大家好我是小白，上週帶大家看完北邊的二手房，今天再來看看南邊豐臺區域總價300萬的剛需上車盤。
本次踩盤小區：南庭新苑、廣安康馨家園。
南庭新苑
1.位置和配套
小區位於南四環外新宮板塊，分為南北兩區，北區距離地鐵4號線新宮站650米左右，南區距離地鐵站1000米左右，萬達廣場就在地鐵站那。除了萬達，這邊餐飲超市各類生活配套較多，主要分佈在南北區西側，北區北門和南門，尤其是飯館特別多，我看麥當勞，呷哺什麼的都有，超市有眾輝和首航。如果萬達去膩了，也可以去花鄉奧萊，豐臺科技園永旺和萬達逛逛，從這出發也只有2-3公里的車程。幼兒園在北區東南角，是豐臺區嘉園一幼，公立幼兒園，小學中學距離小區1000米左右距離，在豐臺口碑一般，不算是太好的學區。老人看病的話社群有診所，大醫院最近的是首都醫科大學附屬北京天壇醫院，大概8公里左右的車程，周邊還有南苑醫院，航天總醫院。要想逛個公園，周邊2公里範圍內大大小小有七八個公園。
2.房源資訊
南庭新苑是09-12年的回遷房小區，都是當地回遷，分南北兩區，加起來接近1萬戶的體量，北區密度大，共23棟樓，樓間距不如南區；南區16棟樓，密度小一些，而且樓間距做的有點商品房感覺，除了靠近東西樓棟的南北向樓座部分房源有擋光風險，其他樓棟基本上沒有遮擋，除非是內凹戶型部分空間被自身牆體遮擋，影響採光。
小區塔樓，板樓，板塔都有，15-16層，1居-3居都有，1居分佈在西側東西向臨街樓棟，2-3居分佈在南北樓棟，1居所在樓棟是4梯36戶，板樓2梯4戶，2梯5戶，板塔2梯6戶。
小區主力戶型是2居，佔比70%，1居佔了小兩成，其餘少量三居分佈，1居最小面積46平，還有51平的1居，只有東向和西向，掛牌價200-230萬不等，主要看含不含稅費了，成交價一般在200萬出頭；2居58平純南戶型和68平南北戶型，掛牌價290-370萬不等，純南2居流通和成交價更高一些成交價330萬左右，去年9-10月約為310萬出頭，但次臥內凹採光一般，68平南北戶型成交價差不多也是這個價位，但客廳朝北，窗戶比純南戶型小（58平2居客廳為大窗），流通差了一些；三居80平左右西北和東北三居，掛牌400萬左右，頂層或稅費高的低於400萬，我看的一套370萬還能往下聊，但好樓層滿五唯一房源都在400萬以上，三居戶型朝向一般，小區內部置換居多，外來需求來這買三居的目前不是很多。
3.小區環境
小區環境也是大家比較關注的細節，從我看的情況來看，這個小區雖然普遍是2010年後的房齡，但除了外立面能看出新，小區內部環境，樓道狀況，地面保持確實跟市面上的回遷房社群如出一轍，門禁有好有壞，地面發現狗狗糞便，菸頭，綠地上停滿了車，樓道里的小廣告，不過我倒是覺得小區雖然不是人車分流，但佔地規模大，給老人孩子的活動空間還是比較充足的，健身場地，老人下棋乘涼的休憩小亭，賣菜的，小超市，修鎖的等這些便民配套，小區裡還是挺全乎的。停車的話全部在地上，劃線車位不多，車位有點緊張，目測白天也停滿了車，偶有車位，只能插空找地。
4.優缺點
優點：
1.四環邊上，有地鐵，去市區方便；
2.總價低，流通好，房子新；
3.300多萬能買個純南2居，實在不行犧牲客廳當3居也不是不行。
缺點：
1.物業缺失管理一般，小區是回遷房，環境一般，物業管理也偏弱，防護欄，曬被子，四處可見的狗狗糞便，綠地上停車（車位緊張），諸如此類的回遷房標配特徵，你能否接受。
