在之前的文章中筆者一直強調，我國房地產的定位正在發生變化，買房的邏輯也要跟著變化。過去那種普漲狠漲的時代已經一去不復返了，過去那種只要買就能賺的時代也一去不復返了。這話都快變成老生常談了，但是實際上有很多人是不信的。
因為大家開啟新聞，依然能看到某些城市的房價蹭蹭在漲，依然能看到某些城市的樓市非常火熱。於是有些人覺得房子依然會漲，有些人則不想錯過最後一班車。然而今年開年到現在的密集的調控，無不再告訴我們：反覆是有的，但政府穩定樓市的決心更是有的！
不要買在高位，更不要逆大勢而行！
01 上半年300多次調控告訴我們：這次真的不一樣了！
據統計，今年1-7月，全國房地產調控合計高達352次，平均每天調控1.66次。而8月份過去剛一半，已經有十多個城市出臺新調控政策。這個次數，這個頻率，可謂嚴之又嚴。彰顯著國家穩房價穩樓市的決心。
筆者簡單給大家整理下調控的重點：
第一：二手房調控是重點。二手房的調控主要體現在價格管控上。監管二手房價格，其實就是在打擊炒房。
第二：房地產金融監管是重點。從供給端的房企金融監管，到需求端的房貸限制。以及打擊經營貸非法進入樓市。監管金融，其實就是在限制槓桿。房地產市場如果沒了槓桿，那整個行業都沒了源頭活水。所以，金融監管是房地產調控的重點。
第三：購房資格限制。這幾天打擊假離婚，就是對購房資格限制的一個加強。除了假離婚，過去對社保年限落戶年限等購房資格類的限制，都是逐步加強的。這個大家平時只要關注樓市調控，都能感覺到。例如房票，也是對購房資格的限制。這些其實都是為了打擊炒房的。
第四：土地市場監管。土地市場是整個房地產產業鏈的大上游，土地價格是整個房產成本中的大頭。各地特別是北京對土地市場的監管調控，值得大家注意。
第五：學區房。學區房把房子和教育捆綁在一起，造成了特殊的學區房高價格現象。有些城市的學區房，可以搞到十萬一平。國家從去年開始就打擊學區房，今年更是加大力度。
除此之外，還有很多調控，這裡就不一一回顧了。大家只需要知道一個事實就行，那就是：往年都是鬆緊輪著來的，今年是一直都緊，而且下半年大機率會一直緊下去，而且可能會越來越緊。
在這種情況下，如果非要買房的話，一定要謹慎再謹慎，慎重再慎重。
02 下半年買房的幾點建議：
第一：剛需自住仔細挑，投資升值儘量別
無論到什麼時候，剛需自住都是該買就買，不過因為房地產市場的邏輯在發生變化，也需要仔細挑選，一些不合適的房子、不合適的城市，儘量不要去買。至於投資升值，還是要三思而後行，能別買就別買了。
第二：有些城市不適合買
那些調控特別嚴的，即使你想買，可能也不太好買了。所以要多看看那些調控還沒那麼多沒那麼嚴的。而這些調控不嚴的城市，也要注意。因為既然調控不嚴，說明樓市沒那麼火熱，既然不火熱，肯定是有其原因在的。
原則是：沒有產業和經濟支撐的不要買；人口淨流出的不要買；離核心城市太遠的謹慎買；近年價格上漲過快又沒有支撐的不要買。
我們把中國的城市分成三個梯隊：
第一梯隊是經濟發展好、產業實力強大、人口淨流入、房價一直上漲的城市。這些城市的房子一直都是調控的重點。想買這些城市的房子，難度是越來越大了。而且這些城市裡的個別區域、地段，是有降價的風險的。
第二梯隊是核心城市的輻射城市。例如核心城市群內的城市、核心都市的1小時交通圈輻射城市。這些城市本身經濟可能沒那麼發達，但是因為離核心城市近，自身又有一些特色，將來長期看，問題是不大的。
第三梯隊就是其它城市了。這些城市本身經濟發展不行，又離核心城市遠，長期來看，房價的支撐會越來越弱。而這類城市裡，風險最大的是前幾年因為貨幣化棚改等因素，房價猛漲過的城市，這些城市風險是非常大的；另外一些經濟發展一般，潛力一般，但是房價也低，其實可以考慮考慮，適合手頭預算不太足的，買一個自己的房子，用來生活。
第三：有些房子和戶型謹慎買
沒有經濟支撐的城市的老城區的房子，儘量別買。以前還能指望拆遷，但是以後這樣的好事越來越少了。老城區的房子，如果沒有拆遷做利好的話，幾乎是沒啥優勢，各種設施老化、居住體驗不好。幾乎都是有價無市。
公寓等儘量別買。當然，如果手頭實在不寬裕，又想買個小戶型公寓，有個自己的房子，其實還是可以買的。但是如果手頭預算還寬裕，能別買公寓就別買了。
總之一句話：居住體驗不好又不好賣的房子，能別買就別買了。以前很多人之所以買那些居住體驗不好的房子，其實就是為了升值後賣掉，其實是投資甚至是投機行為。但是國家的政策對這類買房行為的限制越來越多了。以後買到這種居住體驗不好的房子，別說升值，賣都不一定好賣了。
其實從“房住不炒”的邏輯來說，所有居住體驗差的房子，其房價都不應該高。如果高，那肯定存在炒作因素。要麼是為了拆遷，要麼是為了學區，要麼是為了擊鼓傳花。而這些因素被打擊得特別厲害。
最後，未來房地產的邏輯就是分化。從市場的角度看：城市在分化、地段在分化、樓盤在分化；而從購買的家都來說，首套剛需、改善、投資，也在分化。不同的購房需求，需要考慮的因素也不同。理性買房、多關注本地的政策、多關注全國的樓市。
別買錯了，畢竟，在經濟形勢不確定的情況下，現金為王。
