禧瑞學府是我寫過最難的選房攻略。
它只有3棟樓，一共358套房。
戶型卻多達9種。
且多個戶型面積多次上調，也就是面積小變大，得房率大變小。
除了戶型不穩定，售價也是多次調整。
從最早的6.8萬，飆到了現在的7.4萬。
總價直接來到了500萬起。
雖然，戶型一改再改，價格一加再加，但依然有粉絲苦等禧瑞學府。
畢竟，《500萬買到石景山臨鐵的機會，被禧瑞學府承包了》，它位置、配套、交通還是有很多吸睛的優點。
本篇要討論的不是要不要買，而是決定了要買之後選哪套。
01
別總盯著小區裡
選房大家最容易忽略的就是紅線外不利因素。
這裡指的就是周邊建築、配套、嫌惡設施，對小區的影響。
比如高壓線、垃圾場、火葬場、墓地、火車道、高速、高架…這些是嫌惡設施。
禧瑞學府目前看這些都還好。
配套上，
東側是12年制北大附石景山新校區，怕吵怕噪音的儘量選離學校遠的樓棟和單元。
南側是首創的購物中心和寫字樓，寫字樓樓高70多米，與2#樓間距大概在50米左右。
以上是官方說法，我目測2號樓低樓層和商業的樓間距非常近，大概在40米以內。
2#的10層以下，特別是A2戶型，大概會和商場對視，真的很近。其他戶型的高樓層會好很多。
西側是一個比較老的塔樓小區，西黃新村北里。
兩棟非常高的塔樓，未來對於禧瑞學府1#和3#下午的採光（陽光）會有部分影響。如果你對陽光要求很高，那就選1號樓高樓層，越高越好。
北側是希望公園，挨著公園的1號樓北側視野會更好，能看到西山的觀景房。
從樓棟上來說，1#最好，其次是2#和3#。
02
戶型複雜卻不難選
9個戶型，71-120平。
在得房率方面，都很一般。
接下來，得房率從高往低說一下。
3#只有5層，一梯兩戶，得房率最高，大約在81%。
2#的1單元是11層，一梯三戶，得房率在78%左右。
1#的2單元和2#的2單元，都是2梯4戶，得房率大概在75%左右。
1#的1單元，1梯3戶，得房率只有73%。
戶型整體偏緊湊，功能性為主，舒適性一般。
2居戶型和4居戶型，用銷售的話說，秒沒。
2居總價500萬起；4居總價900萬起。
2居戶型有71平和75平兩種，全南向，共38套，非常少。
75戶型得房率不如71平，但樓棟的位置正對著中心花園，75平餐客空間也更大。
綜合各空間面積，和所在小區景觀位置，我更推薦75平的A1戶型。
我認為，A1＞A2。
4居戶型就只有1個，120平，一共22套。
120平四葉草四居，通透性非常好，唯一的缺點就是臥室有點小。
四居的優勢很明顯，900萬買精裝四居。
雖然四居所在的2#正對著寫字樓，不盡如人意，但因為數量少，會很搶手。
3居戶型才是禧瑞學府的重頭戲。
6個戶型，面積複雜。
其中B1和B2戶型，因為樓棟的不同，建面會有±2平米的出入。但這2戶型作為主力，套數最多，最好搶。
給三居排個序，B2＞B3＞B4＞B5＞B1＞B7＞B6。
分別從朝向、空間使用率、樓棟位置綜合判定。
我最推薦的是B2的邊戶，特別是1#的西邊戶。
B3基本上沒什麼面積浪費，各個空間都很好用，舒適度也夠。
B4是雙南臥室，客廳朝東的設計，並且具備改4居的能力。
B5也很絕，4面寬朝南，3個臥室全是南向，可惜不通透。
B1是三面寬戶型，北側帶連廊，客餐空間太緊湊，並且是2個暗衛。
B6、B7是東西通透的小洋房戶型，戶型比較經典，有面積浪費。
03
採光很糾結
如果想要好採光，就優先買中高層。
採光取樣12月21日冬至，資料來自選房易
特別是2#的120平和71平那棟洋房，在冬季的時候，採光問題太大了。
基本上過了中午12點，就見不到太陽了。
同樣的問題也發生在1#，冬季旁邊的塔樓小區會影響中低樓層採光。
綜合來講：
3居優先順序如下：
1#西邊戶B2戶型105平中高層
1#東邊戶B4戶型的110平的中高層
1#中間戶B3戶型的107平的中高層
3#的B5戶型95平
2#2單元東邊戶12層以上B2戶型101平
2#西邊戶B2戶型101平中高層
1#的B1戶型的100平中高層
2#的B1戶型的96平中高層
3#的B7&B6戶型87平
2居優先順序如下：
1#的A1戶型75平中高層
1#的A1戶型75平中低層
2#的A2戶型的71平
4居優先順序如下：
2#的選C1的中高層，先東再西
特別提示，頂層、一層、二層謹慎入手，其他按需求購買。
以上選房攻略，沒有參考最終售價，並且帶入了個人喜好，僅參考。
另外，這是我最後一次用文字寫選房攻略，未來會有影片版本，更方便粉絲觀看。