2.部分房源稅費高，南庭新苑是回遷房，二類經適房性質，意味著要比市面上的商品房，公房繳稅多一個，綜合地價款，小區裡雖然已經有滿五的房子了，但還有很多陸續下本的房源，不滿二或不唯一，原值低，稅費較高，像五六十平的兩居原值90萬左右，那基本上就貸不了太多了，原款會更合適些，所以在這買房要問清楚原值，稅費，否則預算首付這些可能和您判斷的會有出入。
3.品質一般，我發到微博的小區樓道照片，還讓你們猜猜是哪年的房子，想必你們已經看到了，2012年的房子，你們透過樓道都猜是90年代之前的房齡，也側面說明回遷房普遍存在的問題，人為的原因，導致此類小區不太保新，戶型格局，房子品質（質量和居住舒適度），隔音不好等，沒法和商品房同日而語。而且踩盤時我發現頂層房源有漏水痕跡。
4.外圍環境一般，周邊建築工地較多，保障房扎堆，而且地處大興豐臺兩區交界地段，人員相對較雜，地鐵口小區門口商業附近人氣旺，再往南略顯荒涼。
廣安康馨家園
1.位置
位於豐臺西四環外的張儀村，青塔上車盤，近三年這個小區長期佔據豐臺二手房成交榜頭把交椅，甚至經常在北京前十名成交小區裡看到他的名字，小區一街之隔就是之前新房市場賣的很火的橡樹瀾灣，其實也挺有意思的，新房宣傳的時候都往海淀，西四環靠，對青塔絕口不談，因為以前這是豐臺的萬年窪地，但板塊內的核心配套都在青塔，周邊二手房反而覺得沾光是好事兒。
2.配套
提起張儀村，司機朋友肯定不陌生，這邊有好多4s店，來這保養修車的多，其實生活配套確實沒有青塔核心地段那麼完善，溜達著能到的基本得依靠小區周圍這一圈底商，我看見有小超市便利店，飯館，可能是由於這邊住著的都是西城廣安門的拆遷戶，有很多老北京特色底商，像什麼京門老爆三，老北京燒餅，稻香村等等，另外北區西門是學校，十二中教育集團包圓了，從幼兒園，小學到中學都有，出門就是，接送孩子真方便，公園的話南區緊挨著個經儀公園，地鐵，醫療和大型商業相對確實，還沒落聽的地鐵11號線東段預計吳家村設站，但估計到小區也得至少1公里開外的距離了，現有地鐵14號線大瓦窯站距離小區2公里開外了，醫院的話到三甲301醫院約5公里車程，商場去青塔翠微約3公里車程。
3.房源資訊
小區為2013年建成，15年交的房，16-17年陸續下本，所以最近2-3年交易量一下上來了，小區共分南北兩個院落，5400多戶的規模，1-3居都有，純南或南北朝向，主力戶型為69-81平的2居，60平純南1居總價接近270-300萬，70平左右2居總價350-370萬，76-81平的2居總價400萬左右，邊戶還有93平南北2居價格接近500。小區部分轉商，其餘都是二類經適房，需要交3%的土地出讓金。
4.小區環境
作為經適房小區，雖然沒有門禁，但是小區中心的活動場地和綠化做的還是很不錯的，樓道也鋪轉了，畢竟2.17的物業費呢，每個出入口都有保安，小區里老年人較多，他們不出小區也有足夠的活動空間，安全也有了保障。
5.優缺點
優點：
1.四環地段房齡新；
2.回遷房範疇裡環境尚可，南區人車分流，聽業主說車位充足，僅供參考；
3.都是板樓，戶型還可以，絕大部分都是純南和南北戶型。4.豐臺強流通。
缺點：
1.沒地鐵；
2.配套弱一些；
3.部分樓高30層以上，密度大，低樓層存在擋光。
總結
如果您想300多萬買個不出五環，新一點的2居，我覺得甭看小區是回遷房，但這兩個小區可以重點看看，畢竟你橫向對比北邊，西邊，東邊同環線位置的房子，也確實很難有比南城更好的選擇了。
