朝陽區的10個新地塊，截至8月13日，已有6個宣佈即將入市。
今年3月31日，北京迎來2021年首批集中供地上新，30宗地塊土地總建設用地面積16.89萬平米，規劃建築面積為32.95萬平米，涵蓋朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州等12個區縣。
其中，朝陽區宅地供應占到總額的四分之一，可以說是北京第一次集中供地的最大贏家。
朝陽區政府有關部門的高效行政審批也令專案推進速度超過預期，僅僅2個多月的時間，就有10宗朝陽區地塊獲得了建設規劃許可證。首批集中供地專案“井噴”，企業集中入市“搶灘”，這些對於2021年的朝陽剛改市場將會帶來怎樣的影響和變化呢？
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共有產權商品房管理新政出臺，剛改房價格或受抑制
從北京市今年第一批集中供地詳細清單來看，針對朝陽金盞鄉、崔各莊鄉等優質地塊都加了限價及競爭共有產權商品房的條件。
北京規自委針對“共有商品房”提出了全新的管理政策，包括：
取得不動產權證未滿5年內，不允許轉讓。
5年後轉讓時，可按照市場價格轉讓購房人的份額，同時政府持有份額一併轉讓。
政府按市場價格收回持有份額對應的價款。
相當於政府和購房人“合股買房”，房價上漲後“收益按持股比例分配”，以此減輕購房人負擔，滿足居民自住需求。
這與2019年的市場供應結構有相似之處，從當年的市場走向來看，一旦限競房大量上市，剛改性新房價格一定程度會被抑制。進入2020年，限競房基本消化完畢，純商品房新盤紛紛上市，帶領了房價上漲的勢頭。
今年上半年拍出大量“共有商品房”，預計明年上半年集中上市，屆時剛改類產品價格仍然會得到壓制。
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高標準住宅，兼顧品質與價值
根據北京市規自委正式釋出的首批8個高標準住宅建設方案，北京首批次8個“高標準住宅”有一半位於朝陽區。“高標準住宅”全面執行三星級綠色建築標準，專案裝配率高，並打出低能耗的環保牌。
首批戶型面積主要在97-150平之間，地段和戶型定位比較明確，適合剛改家庭居住。在配套設施上也盡顯大手筆，例如朝陽區的崔各莊兩個地塊把北側和西北側設計成了城市口袋公園，朝陽王四營鄉打造了一片開放式集中綠地和街角公園，軌道交通便利。
北京高標準住宅設計已經成為了一個趨勢，根據調研，從大多數購房者對此的接受程度還是非常高的。隨著房地產品質的提升以及最佳化，整個市場對於高標準住宅的接受度逐漸提高。
據悉這次“高標準住宅”的建設雖然不乏高階盤，但整體面對的還是以剛需以及目前居住在老舊小區的剛改家庭，部分政府持股20%的高階盤價格直接打8折。但考慮到未來的流通性問題，預計會勸退一部分業主。
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新專案開發提速，緩解供需平衡壓力
朝陽區房產市場一直比較火熱，成交量居高不下。今年上半年，朝陽區成交超過5000套，佔北京新房成交總量的六分之一，特別是朝陽地區的改善房，一直以來都是“一房難求”。
目前在售樓盤的整體剩餘新房房源約4300套，顯然已經支撐不了太久了。首批集中供地專案井噴，朝陽區的房產供應量也會相應增加，緩解市場的供求不平衡情況。
目前來看，和光悅府、龍樾合璽、德賢御府、青雲上府、朝陽一墅、朝陽壹號即將入市的6個專案，整體供應量超過2000套。後續首批集中供地10宗地塊入市將帶來更多的房源，緩解庫存壓力。
從掌握的產品資訊來看，無論是市場在售專案或是未來即將入市的專案，朝陽區的幾個新板塊都把商品房部分做成了大戶型。其中雖然也搭配了70/90面積段的專案，但基本上都把小戶型做在配建公租房等保障房上，純商品房的主力戶型以120平三居以上居多。
以和光悅府為例，專案整體10萬平的建築面積，以高溢價的四居戶型為主，打造面積在120～170平米的純四居品質社群，所有戶型都將南向面寬的數量和尺寸做到了極致。
其中主力產品之一的120平米戶型，南向面寬達到了10.6米，通透四居，總價1000萬出頭。此外170平米的四居產品，南向面寬則超過13米，6.2米寬廳，擁有雙主臥套房。和光悅府最高限售銷售價格在8.8萬元左右，總價則在1000～1500萬之間。
對於追求價效比的剛需人群來說，目光可能更多會選擇放在靠近市區的團結湖、金臺路附近的二手房，改善型使用者則偏好離市區較遠，但空間相對舒適的孫河、崔各莊等新興板塊，各取所需。
整體來說，從高品質住宅定位就能看出，朝陽區不缺有錢人。而朝陽區10宗地塊即將入市，將為朝陽區剛需及改善需求的業主提供更多選擇。
北京不缺購房者，缺的是好盤，無論政府如何重拳調控，剛需及改善需求是壓不倒的。下半年，北京將是新房的天下。
