論和媒體的狂歡，已經正式開場。

說句實在話，真正的事兒主，在寒冬裡面苦大仇深的開發商們，卻一反常態的極致低調，這是不是哪裡不太對勁？

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4

第四問：

這一輪調控的主旋律發生改變了嗎？

這是一個非常關鍵的問題，按照2021年11月份不到6天的市場風向和一些訊號的集合來看，有這麼幾個現實的表現：

1、政策層面，開始鬆綁，政策的鬆綁體現了決策層的前瞻和務實，政策的實事求是一定可以避免“黑天鵝”情景的出現。

但是主線的房住不炒，住有所居，共同富裕，降槓桿，去風險，擠泡沫的大方向，沒有任何的偏移吧？

這個主線很關鍵。

2、幾個強心劑，形式大於意義，口惠利好大於現實效果：

不看廣告看療效，但是人人都被廣告騙，才是常態。

深圳開個會，該哭哭，該喊喊，然後呢？

央行公眾號發個文章，10月份個人住房貸款環比增加1013億。嗯，擠壓幾個月集中放量……

外資購買房企債券，用上了“抄底”的表達，外資抄底？這也是好事？就離譜。

中國銀行間市場交易商協會開了個座談會，ABS可能放開？可能……放開？

幾個房地產經濟環境中存在感很低的城市試探性地放鬆限購、限價。難道不是因為財政吃緊的正常動作麼？

……當然，這已經有點玄學了，都快趕上那份“天干地支”看投資行情的金融報告了。

以上這些，統統都是媒體報道的風向性變化，並沒有重磅的實質性政策落地。

既沒有放鬆限購限貸政策，也沒有明確說明——增加多少比例的涉房貸款，給三道紅線多大程度的讓步空間，會不會有降息的明確訊號。

自嗨的味道，實在是太過於明顯。

3、沒有任何實質性寬鬆的表現。

金融和房地產相伴相生，金融政策以及真金白銀的刺激，才是關鍵。

和2008年的4萬億，2015年的貨幣化棚改相比，現在的樓市規則和主要環境是什麼？

熱門，熱點，核心城市“二手房指導價”，有沒有鬆動？

綜合以上實質性的分析，目前說新一輪寬鬆開始，還為時尚早。期待房地產行業出現新一輪寬鬆的難度較大。目前的現實情況是什麼？

第一，是當前熱點城市和整體房價仍然較高，高房價仍是當前社會最尖銳的矛盾，新一輪貨幣大寬鬆的政治環境和實施條件不具備，特別是透過貨幣刺激樓市，經濟現實情況也不允許；

第二，是“房住不炒，住有所居，共同富裕”的基本國策下，依靠放水刺激地產來穩增長的路已經被堵死。

現階段，最務實的認知，是政策糾偏，微調恢復，節奏調整，別忽略了，還有不到兩個月，就要過年了。

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第五問：什麼群體在製造輿論和炒作氣氛？

這個世界上，有兩種東西是經不起原因考驗，不能放到太陽底下去看個仔細的。

一個是空穴來風，一個就是無緣無故的愛。

對於一些長期和地產商打交道的經濟學家的意見要保持警惕，他們很難做到客觀公正，因為他們就是利益中人。

當然還有很多和房地產有著深度利益關聯的群體，也是一樣。

可以很負責地說，這一次媒體爆棚的各種樓市利好喧囂，其實是開發商群體並不想看到，也不會輕易相信的。

同樣，因為2021年調控大環境而被誤傷的剛需，真正的需求群體，同樣也不願意看到。

房價要真漲了，對誰好，那麼這一輪輿論和市場雜音就從哪裡來的。

別說的那麼道貌岸然，分析得頭頭是道，這就是不自量力的一種心理博弈而已：熟悉的配方，熟悉的味道，市場一旦下行，價格一旦被控，馬上就有人跳出來大喊：可能會硬著陸，趕緊放水救我。

抓住一根救命稻草，就以為能當令箭登高一呼，引領行情？

不要妄想和國家意志，頂層設計去搞什麼博弈，完全就不是一個層面上的力量和追求，以卵擊石都是抬舉了。

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6

第六問：

對於購房需求，該如何進行決策？地產關聯的金融市場投資，有沒有機會？

這其實是兩個問題，但是都離不開一個大背景，那就是：這一輪的調控，走向何處？

抓不住政策的終極目的，都是在盲賭。

盯著恆大這個案例就可以了，國家的目的其實並不複雜：中國的房地產市場需要一次可控的、有序的、小範圍地“出清”，這就等於疫苗打了有副作用，但是會激發身體的免疫力一樣。

