這是熊貓貝貝的第755篇原創文章：
2021年，中國經濟環境和規則大變革的關鍵年份。
分化，是2021年躲不開的一個關鍵詞，在經濟基本面的晴雨表，房價行情的照妖鏡之下，有很多城市的經濟和發展的真實問題，被放大了。
客觀來說，2020年年初爆發的疫情，以及後續帶來的一系列國內國外的連鎖反應和衝擊，對於中國國內的經濟環境而言，是一個重要的出清過程。
很殘酷，也很真實，無論是債務驅動的虛假繁榮，還是經濟結構單一，高度依賴土地財政的脆弱經濟結構，在這一次全國範圍內的經濟出清中，無所遁形。
首先提出三個觀點：
1、中國的經濟規律，如果不考慮政策人為因素的話，人和錢都是一路向東、向南流動的。
東部是沿海，對外貿易和商品集散，南部是氣候，適宜長期居住。
2、人口是所有經濟發展的基礎底色，人口流向最終決定經濟流向和沉澱。
3、沒有核心競爭產業，地方特色經濟走不出去的城市，就註定沒有未來。
當然，對城市進行價值研判，肯定會讓很多家鄉寶難以接受，鄉土情懷，神聖而又不可侵犯。這可以理解，但是沒有任何作用，大家都是成年人，如果還認為情緒價值大於進步思考和分析的價值，那沒必要自尋不快。
這篇文章，就以資料和事實為基礎，談一談，後疫情時代，不被看好的幾個城市。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要進行思考。
- 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
- 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！
選擇大於努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。
圖片來源：頭條相簿
1
昆明：曾經的高原明珠，極其尷尬的發展現狀。
2021年，昆明這個省會城市，怎麼也沒想到長期存在感很低，會因為房價問題，受到全國的關注。
2021年11月，昆明融創位於昆明大學城呈貢的公寓專案，內部銷售價格達到2500元/㎡，引發熱議，一度被網友戲稱“降價絞肉機”。
對於一個曾經上過新一線城市榜單，省會級別的中心城市而言，這是一個危險的訊號。
實事求是地說，房價下行，庫存爆棚，反映的是現實經濟環境的兩個問題，一個是經濟基本面支撐不住，購買力無法和房價匹配，另一個，就是人口聚集的效應不行。
昆明是雲南省省會城市，出現這樣的現實情況，不能不說很尷尬。
資料說話：
1、人口吸引力，早已和成都-重慶雙核心脫節，只能和貴州，廣西對比：
對人口的吸引力上，雲南不如廣西，廣西不如貴州。
昆明對人口的吸引，基本集中在雲南本地，對下屬地州的人口虹吸效應明顯，但是對外來人口吸引明顯不如廣西。
貴州生育率很高，全部城市人口都是正增長！
雲南七普人口情況（圖片來源：網路）
廣西七普人口情況（圖片來源：網路）
貴州七普人口情況（圖片來源：網路）
從人口對應的經濟潛力來判斷，貴州第一，廣西第二，雲南第三。
2、從經濟資料上來看，昆明已經掉出西南地區省會龍頭爭霸的位置。
2020年，成都GDP
圖片來源：網路
對比昆明：
圖片來源：網路
3、從地域認可度來看，昆明作為省會城市，省內認可度和歸屬感，在西南地區墊底。
4、從城市價值發揮來看，巫家壩機場片區幾年來規劃很好，建設滯後，招商引資推進緩慢，是不爭的事實，外來產業和資金對昆明的觀望情緒濃厚，本地營商環境問題頗多。
其實昆明這個城市，代表了絕大多數中國西部，西南的省區情況，那就是省會虹吸省區，高首位度中心城市的模式。所以往往這樣的省會，就被看做是一省經濟基本面的風向標，如果連坐擁虹吸省區人口，經濟，產業，還有資源資金這樣得天獨厚優勢，都出現了明顯的房價下行壓力，那麼對於次能級的同省城市而言，情況更是不容樂觀。
不是針對雲南昆明，其實貴州貴陽，廣西南寧，經濟發展情況都在一個水平面上，只是曾經輝煌過的昆明，在疫情大考和經濟轉型的考驗之下，這樣的表現，實在是連差強人意都說不上。
昆明城區（圖片來源：頭條相簿）
2
一張觸目驚心的經濟地圖：幾個沒有經濟頂樑柱的省會
這是中國上市公司500強分佈地圖：
圖片來源：網路
西藏，青海，甘肅，廣西，海南，黑龍江，這六個省份，極其尷尬！
顏色越深，代表數量越多，而觀察地圖，可以發現北京、廣東、上海、香港、臺灣、浙江的上市公司較多，也對應了中國經濟主要的增長集中城市和地區所在。
西藏，青海，不用多說。
那對於剩下4個省份的省會城市來說，在後續的經濟潛力層面，可能想要擺脫土地財政，實現產業造血，經濟發展，難度就可想而知。
圖片來源：頭條相簿
3
強省環繞的南昌
論省會城市存在和價值投資吸引力，南昌毫無疑問是最為尷尬的存在。
江西省份環繞情況（圖片來源：網路）
不是南昌不給力，實在是環繞的省份太優秀。
湖北是中心省份，武漢九省通衢，自古都是人口，貨物交匯關鍵重鎮；
湖南長沙，網紅氣質，經濟路線獨樹一幟；
