作者：王玉秀

相信很多關注樓市的人，都知道最近好幾座城市已經延遲了集中土地拍賣的事情。

這件事引起了許多討論，主流說法是參與報名的開發商數量較少，需要進一步調整規則再重新開拍。說到底，玩家覺得這項遊戲玩起來吃力，遊戲規則有待調整。

與此同時，另外有一則訊息引人注目：湖南嶽陽出臺新規，要求中心城區新房銷售的實際成交價，不得高於備案價格，並不得低於備案價格85%。

（圖源網路）

不少人懵了，以前不許房價過快上漲，而今有開發商降價，降幅也不能超過規定幅度？

老百姓思考不止於此，大家會想這個政策背後的潛臺詞：難道房價開始下跌了，而這個規定了“跌幅區間”的政策是政府無意間釋放的下跌訊號？

下跌了，跌到什麼時候？什麼時候買房最合適？買房人又開始糾結了。

長跌並非好事

不如我們試著來分析一下：

首先，限制跌價這件事情，並不是第一次。

廣東中山、安徽馬鞍山、遼寧大連等也曾釋出類似政策，即“限跌令”，以防止房價相繼下跌。限制房價上漲是過去一二線城市樓市調控的主旋律，那限制下跌又怎麼看呢？

能出臺這種調控政策的城市，一定是商品房去庫存壓力巨大，房企為回籠資金容易出現“惡性降價促銷”的亂象。而一種商品商家紛紛打價格戰，就會導致交易秩序的混亂。岳陽此次政策管控，就是為了嚴打價格戰。

易居資料顯示，今年5月岳陽新建商品住宅成交均價為7605元/平方米，6月快速降至6558元/平方米，下降了近14%，7月份降至6492元/平方米。

房價下跌對於只是購房的人來說，短時間內輕微波動是利好的，畢竟房價下跌能減輕購房負重，房貸都少去許多。但是，長時間跌下去，就不僅僅是影響購房的人了。跌到極致，可能就是一個巨大的泡沫破滅，牽連的將是整個行業甚至更多行業的發展了。

因此，為了防止房價下跌即將帶來的一系列負面影響，不得已出臺限跌政策。目的就是尋求一種平衡，讓房價“軟著陸”，不出現大跌，也不出現大漲。等時機成熟了，政府的調控手段再鬆開，讓市場自由發揮。

其次，為何樓市會出現限跌和延遲拍地？

看似沒有關係的兩件事情，其實根源都指向同一點，積極性。樓市的一系列調控，會影響到絕大多數購房者購房的積極性，讓大家理性購房或者保持觀望狀態；又影響到了房產商拿地的積極性，不確定因素太多，能否確保合理利潤。這些，都是開發商非常關心的。

為了防止這兩種極端情況的出現，就出現了“限跌令”以及即將出臺的集中土拍規則調整。比如最近有知情人士透露，8月10日自然資源部召開了閉門會議，對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整，在限定土地溢價上限為15%的同時，要求地方不得透過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。

炒房客已死

那話再說回來，現在到底適不適合剛需跟改善購房者上車呢？

其實一定程度上來說，政策的調控，對剛需和改善購房者來說，並非壞事。畢竟，在近期一輪輪的調控中，一些非正常的水分被擠幹。像二手房指導價出臺以及限購政策打補丁，讓以往那些炒房客真的很難混了。炒房客已死，這是目前成都二手房市場的一種詼諧說法。

當市場炒作的因素被持續擠壓，是有助於給真正購房者一個進入樓市機會的。在流通性強的一二線城市，當下迎來一個剛需上車的好機會。

當然，你想繼續觀望一段時間，也未嘗不可，畢竟，當下的大方針是堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，繼續完善“多主體供應、多渠道保障、購租並舉”的住房制度，房地產市場有望保持平穩發展。

對於普通購房者，傳遞兩個實用資訊：其一，短時間內房價不會大幅上漲，也不會大幅下跌，買房的機會來了，至於什麼時候買不用太著急，機會不會馬上跑掉。其二，繼續完善“多主體供應、多渠道保障、購租並舉”的住房制度，就是說，對於部分城市部分人群，可能永遠都買不上房子，那就只有透過商品房買賣之外的其他途徑來解決住房問題，比如保障性的出租房，租金不貴，哪怕收入很低，你都租得起。

但有一點你必須清醒：雖然房價不會大幅上漲，也不會大幅下跌，但是，購房的難度只會越來越大，看一看當前貸款的審批尺度、流程、時間以及放款速度，再看一看當前購房資格的收嚴趨勢，你就會發現，對於某些人，錢不是問題，反倒是購房資格和路徑了。