這是熊貓貝貝的第757篇原創文章:
中國的經濟環境和市場輿論中,浮躁輕狂,喧囂鼓譟的景象,只用了短短的5天,又一次拉開了序幕。
這種魔幻的表現,就在中國的樓市,反而動盪波折的股票市場,氣定神閒,安然自若。
各種回暖,大反攻,房價即將迎來春天,最困難的日子已經過去的論調漫天飛。
更高階文藝一點的,什麼拐點,轉向,風向,觸底反彈的結論,也開始急吼吼地往外拋。
開啟各種資訊APP,網際網路新聞,清一色的為房價反攻搖旗吶喊,朋友圈的房產中介,不少在刷同一張地產股大漲的截圖。
配的文案都差不多,如“央行釋放一萬億,地產股集體大漲,房價即將回暖,沒趕上這波的客戶一年又白忙”。
不成熟的市場和參與者,總是一驚一乍的,一波又一波,稍微一點撩撥,一個眼神,就奮不顧身,就前仆後繼,全然忘記被錘的時候,那種毫無反抗之力的窩囊。
韭菜之所以是韭菜,是永遠看不清本質造成的。
這篇文章,針對當前輿論環境對房地產的鼓譟和亢奮,唱唱反調,潑潑冷水,不走尋常路,以問答的形式,對當前中國房地產市場,行業,經濟邏輯進行深入梳理,透過抓關鍵,看本質的問題設計,理清思路,看透現象,指導決策。
隨大流蹭流量其實挺俗的,要看,就看點不一樣的觀點,要聊,就聊點與眾不同的內容。
真話難聽,勝在稀缺。
以微見著,洞察先機,把握趨勢,指導決策。
PS:
- 文章略長,內容的閱讀需要一定的時間和耐心,並且需要進行思考。
- 內容不求討好所有讀者,寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同,不做強求,這篇文章的內容不是什麼大路貨,也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文,請結合自身需要和認知需求理性看待。
- 頭條獨家文章,抄襲搬運必究!
選擇大於努力,思維決定層次,是任何時代任何環境下的重要規則。
1
第一問:
2021年即將結束,中國的房地產市場的真實情況究竟怎麼樣?
市場是一切經濟和商業活動完成閉環的關鍵環節,市場的興衰起落表現就是行業的晴雨表。
有一說一,2021年,寒冬才是房地產市場的常態,大白話就是:過得不太好。
2021年,隨著時間的推進,全國的房地產市場在快速入冬,硬著陸的風險顯著上升。
無論是銷售量,還是銷售價格;
無論是房產市場,還是土地市場;
無論是一線城市,還是二三四五線城市,都出現了快速入冬的跡象,指標惡化速度非常快。
- 商品房新開工量和銷量均出現快速回落。
- 價格方面,全國各線城市出現了“罕見的”同步回落。
2021年下半年以來,多因素衝擊下,一二三四線房價同步出現回落
- 土地市場迅速冷卻,拍賣溢價率大幅下降,流拍數量急劇上升。
第三輪土拍已經陸續拉開序幕,第二輪慘淡收場以後,一個訊號,勝過千言萬語:
11月10日,本來是杭州第三輪集中供地裡,51宗用地繳納預約申請保證金的最後期限,但那一天,杭州市規劃和資源局釋出公告表示,推遲8天。
政策歸政策,貨幣歸貨幣。不同的群體,不同的城市,可能有不同的環境體感。
但是數字不會騙人,這樣的市場,妥妥的一個下行市場,蕭條氛圍,整個房地產經濟鏈條上的每一個真金白銀交易的環節,都在收縮,行業過冬,市場萎靡的結論,值得起推敲吧?
2
第二問:
當前房地產市場最大的問題是什麼?