再直白一點，那就是保交樓，保穩定，保健康，但是不保行業。

說房地產是毒瘤的，說到點子上，高週轉，高負債，短平快，資本騰挪野蠻成長的玩法才是毒瘤。只會這個玩法的開發商，只有死路一條，這是主線思路。

行業歸行業，市場歸市場，看懂了這個底層邏輯，就知道為什麼從去年以來，我一直都在反覆強調買房，一定要買現房，優先買二手房。

剛需買房不用擇時，買了最少住5年以上不用擇時，經濟基本面牢固，槓桿不會影響生活的買房，不用擇時。只要不買期房，不用擇時。

但是揣著投機，價差套利，槓桿盈利，騰挪搞錢心思的，把這心思放別的地方去，現在還想在房子上搞錢，可不是去房鬧，搞媒體造勢就能得逞了，一個不注意，恐怕還得被抓進去。

至於改善，還有投資，稍安勿躁，等房地產稅落地。

而房地產關聯的金融投資，股市債券，看懂底層邏輯，其實完全就能預測未來：

1、房地產有技術含量和競爭力嗎？沒有。

2、中國70%城鎮化程度在即，還有可能出現房地產爆發式增長的紅利嗎？沒有。

3、頭部房企都能玩債務違約，難道還能相信企業增長，讓利股市嗎？沒有。

總之，國家政策微調，利好前段時間被誤傷的剛需，維護市場正常執行，而金融市場的反彈表現，基於以上的分析和論證，有沒有一種“迴光返照”的味道（特別是前期已經暴雷的民營房企）？

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寫在最後：

抓住本質，看清現實，放棄幻想，先過冬，再說春

透過六個靈魂拷問，其實有耐心一步一步看下來的人，都應該明白和體會到這篇文章想要表達的東西了吧？

其實從我站在行業內的角度來看，當前行業內的共識，其實並不在意所謂的什麼回暖訊號，政策表達，而重點關注的，是轉型。

“少囤地，低週轉，低負債，尋求長線收益模式”，是很多段位比較高的開發商一致的認知和實施策略，畢竟能在寒冬中活下來都不是一件容易的事情，跨越一年的調控和規則改變，現實就是很多房企的壓力和困境，實在不好拿出來訴苦和抱怨。只能如人飲水，冷暖自知了。

萬科也好，碧桂園也好，越來越多的房企，擴張步伐停止，開始覆盤資產，調整經營重心，企業做到一定的級別，都不會傻到去和國家意志，頂層設計去搞什麼博弈。

這一點，在萬達和恆大的案例上面，已經給了很好的示範了，不用展開說了吧？

所以，對於中國接下來的樓市，房價，還有行業，看清本質，看清現實，就能識別市場雜音，功利喧囂的真面目，也能打破一些不切實際的幻想。

對那些鼓譟輿論，還想著“再撈一筆”的群體和資金說兩句：

1、都到了這個時候了，還捨不得割肉保命，還盯著價差利潤，接下來，就要被完全套住，不得動彈的心理準備，勿謂言之不預。

2、別忘了房地產稅，要麼衝動進場就享受，要麼死扛等著來承受。早來晚來早晚要來，不是主動就是被動，只要在場，都跑不掉。

春江水暖鴨先知，行業市場有關聯，當整個中國房地產行業上游都在保持謹慎，積極調整，收縮自保，應對寒冬，形成共識和共同行動的時候，這市場，還想折騰什麼呢？

不要質疑國家的決心，不要懷疑舉國體制的威力，時代的巨輪已經轉向，任何的心存僥倖，都將在轉向的巨輪之下，被碾壓成渣。

大破大立，小破小立，不破不立，房地產經歷了一年的毒打和教育以後，也該明白，終將只有潮水退去，一地雞毛以後，新的機遇，新的環境，新的規則，新的玩法，才能帶來新的未來。

放棄幻想，積極過冬，不要在充滿虛幻，不切實際的輿論噪音中迷失。

圖片來源：頭條相簿

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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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