昌平雙子星入市以來，槽點實在有點多。
不少購房者大失所望，原本準備好資金往裡衝，看完房後都打了退堂鼓，在買與不買中來回糾結。
就在剛需碼農陷入選擇兩難之時，龍湖以14.5億入股中公在昌平朱辛莊地塊，開發住宅部分。
龍湖專案為龍湖·雲璟，預計11月20號開放售樓處，12月份開盤。
這個訊息，對於北部的剛需購房者來說是個好事，又多了一個專案可選。
但競品卻坐不住了！
本來一塊蛋糕是兩家分，現在又多了一個人，同一塊蛋糕就要一分為三。
或許是擔心蛋糕被瓜分得太多，已開盤的兩家先發制人，輪番上陣，瘋狂圍剿朱辛莊。
尤其得房率最低那個，銷售在朋友圈公開diss，看的S姐都覺得龍湖可太難了，還沒面市就要被人弄死。
龍湖的專案真有那麼差嗎？
下面S姐將從配套，戶型產品，價格三個綜合對比，看看哪個專案更合適。
01
交通是第一要素
以北清路為界，北清路以北是龍湖·雲璟，以南是北清雲際和奧森春曉。
如果你是在海淀後廠村上班的話，從物理距離上比較，北清雲際>奧森春曉>龍湖·雲璟
北清雲際更靠近西二旗後廠村，開車的話15-20分鐘（前提是不堵車的情況）。
坐地鐵和公交有點糟心，不如騎小電驢方便。
北側地塊距離最近的地鐵站約1.3公里，實際步行要1.5公里，南側地塊約2公里。
通勤時間都要一個小時以上，主要是步行時間比較長，天氣好問題不大，下雨或天氣冷的話比較遭罪。
未來13號線拆分後，通勤時間會有所改善。
奧森春曉在8號線平西府站西北側，距離地鐵站500米左右。
到地鐵站更近，出行少一些風吹日曬。
並且未來13號線拆分，在霍營站換成13號線B段可以直接到後廠村。
龍湖·雲璟所在的朱辛莊地鐵站是雙地鐵站，昌平線和8號線始發站。專案到地鐵站的距離300多米，步行只要5分鐘左右。
乘坐昌平線兩站就可以到達西二旗。
此外昌平線南延正在建設中，預計明年年底可以通車。
屆時，到學院路，北三環薊門橋通勤也方便。
如果是在朝陽或西城上班，朱辛莊是8號線始發站，在這站上車可能有座，或站在一個比較舒服的位置。
從整體的居住環境來看，奧森春曉>龍湖·雲璟>北清雲際
首先我們來看一下三個專案周邊配套環境的對比。
- 奧森春曉在回龍觀裡，周邊是非常成熟的住宅區，生活氣息更濃，出門即可享受完整的生活配套，居住體驗會更好。
與其他兩個專案相比，奧森春曉現成的教育資源，有優勢。 - 北清雲際城市介面很糟糕，荒髒亂，這種狀況短時間也很難得到改善。北清和龍湖教育資源都較為匱乏，兩個專案共享大型商業配套。
- 龍湖·雲璟周邊有產業，北側聚集了一些公司比如在建的小米產業示範基地，在建好未來昌平教育園，中公教育等，也算一個優勢，在這邊工作的人可以產住結合。
02
誰的戶型產品更勝一籌?