不要想得太複雜,就兩個字:“信心”。
房地產是經濟環境中的一個行業,信心永遠比黃金貴。
而2021年,從恆大為代表的房企拉開了違約的序幕以後,大小房企陸續先後違約暴雷,幾乎把所有人的信心都徹底擊潰了
這是一種系統性的信心崩塌,不是區域性,也不是某一個環節,自上至下也好,自下至上也行,結構性出現信用風險。
無論是現實樓市,金融市場,債券環境,只要和房地產三個字沾邊,那就是高風險,不靠譜,要暴雷直接往臉上貼,而且這一貼,就是連著幾個月。
把國家的各級金融機構都弄得風聲鶴唳,在商言商,切割風險,隔離隱患。
昨天小甜甜,今天牛夫人,不好意思,論渣,沒人能比金融機構更懂如何“晴天送傘,雨天收傘”吧?
市場什麼情況,上面已經回答了,開發商的回血渠道不太通暢了,至少來說效率是不行了。
這福無雙至,禍不單行的,銀行又來拔管子,評估機構又來鬧么蛾子,直接是給開發商們,開啟了地獄難度的求生遊戲了唄?
擠壓之下,有的開發商就地躺平,聽天由命了,能拖就拖唄;
有的開發商情況好一些,勉強活著,也是好死不如賴活地苟著。
至於信心勃發,積極融資拿地開發?想都不要想!
先不管市場的雜音,各種回暖示好,就看開發商,面對接近一年的地獄模式,寒冬環境,這個信心,是說有就能馬上有的?
前車之鑑導致的寒蟬效應,恐怕不是一時半會能得到改善的。
這恆大還在ICU裡面,其他的房企難道就能無所顧忌,直接開啟蹦迪模式?
信心,結構性的信心喪失,不是強心劑,腎上腺素就能解決的長期問題。
3
第三問:
什麼因素,導致了房地產市場出現強烈喧囂的反常動靜?
11月10日,央行、證監會、交易商協會等集體發聲,各為房地產注了一劑強心針。
與此同時,外資高盛強勢以“抄底”名義買入內資房企債券,給冰凍已久的房地產市場帶來一絲暖意。
粗略統計了一下,一共5針強心劑:
1、併購貸不計入三道紅線;
2、ABS重新啟動:
3、交易商協會協助中票發行;
4、央行釋放“放鬆”與“維穩”將會是大方向;
5、按揭限額不再強管控;
哦喲,這不得了,政策態度,金融管控,還有資本市場,難得在同一個時間點釋放利好的訊號,先別說還躺著的房企們是怎麼個情況,市場直接就原地嗨爆了。
這才是正主不急,看熱鬧的急,看熱鬧不嫌事大,別管是不是ICU,總是有人不忘初心,還想著在市場裡面蹦迪狂歡。
幾重利好訊息短期疊加,最直接的短期影響是,地產股和地產債雙雙強烈反彈。
各種拐點理論,觸底反彈的論調,大反攻的結論……就這麼鋪天蓋地的蜂擁而至。
挺魔幻的一幕:行業,市場好不好不知道,但是一場輿論和媒體的狂歡,已經正式開場。
說句實在話,真正的事兒主,在寒冬裡面苦大仇深的開發商們,卻一反常態的極致低調,這是不是哪裡不太對勁?
4
第四問:
這一輪調控的主旋律發生改變了嗎?
這是一個非常關鍵的問題,按照2021年11月份不到6天的市場風向和一些訊號的集合來看,有這麼幾個現實的表現:
1、政策層面,開始鬆綁,政策的鬆綁體現了決策層的前瞻和務實,政策的實事求是一定可以避免“黑天鵝”情景的出現。
但是主線的房住不炒,住有所居,共同富裕,降槓桿,去風險,擠泡沫的大方向,沒有任何的偏移吧?
這個主線很關鍵。
2、幾個強心劑,形式大於意義,口惠利好大於現實效果:
不看廣告看療效,但是人人都被廣告騙,才是常態。
深圳開個會,該哭哭,該喊喊,然後呢?
