地產至暗時刻語錄
北京垡頭板塊未來有限
焦化廠垡頭，價格和地段的落差最大的板塊；整個板塊有大量經濟適用房、回遷房、安置房，加上汽車服務園、批發市場的聚集，大量人口聚集，甚至被當成是朝陽南部髒亂差的代名詞。
隨著地鐵7號線垡頭站，焦化廠站的開通，近兩年才逐步進入大家的視野；更因為中關村朝陽園垡頭板塊的規劃，今年又被滿屏刷了一把，近期在王四營區域的新盤，上市價格直接幹到7.2萬每平，大戶型為主，妥妥的千萬豪宅。
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從地段來看，這個區域確實是一個黃金地段，四環與五環之間，臨近國貿。有點酒仙橋的感覺。因為有中關村朝陽園的規劃，似乎讓當地居民看到了未來的騰飛。但冷靜看一下，有質的改變需要的週期太長，原因有幾個：
1
城鄉結合部時間太久了
已有成熟居民區，金蟬裡（北里，南里）均價在4.5萬/㎡左右，純正的老破小；垡頭北里（西里），均價在4.8萬/㎡左右，標準的老破小;翠城馨園（A.B.C.D.E）均價在5萬/㎡左右，2003年建得經濟適用房，戶型，景觀綠化較差；還有燕保祈東家園，均價在4.3萬/㎡左右，2021年建得經濟適用房，應該還不能上市交易。
這裡談優質教育資源、商業配套、醫療配套都是奢望。周邊僅有雙閤家園旁的北京市第五中學，學校的教學實力薄弱；商業產業配套：盛華宏林批發市場、盛華汽配城、五方天雅汽車服務園、朝悅百惠購物中心、北京六零零三文創園、垡頭體育文化產業園等低配產業配套為主。這些拆改需要大量的資金和時間才能發生質的變化，但北京市政府朝陽政府對這個板塊的力度到底有多大，並沒有看到實質的規劃計劃。
自然環境也是常規配置，古塔公園、北焦公園、西直河休閒健康園、白鹿公園等基礎市政公園。
2
發展空間十分有限的區域
京哈，四環，鐵路，河道，綠化帶，焦化廠毒地……垡頭是一片發展空間十分有限的區域，加上剛才說的大量的老房子佔據了主要面積，沒有空間發展商業，目前只是作為連線的住宅片區。
不過我們也要看到，在2017-2035規劃中，以品質化、特色化、國際化為導向打造“一核兩帶五片區”的城市空間結構，王四營正處於中關村朝陽園區域。
地鐵已通、化工路（朝陽區唯一雙向8車道市政路，解決了出行不堵車的重大問題），左手歡樂谷，右手環球影城的旅遊優勢。簡單來說，未來前景不會差，但得等。
