在一線城市裡面，北京的行情顯然跑輸了其他三個城市。
2019年以來，深圳，上海，廣州連續大漲，我在公眾號也幾乎踩到了這一輪週期低點的位置，精準提示給大家。
2019年，我發出訊號，上海是這一輪的底部，果然，從19年下半年到2020年上半年，是上海樓市最瘋狂的時候。
2020年，7月份，廣州是絕對的階段性底部，去年廣州樓市下半年大漲。
至於深圳，我從2019年，2020年N次告訴大家一定要入手了。
這三個城市早已經終結了行情，進入調整週期了，具體買房訊號，我會在公眾號再說。
北京的行情，是一線最晚的。
去年底，我判斷是一個相對好的入手時機，可能有一輪結構性小牛市。
我這個人很喜歡站在現在，覆盤過去，預判未來。如今，一年過去了，可以覆盤一下了。
回看北京過去7年：
2015年的跟隨深圳行情有一波暴漲，一直到2017年3月到頂。
從2017年到2020年，除了學區，是絕對的低迷，陰跌。
2020年底到2021年上半年，步入結構性回暖，不強勢，很多板塊還是不如2017年的價格。
這是北京樓市7年內的3個階段。
今年以來，北京樓市上半年確實回暖了，也的確是結構性的行情。但是上漲幅度其實低於我預期。
老破小都是跌的。
部分板塊不漲不跌，橫盤。
部分板塊大概有10%~30%，這部分主要是改善型板塊，或者學區房，比如我在上一篇文章提到的雙井，國貿，望京這些地方，有些我的粉絲入手了也告訴我漲了10%-20%。
而回暖的板塊，基本遵循兩條原則。
一個是學區支撐，一個是產業支撐。
去年底，海淀區學區房火爆，萬柳，中關村的學區首先大漲，頂級的海淀學區放出來就被搶光，我記得那時候我也寫過，一夜跳漲幾十萬的行情。
緊接著，一些產業強勁的板塊，也開始回暖，比如海淀的上地五道口，朝陽的望京雙井朝青，甚至包括回龍觀，東壩這些板塊。
南部的麗澤，亦莊等也有不錯的行情。我們在3月份還在社群組織過一次亦莊的遊學團，有粉絲在那個時候跟著我們上車了, 現在亦莊基本新房都斷貨了。
可以說，五環內的一些相對次新的板塊，如果有產業或者學區邏輯，行情都還是不錯的。
然後，緊接著從五月份開始，因為多校劃片等學區政策修改，頂級學區房開始結束上漲，很多家長開始追逐一些中等的學區房。
現在，部分頂級學區房開始出現了筍盤了，買家也有不少議價空間。 比如中關村三小的神盤蜂鳥家園。最高的時候在今年3月， 44平成交價985萬，單價22.4萬元/平。
如今也跌了不少，逐步迴歸理性，但是我對比了下，也比這一輪上漲前要高。
從成交量上看，今年北京前8個月創造了近8年來的最高紀錄，而到了9月份就陡轉急下。
10月份的二手房, 跌破1萬套，這從2017年以來，從沒有過的事情。
為什麼這樣呢？
因為信貸。
下半年信貸是完全不放款了導致北京本來有苗頭的剛需行情熄火了。八月份的按揭要次年一月份才放款。賣房的人根本拿不到錢，行情被強制打斷了。
回暖沒多久，似乎又歇菜了？很多人會說，你是不是不看好北京了？
我對北京樓市是始終堅定看好的：
北京的房子是全國最優質的資產；
北京的住房需求遠遠沒有滿足；
北京的購買力遠遠沒有釋放。
而當前，決定北京樓市的一個關鍵性的訊號就是信貸。
因為調控政策太嚴，特別是信貸政策太嚴了，北京的按揭信貸一直是槓槓率全國最低的城市，現在又幾乎不能用槓桿。五壞內只能貸個三百來萬。北邊五環外很多千萬次新也就首套貸款243萬，二套貸款150萬。
想改善的，買1000萬的房子，二套要拿出首付近850萬來買房，門檻很高。
這一招非常關鍵，雖然他沒有全面實行二手房指導價，但是其信貸政策跟二手房指導價的效果是一樣的，就是去槓桿，或者說，直接不讓你加槓桿。
信貸政策，短期內將是決定北京樓市走向的最大不確定性
未來信貸會怎麼走，我不知道，如果說跟隨全國現在的形勢，適當放鬆，那麼北京回暖就會非常快，甚至快過很多其他城市。
現在還需要些時間觀察，我還不會像2019年說深圳，上海，2020年上廣州一樣，敢在標題直接說底部，因為政策無法預判，但是一旦有訊號，我會在文章裡面告訴你。
我現在觀點跟我年初的觀點還是保持一致的:
整體上，依舊是結構性慢牛，而最大的不確定性在於信貸。
結構上看，改善型需求會比剛需更有行情。
就是說，在北京，買貴的房子會好於買普通入門的房子，
就是我上一篇文章說的，墊墊腳尖去買自己吃力勉強夠得上的房子。
以上這兩點判斷其實不是啥新觀點，都是我之前說過的。給大家再說說理由和邏輯。
第一， 我持續看好北京改善性需求。
北京是中國樓市發展最為成熟的存量市場，跟深圳對比你就知道了，二手房跟新房比值非常高。
北京賣3.5套二手房，才賣出一套新房，相比之下，深圳2套二手帶一套新房。
你開啟鏈家去搜索，以三房15年以內的朝陽次新房住宅為標準，你會驚奇的發現。