安徽合肥，風投之城，敢拼敢闖，殺出特立獨行的經濟道路；
浙江富裕，經濟發達；
福建，那就更不得了，閩南富裕，產業豐富；
廣東發達，坐擁中國兩大一線城市；
這種地域格局，對於江西省來說，就是典型的強鄰環繞，如果自身不強，那就必然會逐漸成為人口，資源，資金被持續虹吸的“經濟人口後勤基地”。
事實上這也是現實，南昌作為省會城市，對於省內的虹吸能力，還不如鄰省，最重要的一點，是南昌沒有什麼具有經濟競爭力的產業，工業，常年無法扭轉本省被周邊強鄰虹吸的局面。
值得注意的是，在房價表現上，南昌也是南部地區比較尷尬的存在。
有一個細節就是，2021年南昌還鬧出過“放開限購一日遊”的鬧劇，還被國家住建部特意列入被監控的城市名單中，這其實能說明很多問題。
為什麼北方城市同樣是面對房地產經濟壓力，年底逐漸放開限購，託舉樓市，得到了國家的允許和預設，而南昌就被一日遊呢？
時機很關鍵，環境很重要，覺悟更是重中之重。
從這個時機上面，就能看出地方管理的水平差距，南昌要提升城市價值和未來競爭力，還有很長的路要走，而因為過去經濟對土地財政的依賴情況長期存在，房價被透支，所以在2021年這樣的經濟大考的環境之下，後續的房價和投資價值，有待觀察，不容樂觀。
其實南昌的情況也能代表很多類似的城市情況，那就是有經濟特別強的城市或者省份做鄰居，而自身又不是很強的情況下，很容易被虹吸而導致發展困難。
南昌航拍（圖片來源：頭條相簿）
寫在最後：
分化大背景之下，關於未來房產價值的幾個觀點分享：
嚴格意義上來說，2021年以後，討論房價走勢，其實意義的衰減和邊緣化，是必然趨勢。
這篇文章談到的幾個城市，完全沒有針對的意思，只是提供了對未來不同城市的房產價值趨勢的分析和判斷思路。
中國的房子，按照國家的意思，態度，規劃來說，其實方向是越來越清晰。
房住不炒，住有所居，房子就是商品，房地產就是製造業，房子就是滿足居住需求的。
所以，很多城市的房價，被時代擠泡沫，從價格迴歸價值，是必然趨勢。
對於很多城市來說，已經不是未來漲不漲的問題，而是當前的價格值不值，能不能撐得住的問題。
大道至簡的來看待必然會出現的購房需求，甚至是投資投機的需求，或許也該到了一個認知更迭的關鍵時刻，總是有想要買房，需要買房，只能買房的群體出現，對吧？
文章最後，談幾點個人對未來房產價值的幾個觀點：
1、價值決定價格，是接下來絕大多數城市所要面對的房價考驗，這其實和什麼調控，金融，監管的政策環境關係不大，中國的經濟環境，是不會允許過高的金融系統性風險存在的，炒房的各種手段套路，其實過去都是在默許的情況下才能順勢而為，現在這種環境沒有了，那麼價格迴歸價值，是必然的。
這就意味著，房價下行的壓力，或許只是啟幕，按照3-5年的調整來看，這一輪很多城市的房價調整，會持續很長一段時間。
2、分化大背景，已經不是簡單的價格和行情的分化，而是商品屬性的分化。
除了一線城市，新一線城市，還有高首位度省會的核心板塊的房子，未來會因為供需擠壓，資源錯配，經濟匯聚的現實情況，有著堅挺的資產屬性和價格支撐，會有規則環境允許的價格穩定增長和保值表現。
對於其他絕大多數城市而言，都是耐用品屬性，也就是隻有消費屬性，一錘子買賣。
3、房子作為中國普通居民身家財富增長的載體加速器，這個時代已經結束了。
如果不是出於目的明確的投資，追求回報的房產持有，那就是財富固化。
4、北方地區三大價值核心：北京，天津，瀋陽。
注意，北京沒有外溢價值，環京都是偽命題。
5、南方地區三大價值核心：成都-重慶，粵港澳大灣區，江浙滬包郵區。
其中大灣區以廣深為主，其他的城市泡沫很大。
包郵區比較平均，價值基礎堅實，還有增長空間。
成渝雙核心經濟，最值得期待。
6、武漢鄭州西安合肥，中部和西部省份的核心，價值有保障，經歷經濟調整波動以後，風險不大。
7、長沙，堅定不移地走在房住不炒路線上的課代表。不用多說，長沙買房，純粹消費，長沙炒房，有去無回。
8、西南地區的南寧，貴陽，昆明，價格泡沫還有被繼續擠壓的可能，2021年如果不是剛需急迫需求，可以等待行情穩定。
投資就不要想了，想都不要想，這是良心話。
9、中小城市，特指二線以下的城市，除了包郵區，都是純消費。
既然是消費，那就看個人消費能力，不多討論，也不用拿著房價有沒有上漲可能這樣的問題來問，對於這樣的城市，房價不是問題，流動性才是問題，價格漲不漲不重要，地方金融系統給不給抵押，有沒有流通可能和需求，才是關鍵。
房價漲上天，賣不掉，也不能對價抵押，怎麼著？搞古董藝術品收藏呢？
以上，就是對2021年房產價值的幾點思考和研判。
寫得精簡點，大家看著也痛快點。
圖片來源：頭條相簿
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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛
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