1
昨天晚上，北京規土委終於掛出了今年第二批集中供地的43宗地塊。朝陽區供地最多，總共11宗，房山區第二，供地5宗，其餘區域分別供應1~3宗不等。
圖片來自天朗
供地主要板塊分佈為：孫河（5宗）、十八里店（3宗）、門頭溝新城（2宗）、房山燕房（2宗）等板塊供地數量靠前。
北京第二批集中供地板塊地圖
2
那麼這次43宗大批次供地中，有哪些優質地塊值得關注呢？
如果5月份第一批土拍中，海淀樹村的兩宗地塊是“一對王”，那麼第二批集中供地裡就有豐臺的“一對A”和海淀的“四個2”。
先來看豐臺的一對A。
萬泉寺地塊
地塊位於西南二環，規劃建築面積10.16萬平，配建2.57萬 ㎡保障性租賃住房，容積率2.5。
年初，豐臺區對這塊地的推介詞是：地塊位於豐臺區菜戶營鎮，毗鄰地鐵14號線菜戶營站，與麗澤商務區一河之隔，教育醫療資源優質。有沒有動心？
地塊資訊解讀：
- 共有商品房，沒有70/90限制，容積率2.5，限高80米，高層產品，另需配建約2.57萬平米公租房。
- 樓面價約4.9萬/平米（含商業金融用地），房價上限不得超過區域商品房最高均價
- 政府最高持有份額20%，個人持有80%份額，個人購房實際支付房價，預計為8萬/平米左右。
- 規劃有A33中小學教育用地
- 去掉公租房的總建築面積約為59699平米，按照100平/套來計算，大概可以提供600套房源。
5年之前，這片的中國璽和崑崙域都是一（wei）代（quan）神盤，要交茶水費才能買到。現在萬泉寺地塊上市，如果只要8萬/平米，會不會搶破頭？會不會公開搖號銷售？
周莊子地塊
還記得金融街融府嗎？沒錯，這個高性價比的限競房就是周莊子舊村改造一期專案。現在周莊子舊村改造專案二期來了，住宅建築規模9.96萬平米，地塊緊挨麗澤商務區，周邊有地鐵10號線泥窪站、9號線豐臺東大街站。
地塊資訊解讀：
- 共有商品房，沒有70/90限制，容積率1.6-2.6，限高18-80米，預計會有疊拼產品和高層產品
- 樓面價約2.16萬/平米（含綠隔產業用地和共產房用地），房價上限不得超過區域商品房最高均價
- 政府最高持有份額20%，個人持有80%份額，個人購房實際支付房價，預計為7-8萬/平米左右。
- 規劃有A33中小學教育用地
- 配建共產房，共產房銷售價格為4.3萬/平米！
- 去掉公租房的總建築面積約為59699平米，按照100平/套來計算，大概可以提供600套房源。
周莊子地塊比較分散，總共有4小塊住宅用地，最大的一塊有5.3萬平米建面，最小的一塊僅5000平米。另外，這個位置的共產房價格喜人，4.3萬/平米，還要啥腳踏車？非常值得申購，剛需可以重點關注。
3
再來看看海淀的“四個2”。
西北旺永豐F1地塊專案0003/0004地塊
19號線支線地鐵，海淀大悅城，中關村三小科技園分校，故宮北院...這就是永豐兩個地塊的配套。
難怪海淀幸福裡三期，要搶在永豐地塊掛牌之前開盤搶跑，永豐地塊的配套要比海淀幸福裡強不少，但價格還要更低！剛剛搶到海淀幸福裡的同學，會不會考慮去退房？ ：）
地塊資訊解讀：
- 共有商品房，沒有70/90限制，容積率1.5，限高30米（最高10層），這兩個地塊很純粹，不配建保障房，配建只有一所中小學，預計是偏改善的平層產品。
- 樓面價約5.5-5.6萬/平米，房價上限不得超過區域商品房最高均價，區域最高價約為8-8.5萬/平米
- 政府最高持有份額10%，個人持有90%，實際支付預計最高7.2-7.7萬。
- 優先面向海淀戶籍和海淀工作的人群銷售，剩餘房源面向社會公開銷售。
- 專案規劃A33中小學教育用地
掛牌檔案裡明確提到專案東側緊鄰規劃19號線支線，雖然該軌道尚未穩定，但海淀向來比較靠譜，既然在檔案裡寫了，那麼大機率會在附近有一站。
東昇鎮北沙灘0803-631-1/0803-631-2地塊
這兩個地塊名稱為海淀京昌路楔形綠地棚戶區改造地塊，位於北四環外，西邊是中國農業大學（東校區），東邊是京藏高速。
為什麼叫楔形綠地呢？看下圖就明白了，整個棚戶改造區呈楔形，北起自北五環上清橋，南至北三環馬甸橋。
整個楔形綠地棚戶改造區僅有兩大塊住宅區（下圖中黃色區域），靠北的是塔院村回遷安置房專案，共10棟樓，剛剛交付，專案名稱是雙泉嘉苑。靠南邊的就是本次要出讓的兩宗地塊了。
地塊資訊解讀：
- 共有商品房，沒有70/90限制，限高60米（最高20層），配建約10%面積的公租房，預計是高層產品。
- 樓面價約7.4萬/平米，房價上限不得超過區域商品房最高均價，周邊沒有在售住宅新房專案，二手房約8.6萬/平米，區域最高價不知道怎麼定，毛估估大約為11-12萬/平米吧
- 政府最高持有份額10%，個人持有90%份額，個人購房實際支付房價預計為9.9-10.8萬/平米。
- 去掉公租房的總建築面積約為119700平米，按照100平/套來計算，大概可以提供1200套房源。
這個地塊位置非常好，距離15號線北沙灘站直線距離約800米，往東兩公里就是奧林匹克森林公園和鳥巢。北四環已經高度成熟，有這樣的待開發住宅用地實在難得。當然，樓面價7.4萬/平，也是非常高的，在北京土拍歷史上排名第三位，第一名是比較特殊的西城區華嘉衚衕地塊，第二名是2015年南三環葛洲壩中國府的地塊，樓面價約為7.5萬/平米。
另外本次朝陽是今年供地的絕對大戶，東部區域競爭激烈，大朝陽開發將如火如荼。不過朝陽的供地大多較為偏僻，配套不足，不太適合剛需，因此大部分專案也將選擇走改善路線，產品面積偏大。另外，昌平北七家也有一宗地塊值得關注，我們將在後期再單獨對朝陽/昌平等地塊進行分析和解讀，敬請關注。