這是啥概念呢，朝陽有350萬人口，你居然只給我1355套房讓我來選？
15年你說還很新，好，那我放開到20年以內的次新房（很多城市連10年都是老，北京20年都勉強能算次新），也只有2860套房。
你拿著千萬以上的預算，想在學區一般的朝陽買個次新三房，選擇竟然這麼少？
朝陽的次新算多的了，在東西城20年以內的幾乎找不到，海淀20年以內的三房放盤不足千套。
這說明，五壞內的改善市場，無人放盤，是一個純粹的賣方市場。
為什麼我年初說，800-1200的改善型將持續有上漲空間。
其實就是兩個核心邏輯：
第一個邏輯是供需，改善型市場的供需是嚴重失衡的。
作為中國城市化最早的大都市，北京大量都是老破舊的房子，然而很多家庭已經到了要改善的時候了，特別是2017年之後，很多人一看行情不好就傻傻的觀望，很多買房的家庭都等了4年了，需求在不斷積攢。
我昨天跟一個開信貸公司的老闆喝咖啡，他還告訴我，深圳今年業務不好做，但是北京業務非常好做，而且金額比深圳大很多。
所以，北京不是沒有買房的需求，而是需求得不到滿足。
看看樹村某創那個專案就知道了, 北京人民購買力是夠強的。
你想想，都是改善了，至少第二次第三次買房了，他是不是想買個新一點的，想買個帶學區的，想地段稍微好點的，我都千萬預算了，不想動輒兩三個小時在上班路上啊，還不讓我買個稍微好點的房子麼？
結果呢，選擇面太少。
你想想，這可是在北京，全中國最不差錢的地，沒有之一。
第二個邏輯是信貸。
信貸是一個殺手鐧。信貸被卡得很死，五環內只能貸300出頭，五壞外只有200多W。
這樣子壓縮槓桿之後，能改善的人就大大減少了。不是沒有需求，是需求在信貸政策下，被壓制住了。
所以總結來說，基於這兩個核心邏輯，我認為北京的改善型需求的行情還會繼續上行。
特別是大家都認可的一些板塊，年初我提到的朝青，雙井等好地段的相對次新房，只管大膽買入。
任何一次調控，對富人影響是有限的，對中產是影響比較大的，特別是中產裡面條件一般的。
好，說完改善，再說剛需。
第二點，北京的剛需，是絕對分化市。
剛需買房，要會挑。挑得不好就跑輸大盤，陰跌下行，挑得好還會繼續漲。
剛需呢，最喜歡看風向，一看跌就不買，一看漲就急著殺進去，追漲殺跌，90%的剛需都是如此。
我接觸太多剛需了，剛需對買房是一個啥狀態呢？
他以為自己很知道，不知道自己不知道。只有撞得頭破血流之後才知道。
我說的北京的剛需呢，主要還是金額在400-800之間的。
選擇面其實挺大的。四面八方，都可以選擇，供給也比較多。
從供需基本面看，因為自2017年以來，其北京的新房庫存一直在往上，主要是五環外的市場，因為行情一直不好嘛，去化速度不快。
今年北京市場回暖，新房庫存從6萬多，掉到5萬。去化還是不錯的。但是整體還是比2017年要高一些。
（來源：大山說房）
但是庫存永遠都是結構性矛盾，好房子仍然很缺。
因為北京的新房庫存很多是無效供應，青龍湖，房山，順義，昌平縣城，大興六環外，這些地方跟主城區和產業區需求幾乎沒關係。
現在北京在力推共有產權房，這種房子公攤很大，滿5年才能賣，出售時稅收估計也不少。
所以真正有潛力，有規劃的板塊，普通住宅的供應還是緊缺的。
所以我說，剛需入門的板塊，強分化，需要擦亮眼睛，提高認知。
舉下板塊例子吧。
亦莊這種四五萬的板塊，還是非常堅挺，也可以入手，因為概念強，規劃好，投入資源多，庫存這兩年去的七七八八了，所以現在供給也不多，價格存在上行預期。
通州因為雙限購，當前成交其實不活躍，是一條死魚，但是要活水一來，空間就非常大。
我個人是非常看好通州的，只是要做“時間的朋友”。如何理解這句話？
兩個理由：
第一， 通州雙限購以後，滿足三年社保條件的人越來越多，時間越長，門檻越低。
第二， 通州市北京當前政策最優待的地方，資源非常多，但是通州需要時間匯入產業和人口。
通州市場本身也很有特點，這個地方沒啥像樣的二手房，都是些老房子，幾乎找不到啥次新。
買通州不要做短期，短期1-2年可能不會有太大的漲幅，站在一個五年週期，我覺得沒啥大問題，會有行情，還可能超出預期, 超預期部分取決於運河CBD的匯入速度，這是不確定性。
所以通州儘量買新房，一來二手房太差了，沒幾個像樣的專案，二來需要三五年以上的持有周期，這樣新房到了二手市場還是次新，在當前市場上會比較稀缺。
南部的大興房山，也是剛需可以觸達的，面積太大，要看規劃和概念，要選對。南部不會成片，只能打點。可以沿著南中軸這條線路，選擇地鐵和產業相對夯實的板塊。
板塊就太多了，不一一細說了。
現在的北京樓市，雖然成交量到了一個底部，但是買房永遠不要停留在過去和現在，要看到未來。
最近三個月呢，除了跑市場看資料，我會盯著兩個關鍵訊號，一個是信貸，另外一個是第三輪土拍。
有變化，我再更新文章吧。