綜合來看，北清雲際>龍湖·雲璟>奧森春曉。
首先說一下，關於龍湖·雲璟已知的一些專案資訊。
可以確定的是，龍湖地塊的建築形態是塔樓，這個土地出讓條件裡已經明文要求了。
但因為龍湖的產品設計能力非常出色，硬是做成了類板樓設計，戶型上居然有南北通透和純南向，沒有傳統塔樓奇奇怪怪的朝向。
龍湖·雲璟一共規劃5棟樓，430套房子（包括下躍），正常房源是400套。
據說沒有中公內部優先購房，都面向市場發售。
園林是按照喬布斯最喜歡的酒店做的。
不過這個地塊面積很小，小區規模很迷你，即使龍湖再擅長園林設計，發揮空間也有限，所以小區環境不要期待太高。
戶型很簡單，就兩種，89平左右純南三居、110平左右南北三居。
- 89平純南三居
89平的三居是限競房時代開始流行的戶型，可以滿足購房者對居室的更多需要，比較實用。
但龍湖是純南三居，存在兩個比較大的問題。
一是純南戶型的室內通透性不好，S姐住過純南兩居和南北通透的房子，通風效果差距還有挺明顯的。
更重要的一點，為了得房率高一些，犧牲了兩個次臥的採光，光照少得可憐。
- 110平南北三居
110平的三居，戶型方正，沒有什麼浪費面積。
不足的是兩面寬，比較傳統。
另外純南三居突出來部分，對兩邊有比較明顯的遮擋，影響採光。
平面圖僅供參考
整體來看，龍湖·雲璟的戶型缺點有明顯的硬傷。
這個戶型圖是最初設計稿，不是最終版本，想要第一時間瞭解專案最終戶型圖，關注北京紅盤。
北京紅盤
有用，有趣，有態度
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不過龍湖·雲璟也有自己的優勢——得房率。
龍湖·雲璟是20層以下的小高層，沒有連廊，得房率不會很低，起碼要高於昌平雙子星。
終於，有開發商心疼碼農的錢包了！
這裡要說一下，昌平雙子星得房率低，有一個部分原因是建築形態決定的，龍湖地塊控高是60米，奧森春曉控高是80米。
龍湖·雲璟另一個優勢是精裝修。
關於裝修標準，龍湖進行了產品調研。
徵集了有置業需求的海淀網際網路工作的精英，聽取了他們的想法和意見敲定的裝修風格，後續做了最佳化，最後呈現的裝修效果可能會有些意外之喜。
這裡不得不吐槽一下，今年集中入市新房的產業化裝修，雖然規定這種裝修標準的初衷是為了避免後期交房貨不對版，引發糾紛。
但呈現的樣板間實在是過於簡單樸素，直接降低購買慾望。
奧森春曉戶型垃圾，浪費好地方
奧森春曉地塊方正，但開發商為了湊容積率，多一些利潤，戶型做得很拉垮。
115平和121平這種長進深兩面寬的戶型已經是上個世紀的產物。
115平的北向次臥不足6平，做臥室十分勉強。
96平更奇葩，如果作為兩居室，客廳看起來很大，但如果把書房隔出來，客廳和書房面積都很小，整體顯得非常局，促這個戶型不建議購買。
另外小區規模與龍湖·雲璟一樣，都比較小，只有4棟樓，沒什麼小區環境，之後到二手房市場，流動性可能存在一些問題。
北清雲際地塊差，產品相對較好
前面我們說過北清雲際的周邊環境很差，地塊條件一般，這就促使它在戶型設計上更用心一些，屬於是三個專案裡相對較好的。
除了80多的小戶型外，基本都是南北戶型，三面寬。
優先推薦購買108戶型，三居兩衛，戶型比較方正，得房率也高一點。
03
昌平雙傻再添一傻，你選哪個？
從購房成本上看，龍湖·雲璟>北清雲際、奧森春曉
之所以龍湖更合適，是因為龍湖的得房率更高，精裝修交房。
龍湖·雲璟執行套內7090，昌平最後的一個限競房，銷售均價不超過57500元/平方米，且最高銷售單價不得超過63300元/平方米。
龍湖會捆綁精裝修，預估單價也會賣到6.3萬/㎡
北清雲際和奧森春曉限售價分別是6.2萬/㎡、6.3萬/㎡。
自住買房，重點考慮通勤和戶型，在海淀後廠村周邊上班，可以忍受周邊比較差的環境，大鍋爐、京張高鐵、垃圾站等不利介面，可優先選擇北清雲際。
注重環境氛圍，生活便利程度，可以犧牲居住體驗，能忍受連廊、差戶型，可優先考慮奧森春曉。
想要精裝修圖省事，產品控細節控，可以忍受採光差，但追求得房率的小財迷，考慮龍湖·雲璟。
最後說一下，北清雲際北區降價了！！
開盤一個多月的北清雲際南區目前網簽了92套，網籤率18.62%，網籤價62307.19元/㎡。
上月初加開的北區也網簽了2套，成交均價60117.57元/㎡。
資料來源於北京市住建委
奧森春曉開盤不久，目前還沒有網籤資料。