央行公眾號發個文章,10月份個人住房貸款環比增加1013億。嗯,擠壓幾個月集中放量……
外資購買房企債券,用上了“抄底”的表達,外資抄底?這也是好事?就離譜。
中國銀行間市場交易商協會開了個座談會,ABS可能放開?可能……放開?
幾個房地產經濟環境中存在感很低的城市試探性地放鬆限購、限價。難道不是因為財政吃緊的正常動作麼?
……當然,這已經有點玄學了,都快趕上那份“天干地支”看投資行情的金融報告了。
以上這些,統統都是媒體報道的風向性變化,並沒有重磅的實質性政策落地。
既沒有放鬆限購限貸政策,也沒有明確說明——增加多少比例的涉房貸款,給三道紅線多大程度的讓步空間,會不會有降息的明確訊號。
自嗨的味道,實在是太過於明顯。
3、沒有任何實質性寬鬆的表現。
金融和房地產相伴相生,金融政策以及真金白銀的刺激,才是關鍵。
和2008年的4萬億,2015年的貨幣化棚改相比,現在的樓市規則和主要環境是什麼?
熱門,熱點,核心城市“二手房指導價”,有沒有鬆動?
綜合以上實質性的分析,目前說新一輪寬鬆開始,還為時尚早。期待房地產行業出現新一輪寬鬆的難度較大。目前的現實情況是什麼?
第一,是當前熱點城市和整體房價仍然較高,高房價仍是當前社會最尖銳的矛盾,新一輪貨幣大寬鬆的政治環境和實施條件不具備,特別是透過貨幣刺激樓市,經濟現實情況也不允許;
第二,是“房住不炒,住有所居,共同富裕”的基本國策下,依靠放水刺激地產來穩增長的路已經被堵死。
現階段,最務實的認知,是政策糾偏,微調恢復,節奏調整,別忽略了,還有不到兩個月,就要過年了。
第五問:什麼群體在製造輿論和炒作氣氛?
這個世界上,有兩種東西是經不起原因考驗,不能放到太陽底下去看個仔細的。
一個是空穴來風,一個就是無緣無故的愛。
對於一些長期和地產商打交道的經濟學家的意見要保持警惕,他們很難做到客觀公正,因為他們就是利益中人。
當然還有很多和房地產有著深度利益關聯的群體,也是一樣。
可以很負責地說,這一次媒體爆棚的各種樓市利好喧囂,其實是開發商群體並不想看到,也不會輕易相信的。
同樣,因為2021年調控大環境而被誤傷的剛需,真正的需求群體,同樣也不願意看到。
房價要真漲了,對誰好,那麼這一輪輿論和市場雜音就從哪裡來的。
別說的那麼道貌岸然,分析得頭頭是道,這就是不自量力的一種心理博弈而已:熟悉的配方,熟悉的味道,市場一旦下行,價格一旦被控,馬上就有人跳出來大喊:可能會硬著陸,趕緊放水救我。
抓住一根救命稻草,就以為能當令箭登高一呼,引領行情?
不要妄想和國家意志,頂層設計去搞什麼博弈,完全就不是一個層面上的力量和追求,以卵擊石都是抬舉了。
6
第六問:
對於購房需求,該如何進行決策?地產關聯的金融市場投資,有沒有機會?
這其實是兩個問題,但是都離不開一個大背景,那就是:這一輪的調控,走向何處?
