本文為“房地產帶鹽人”的第257篇文章
先說案例，最近的一個網友的購房經歷。
該網友買了一套二手房，為了給孩子上學，雖然孩子小但是考慮長遠的問題就早做打算，而且當地判斷學籍的標準是適齡孩童入學前在該學區片住宅落戶滿1年以上。
然後雙方做了房查，又經歷了一番討價還價，最終簽約付款並最終辦理過戶，總算折騰完了，這位網友接下來準備辦理落戶的時候發現，原房主的戶口沒有辦理遷出，其戶籍還在這套房子所在地。
緊接著去找原房主，這個協調起來就麻煩了，對方不配合。
理由是沒有的，就是拖著，然後這邊網友雖然孩子還在幼兒園沒到上小學，但總這樣也不是辦法，想起來交易過程主要聚焦價格而忽略了戶口問題。反覆溝通之下，原房主意思是再加點錢我就遷戶籍。回去看合同，的確是沒有相關戶籍的約定條款，這時候除了跟對方商量幾乎沒有太多辦法，最後大約耗了兩三個月，還是多花了一小筆錢才把戶口這事辦了。
要不是這個案例我本以為這屬於不太需要提醒的事情，然而二手房交易過程中的程式嚴謹，尤其是合同訂立和付款方式、各種稅費計算之外，仍有容易忽略的地方。尤其是購房上學，學校不僅要提前家訪檢查入學兒童是不是長期居住，而且要在辦理報名的時候提供戶籍資訊。
第一，戶籍在買賣交易中並不是一個自動捆綁的要素，也就是沒有約定的情況下，戶籍遷出遷入不作為合同糾紛或者違約來判定，戶籍管理不能強迫遷出，同時很難透過訴訟來直接解決。
第二，房屋交易之前，完全可以要求賣家配合在當地派出所查詢戶籍，但是查詢只是第一步，房子賣給你了也不代表原房主戶籍自動遷出。
第三，簽訂購房合同的時候，一定要約定戶籍遷出的時間，以及如果不按期遷出的違約處理，例如賠償或者合同終止退款。而且違約賠償金額要設定到足以讓賣方及時配合的額度。
或者對應戶籍遷出、遷入和付款進度進行約定，例如尾款要在賣方戶籍辦理完遷出後支付。
還有一種情況，有些學區要求一套房產在6年以內，戶籍只能有一個上學名額（或一個家庭的多個子女入學），如果原房主子女上學後未超過6年，房子賣了，後面的買家的孩子就無法獲得該學區的學籍名額。
另一個問題是學區劃片的變化，這個是原房主也無法去控制的，也不屬於買賣合同能夠約定不變的，因為購房合同不能去對教育部門的行政職責決策做約定。
事情不大，一般出問題的機率也不大，但是一旦忽略後面代價不小，所以特別做個提醒。