抓不住政策的終極目的,都是在盲賭。
盯著恆大這個案例就可以了,國家的目的其實並不複雜:中國的房地產市場需要一次可控的、有序的、小範圍地“出清”,這就等於疫苗打了有副作用,但是會激發身體的免疫力一樣。
再直白一點,那就是保交樓,保穩定,保健康,但是不保行業。
說房地產是毒瘤的,說到點子上,高週轉,高負債,短平快,資本騰挪野蠻成長的玩法才是毒瘤。只會這個玩法的開發商,只有死路一條,這是主線思路。
行業歸行業,市場歸市場,看懂了這個底層邏輯,就知道為什麼從去年以來,我一直都在反覆強調買房,一定要買現房,優先買二手房。
剛需買房不用擇時,買了最少住5年以上不用擇時,經濟基本面牢固,槓桿不會影響生活的買房,不用擇時。只要不買期房,不用擇時。
但是揣著投機,價差套利,槓桿盈利,騰挪搞錢心思的,把這心思放別的地方去,現在還想在房子上搞錢,可不是去房鬧,搞媒體造勢就能得逞了,一個不注意,恐怕還得被抓進去。
至於改善,還有投資,稍安勿躁,等房地產稅落地。
而房地產關聯的金融投資,股市債券,看懂底層邏輯,其實完全就能預測未來:
1、房地產有技術含量和競爭力嗎?沒有。
2、中國70%城鎮化程度在即,還有可能出現房地產爆發式增長的紅利嗎?沒有。
3、頭部房企都能玩債務違約,難道還能相信企業增長,讓利股市嗎?沒有。
總之,國家政策微調,利好前段時間被誤傷的剛需,維護市場正常執行,而金融市場的反彈表現,基於以上的分析和論證,有沒有一種“迴光返照”的味道(特別是前期已經暴雷的民營房企)?
寫在最後:
抓住本質,看清現實,放棄幻想,先過冬,再說春
透過六個靈魂拷問,其實有耐心一步一步看下來的人,都應該明白和體會到這篇文章想要表達的東西了吧?
其實從我站在行業內的角度來看,當前行業內的共識,其實並不在意所謂的什麼回暖訊號,政策表達,而重點關注的,是轉型。
“少囤地,低週轉,低負債,尋求長線收益模式”,是很多段位比較高的開發商一致的認知和實施策略,畢竟能在寒冬中活下來都不是一件容易的事情,跨越一年的調控和規則改變,現實就是很多房企的壓力和困境,實在不好拿出來訴苦和抱怨。只能如人飲水,冷暖自知了。
萬科也好,碧桂園也好,越來越多的房企,擴張步伐停止,開始覆盤資產,調整經營重心,企業做到一定的級別,都不會傻到去和國家意志,頂層設計去搞什麼博弈。
這一點,在萬達和恆大的案例上面,已經給了很好的示範了,不用展開說了吧?
所以,對於中國接下來的樓市,房價,還有行業,看清本質,看清現實,就能識別市場雜音,功利喧囂的真面目,也能打破一些不切實際的幻想。
對那些鼓譟輿論,還想著“再撈一筆”的群體和資金說兩句:
1、都到了這個時候了,還捨不得割肉保命,還盯著價差利潤,接下來,就要被完全套住,不得動彈的心理準備,勿謂言之不預。
2、別忘了房地產稅,要麼衝動進場就享受,要麼死扛等著來承受。早來晚來早晚要來,不是主動就是被動,只要在場,都跑不掉。
春江水暖鴨先知,行業市場有關聯,當整個中國房地產行業上游都在保持謹慎,積極調整,收縮自保,應對寒冬,形成共識和共同行動的時候,這市場,還想折騰什麼呢?
不要質疑國家的決心,不要懷疑舉國體制的威力,時代的巨輪已經轉向,任何的心存僥倖,都將在轉向的巨輪之下,被碾壓成渣。
大破大立,小破小立,不破不立,房地產經歷了一年的毒打和教育以後,也該明白,終將只有潮水退去,一地雞毛以後,新的機遇,新的環境,新的規則,新的玩法,才能帶來新的未來。
放棄幻想,積極過冬,不要在充滿虛幻,不切實際的輿論噪音中迷失。
(根據國家有關部門的最新規定,本文內容和意見僅供參考,不構成任何關於置業,投資等行為的明確建議,入市風險自擔。)
以上正文,來自@熊貓貝貝小可愛
原創寫作分享不易,如果覺得文章不錯,歡迎轉發點贊。關注本人
實力原創,頭條獨家,如有抄襲搬運侵權行為,必究!
有問題歡迎留言,再不行就私信也行,文明交流,有問必答,謝謝各位。